دومین مسیر بورسی برای تامین مالی «عرضه مسکن» قرار است براساس یک طرح جدید در بازار سرمایه ایجاد شود. در قالب این طرح، منابع مورد نیاز ساختوساز با انتشار نوعی اوراق و فروش آن به حداقل دو دسته متقاضی اصلی - تقاضای مصرفی خرید مسکن و سرمایه‌گذاران ملکی - برای سازنده تامین می‌شود و در ازای مشارکت خریداران اوراق در پروژه ساختمانی، متناسب با حاشیه سود حاصل از ساختوساز و رشد قیمت ملک، دارندگان اوراق نیز نفع می‌برند. بررسی‌ها اما نشان میدهد طی حدود پنج سال گذشته از «ایجاد مسیر اول اتصال مسکن به بورس»، فعالان ساختمانی در بازار مسکن تهران و سایر شهرها به چهار دلیل حاضر به ورود به این مسیر نبوده‌اند. این مسیر در قالب «صندوق زمین و ساختمان» ایجاد شد که اتفاقا در مقایسه با طرح انتشار اوراق سلف موازی استاندارد - مسیر جدید- دو مزیت هم برای سازنده و هم برای متقاضیان سرمایه‌گذاری دارد. هرچند استفاده از ظرفیت بازار سرمایه برای عرضه مسکن می‌تواند از یکسو دو چالش تنگنای مالی سازنده‌ها و رکود شدید ساختوساز را رفع کند و از سوی دیگر سرمایه‌گذاری هدفمند سمت تقاضا را منجر شود؛ اما برای ورود سازنده‌ها به دو مسیر بورسی تامین مالی، چهار محرک لازم است.
دومین مسیر اتصال بازار ساخت مسکن به منابع بازار سرمایه طراحی شد. بررسی آسیب‌شناسی عدم استقبال از مسیر اول اتصال این دو بازار نشان میدهد طراحان این مسیر با استفاده از چهار محرک، می‌توانند کلید اتصال تامین مالی بورسی مسکن را برقرار کنند. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، دولت قرار است از طریق طرح جدیدی، دومین مسیر اتصال بازار ساخت مسکن به بازار سرمایه را ایجاد کند. به طوری‌که در قالب این طرح، مسیر تامین مالی ساخت پروژه‌های مسکونی با استفاده از منابع و ظرفیت بازار سرمایه فراهم خواهد شد. این طرح، انتشار و به‌کارگیری اوراق سلف موازی استاندارد برای بازار ساخت مسکن است که پس از پنج سال، بعد از ایجاد مسیر اول اتصال مسکن به بورس در قالب طرح ایجاد «صندوق زمین و ساختمان» مطرح شده است.
اتصال بازار مسکن و مسیرهای نوین بازار سرمایه، براساس قانون ساماندهی و عرضه مسکن مربوط به سال 87 مورد اجرا و پیگیری قرار گرفته است. موضوعی از قانون که تا سال 93 و 94، به صورت بکر و دست نخورده در دولت بایگانی شده بود.
تا اینکه در سال 93، اولین ابزار نوین تامین مالی مسکن تحت عنوان «صندوق زمین و ساختمان» مورد استفاده قرار گرفت. هرچند استفاده از این ابزار به یک شکل خاص و محدود باقی ماند. این ابزار طی سال‌های گذشته، توسط یک شرکت دولتی (بدون برقراری ارتباط معنادار میان این مسیر و بسازوبفروش‌های بازار ساخت مسکن) مورد استفاده قرار گرفت. توجیه ورود محدود فعالان ساختمانی به این مسیر آن بود که در ابتدا شرکت‌‌های دولتی که در حوزه خانه‌سازی فعالیت دارند این ابزار را استفاده کنند تا به تدریج مزایای استفاده و ورود به این مسیر، به سایر بازیگران بازار ساخت وساز نیز معرفی و نمایان شود.
اما هم‌اکنون که بیش از پنج سال از راه‌اندازی مسیر تامین مالی مسکن از طریق صندوق زمین و ساختمان می‌گذرد، حتی یک سازنده غیردولتی از این ابزار استفاده نکرده است و حتی سایر ملاکان بزرگ دولتی و شبه‌دولتی، که دست پرقدرتی در بازار ساخت یا فروش ملک دارند، به این مسیر قدم نگذاشته‌اند. مطابق با بررسی‌ها، در این پنج سال، فقط پنج صندوق زمین و ساختمان، با مجموع تیراژ 700 واحد مسکونی از طریق این مسیر بسیار بالقوه و کارآمد برای تامین مالی ساخت مسکن، شارژ مالی شده‌اند.
بررسی‌های آسیب‌شناسانه «دنیای‌اقتصاد» درباره استقبال صفر فعالان ساختمانی از اولین مسیر بورسی تامین مالی ساخت مسکن(صندوق زمین و ساختمان) نشان میدهد: سازنده‌ها که بخش قابل‌توجهی از آن به شکل حقیقی(بدون ثبت شرکت و به شکل سنتی بسازوبفروش) هستند به چهار دلیل کلیدی و مهم حاضر به ورود به این مسیر بسیار کارآمد نیستند.
دلیل اول، همان دلیلی است که باعث شده سازنده‌ها در همه سال‌های اخیر، نه تمایلی به دریافت وام ساخت و نه پیش‌فروش مسکن داشته باشند. از آنجاکه سازنده‌ها، حاضر به تقسیم حاشیه سود خود در پروژه‌های ساختمانی نیستند بنابراین تمایلی به ورود به مسیرهای شفاف بورسی برای تامین مالی ندارند. دلیل دوم، مشکلات مربوط به سند ملک و مشارکت اولیه سازنده با مالکان ساختمان‌های کلنگی است که باعث می‌شود نتوانند به راحتی از مسیر بازار سرمایه تامین مالی شوند. سومین دلیل، ناسازگاری فعالیت سازنده‌های مسکن با ضوابط و مقررات شفاف و در عین حال متعدد بازار سرمایه برای استفاده از ابزارهای نوین تامین مالی مسکن است. به عنوان مثال، بخش زیادی از سازندگان مسکن، بدون ثبت شرکت و به شکل سنتی در حوزه ساختوساز مسکن فعالیت می‌کنند در نتیجه سازگاری زیادی با ضوابط بازار سرمایه ندارند. کمااینکه وام‌هایی که طی دو سال اخیر، در شبکه بانکی برای پرداخت به سازندگان حرفه‌‌ای در نظر گرفته شده چندان با حوزه فعالیت آنها تطابق ندارد. چراکه آن دسته از فعالان ساختمانی که به شکل حقوقی فعالیت دارند در بازار ساخت وسازهای مسکونی کار نمی‌کنند.
دلیل چهارم برای استقبال نشدن از مسیر نخست تامین نوین مالی بازار ساخت مسکن، پیش‌بینی حساب ویژه روی افزایش ارزش ملک در پایان مراحل ساخت و تکمیل واحدهای مسکونی است. از این رو سازندگان تمایلی به تقسیم حاشیه سود پروژه‌های ساختمانی در ابتدا و پیش از تکمیل پروژه ندارند. در صورتی که چنین رفتاری با ضوابط شفاف بازار بورس کاملا در تضاد است اما از دیدگاه کارشناسان اقتصادی تمامی موانع، دلیلی برای راه‌اندازی و استفاده کامل از مسیر اول و دوم اتصال بازار ساخت وساز و بازار سرمایه نیست. به گفته آنها باید کلید اتصال یا محرک برای ورود سازنده‌ها به این دو مسیر مورد توجه قرار گیرد چراکه در غیراین‌صورت طرح دوم معرفی شده از سوی دولت برای تامین مالی نوین بازار مسکن، به سرنوشت مسیر اولیه دچار می‌شود.
مسیر دوم اتصال این دو بازار که اخیرا از سوی دولت رونمایی شده طرحی است که میان سه بازیگر اصلی در بازار ملک از طریق بازار سرمایه یک رابطه جدید برقرار می‌کند. «سازنده»، «تقاضای مصرفی» و «تقاضای سرمایه» سه بازیگر اصلی بازار املاک هستند که در صورت اجرای صحیح این طرح رابطه جدیدی با یکدیگر خواهند داشت.
به این معناکه در این طرح، سازنده یک پروژه ساختمانی مسکونی، با انتشار اوراقی تحت عنوان اوراق سلف موازی استاندارد، بخشی از زیربنای ساختمانی را که قصد دارد بسازد، به صورت حداقل یک مترمربع به شکل نقد به خریدار اوراق، پیش‌فروش می‌کند. در عین حال، متعهد می‌شود که در دوره زمانی مشخص، چنانچه خریدار معادل یک واحد مسکونی، اوراق خریداری کرده باشد، واحد را به وی تحویل دهد یا آنکه معادل ارزش یک واحد مسکونی را به شکل اصل و سود اوراق به وی پرداخت کند. خانه‌اولی‌ها و متقاضیان سرمایه‌ای بازار مسکن هر دو گروهی هستند که می‌توانند به این مسیر وارد شوند و یکی از دو گزینه را انتخاب کنند. یعنی یا در پایان پروژه ساختمانی، واحد مسکونی را تحویل بگیرند یا آنکه اوراق خریداری شده خود را در میانه یا انتهای پروژه به پول نقد تبدیل کنند.
در تعریف ساده از اوراق سلف موازی استاندارد آمده است که سازنده با انتشار این اوراق، بخشی از دارایی خود (متراژی از ساختمان مسکونی) را در ازای بهای نقد به فروش می‌رساند تا در دوره تحویل به خریدار تسلیم کند. عمر این اوراق معادل یک تا دو سال پیش‌بینی شده و حداقل سود تضمین برای اوراق در نظر گرفته می‌شود.
مقایسه دو مسیر اتصال بازار ساخت مسکن با بازار سرمایه حاکی از آن است که مسیر اول و دوم در عین آنکه شباهت‌هایی با یکدیگر دارند، دو مزیت انحصاری برای صندوق زمین و ساختمان به عنوان مسیر اول وجود دارد. مزیت اول آنکه، در صندوق زمین و ساختمان، واحد سرمایه‌گذاری به عنوان یونیت معرفی شده که ارزش خرید آن کمتر از یک مترمربع واحد مسکونی بود. به طوری‌که در سال 93، هر یونیت با بهای یک میلیون تومان به فروش می‌رسید. اما برای خرید اوراق، حداقل بودجه موردنیاز برای سرمایه‌گذاری، معادل ارزش یک مترمربع واحد مسکونی در شهرها تعیین شده است. یعنی اگر یک پروژه مسکونی در شهر تهران در قالب این مسیر شکل بگیرد، متقاضیان باید با بودجه حداقل 17 میلیون تومان (مطابق با تازه‌ترین آمار، میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در شهر تهران به حدود 17 میلیون تومان رسیده است) معادل یک مترمربع وارد این مسیر شوند و اوراق را خریداری کنند.
بنابراین از آنجا که امکان ورود سرمایه‌گذار با بودجه پایین‌تر در صندوق زمین و ساختمان وجود دارد، مسیر نخست نسبت به مسیر جدید طراحی شده، مزیت دارد.
نکته دیگر آنکه در صندوق زمین و ساختمان، یک مشارکت به معنای واقعی شکل می‌گیرد، یعنی اگر پروژه ساختمانی تحت تاثیر رکود یا کاهش قیمت مسکن باشد و حاشیه سود صندوق به سود صفر یا کمترین سطح برسد، خریداران یونیت، عین سازنده از پروژه نفع مالی خواهند برد. در واقع سازنده تعهدی برای پرداخت سود ندارد و از این محل ریسکی مورد توجه سازنده نخواهد بود. در نتیجه یک بازی برد-برد برای سازنده و خریدار یونیت به وجود می‌آید.
البته در این میان یک ویژگی منحصر به فرد برای متقاضیان خرید اوراق سلف استاندارد وجود دارد. این اوراق اگرچه شباهت زیادی به پیش‌فروش مسکن دارد اما یک مزیت عمده نسبت به آن برای خریداران ایجاد خواهد شد و آن اینکه برخلاف پیش‌فروش که متقاضی برای آن باید بودجه سنگینی را داشته باشد، برای خرید این اوراق و ورود به این مسیر، دارا بودن بودجه خرید حداقل یک مترمربع واحد مسکونی کفایت می‌کند و خریدار می‌تواند به مرور بودجه خود را تکمیل و به میزان خرید یک واحد مسکونی برساند.
بررسی‌ها نشان میدهد هر دو مسیر پیش‌بینی شده برای اتصال دو بازار مسکن و سرمایه، یک ویژگی مشترک دارد که با ورود سرمایه‌گذاران بازار مسکن و بورس به این مسیرها، سود معادل تورم مسکن نصیب آنها خواهد شد، بنابراین اگر کلید اتصال دو بازار طراحی شود می‌تواند با سایر پروژه‌های بازار سرمایه رقابت کند.
چراکه هر دو مسیر بهترین روش برای خانه‌دار شدن خانه‌اولی‌ها و تقاضای سرمایه‌ای در بازار مسکن است. اگرچه در وضعیت عادی، رفتار متقاضیان سرمایه‌ای در بازار مخرب و به ضرر تقاضای مصرفی است اما ورود این گروه از متقاضیان به مسیرهای نوین تامین مالی بازار مسکن، به نفع رونق عرضه مسکن است. چراکه از این طریق، پروژه‌های ساختمانی به سرعت تامین مالی خواهند شد.
کارشناسان اقتصاد مسکن معتقدند، با چهار اقدام، کلید اتصال دو بازار برای استفاده از روش‌های نوین تامین مالی برقرار می‌شود. اقدام نخست، پیش‌بینی مشوق‌های مالیاتی برای متقاضیان ورود به این مسیر است. الگوهای تجربه شده در سایر کشورهای دنیا همچون آمریکا نشان میدهد آنچه باعث شده بازارهای نوین تامین مالی بیشترین قدرت‌نمایی را در بازار مسکن داشته باشند، اثر معافیت‌های مالیاتی است. در این مسیر نیز در صورتی که پیش‌بینی شود سازنده‌ای که به انتشار اوراق سلف موازی اقدام کند می‌تواند از مالیات ساخت و فروش مسکن معاف شود یا تخفیفاتی برای آن در نظر گرفته می‌شود، یک محرک مهم برای ورود به این مسیر خواهد شد.
اقدام دوم، در نظر گرفتن وام ارزان‌قیمت برای سازنده‌ها و فعالان ساختمانی است که از این مسیر استفاده می‌کنند.
سومین گام با به‌کارگیری بازیگر چهارم یعنی شهرداری در این مسیر است. از آنجاکه شهرداری‌ها به عنوان متولی صدور جواز ساخت وساز، از افزایش تقاضا برای اخذ پروانه ساختمانی به دلیل کسب درآمد از این محل نفع می‌برند، می‌توان از شهرداری خواست با ارائه تخفیف‌هایی به سازندگانی که به انتشار این اوراق اقدام می‌کنند، یک نوع مزیت برای آنها ایجاد کنند و در مقابل از افزایش درخواست‌ها نیز نفع اقتصادی داشته باشند.
اقدام چهارم نیز ارائه تخفیف به سازندگان مشارکت کننده در طرح اقدام ملی مسکن است که از این مسیر برای تامین مالی پروژه ساختمانی خود استفاده می‌کنند. به این صورت که دولت می‌تواند به سازندگان طرح اقدام ملی مسکن که از این مسیر برای تامین مالی پروژه خود استفاده می‌کنند، در هزینه واگذاری اراضی دولتی به این سازندگان تخفیفاتی را لحاظ و ارائه کند.
آینده بازار مسکن در یک کارگاه
مرکز آموزش «دنیای‌اقتصاد» با هدف شناسایی ساده و سریع بازار مسکن برای طیف فعال در این بازار و همچنین تازه‌واردهای بازار ملک، برگزاری دوره‌ای کارگاه «دانستنی‌های ورود به بازار مسکن» را تدارک دیده است. اولین دوره این کارگاه با عنوان «راهنمای بازار مسکن 99 به همراه خلاصه کاربردی تحولات ملکی 98» در تاریخ 22 خرداد سال‌جاری برگزار می‌شود.
متغیرهای بازار مسکن طی حداقل یک‌سال گذشته به گونه‌ای تغییر کرده‌اند که برخی روابط قدیمی و متعارف بین آنها کاملا به‌هم خورده است. از طرفی، بازیگردانان این بازار نیز عوض شده یا وزن‌ها به شکل اساسی جابه‌جا شده است.
پارامترهایی که در گذشته سهمی در اثرگذاری بر روی پارامترهای بازار مسکن نداشتند در حال‌حاضر یکی از چند وزنه اصلی به حساب می‌آیند.
در حوزه پارامترهای بیرونی اثرگذار بر بازار مسکن نیز وضعیت مشابه سال گذشته نیست.
فعالان بازار مسکن برای اقدام کم‌ریسک لازم است روابط درونی و بیرونی این بازار را تا حد ممکن شناسایی کنند.
سرعت تغییر و تحولات در بازار مسکن طی سال 98 و البته سال 97 به‌قدری بالا بود که فرصت «موقعیت‌یابی» و همچنین «تشخیص دقیق و درست اتفاقات اقتصادی در بازار مسکن» را از غالب خریداران و سرمایه‌گذاران در این حوزه گرفت. خیلی از بساز و بفروش‌های پرکار در تهران از زیرپوست آنچه در بازار مسکن می‌گذرد با خبر نیستند و از روی عادت، با یک سبک قدیمی در حال فعالیت هستند. از طرفی، منشأ یا علل برخی تغییرات در بازار ملک برای برخی فعالان این بازار تا حدودی ناشناخته مانده است.
مجموعه وسیعی از انواع آمار و اطلاعات درباره متغیرهای بازار مسکن چه به شکل رسمی و چه به صورت شهودی وجود دارد که طبقه‌بندی آنها و همچنین تجزیه و تحلیل آنها می‌تواند ارتباطات معنادار بین برخی پارامترهای درونی و بیرونی بازار مسکن با آنچه رخ میدهد یا رخ خواهد داد را مشخص کند. در این صورت است که یک فعال بازار مسکن با «دید بهتر» از قبل در این حوزه قدم برمی‌دارد. طیف مخاطب این دوره شامل متقاضیان خرید آپارتمان، متقاضیان اجاره، سازنده‌ها، بساز و بفروش‌ها، موجران، خریدار و فروشنده زمین و سرمایه‌گذاران ساختمانی است.