برآورد نرخ طبیعی خانه‌های خالی

 یک ابهام درباره بازار خانه‌های خالی، «تصمیم آخر» برای ورود مالیاتی به این حوزه را به تاخیر انداخته است. آمار رسمی قدیمی (برای ۴ سال پیش) درباره مقیاس این بازار حاکی است در ازای هر ۱۰۰ واحد مسکونی در حال استفاده در کشور، ۱۱ آپارتمان «بلااستفاده» است. هرچند نرخ کشوری ۳/ ۱۱ درصدی خانه‌های خالی مربوط به سرشماری سال ۹۵ است، اما در همان زمان، نرخ خانه‌های بدون استفاده در برخی استان‌های دارای کلان‌شهر، بیش از ۱۵ درصد گزارش شد. با این حال اکنون غفلت از «نرخ طبیعی» خانه‌های خالی باعث شده یک گروه از جامعه ناظر بر بازار، حجم واقعی خانه‌های بلااستفاده را طبیعی توصیف کنند و گروهی دیگر آن را غیرعادی و نشانه‌ای از انجماد سرمایه‌ و سوداگری در بازار ملک بدانند. در این میان، نتایج تحقیق جامع درباره بازار خانه‌های منجمد نشان می‌دهد «نرخ طبیعی» خانه‌های خالی در کشور با لحاظ اطلاعات و آمارهای سال ۹۵، رقمی معادل ۴ درصد برآورد می‌شود؛ به این معنا که «نرخ واقعی» ۳/ ۱۱ درصدی در آن مقطع بیانگر شرایط نامناسب بوده است. با بررسی نوع واکنش مالکان خانه‌های خالی به تغییر فاز بازار معاملات مسکن مشخص می‌شود نرخ واقعی در زمان رکود افزایش پیدا می‌کند؛ بنابراین لازم است این نرخ قبل از اقدام مالیاتی بازشماری شود.

در روزهای اخیر که موضوع دریافت مالیات از خانه‌های خالی و تصمیم دولت درخصوص اجرای این قانون مالیاتی بار دیگر مورد توجه قرار گرفته است بحث جدیدی از سوی جامعه کارشناسی حوزه مسکن نیز در این باره مطرح شده است. هم‌اکنون گروهی از کارشناسان بازار مسکن نرخ فعلی خانه‌های خالی را نرخی غیر‌طبیعی و غیرعادی نمی‌دانند و معتقدند تعداد و نرخ خانه‌های خالی در حال حاضر در کشور نرخی طبیعی است. هر چند این گروه از کارشناسان مبنای مشخصی برای این اظهار نظر خود ارائه نمی‌کنند. به این ترتیب در شرایط فعلی سوال مهمی مبنی بر اینکه آیا نرخ فعلی خانه‌های خالی در کشور نرخی طبیعی است یا خیر ایجاد شده است. بررسی‌ها حاکی است در کشورهای پیشرفته دنیا که در آنها مکانیزم دریافت مالیات از خانه‌های خالی فعال بوده و کشورهایی موفق در کنترل تعداد خانه‌های بدون استفاده محسوب می‌شوند که گام اول دولت‌ها قبل از اقدام برای دریافت مالیات از این املاک و تنظیم بازار مسکن به واسطه آن، «محاسبه نرخ طبیعی، نرمال یا مجاز خانه‌های خالی» و مقایسه این نرخ با «نرخ واقعی خانه‌های خالی» است. نرخ واقعی خانه‌های خالی نسبت تعداد خانه‌های خالی به تعداد کل واحدهای مسکونی در حال استفاده است.

در دی ماه ۹۶ دفتر تحقیقات و سیاست‌های مالی معاونت امور اقتصادی وزارت امور اقتصادی و دارایی یک پژوهش مفصل درباره بازار خانه‌های خالی با هدف آسیب‌شناسی قانون مصوب سال ۹۴ برای دریافت مالیات از مالکان این خانه‌ها و همچنین بررسی تجارب کشورها در این حوزه و ارائه پیشنهاد به سیاست‌گذار بخش مسکن انجام داد. براساس این تحقیق مشخص شد یک معادله(فرمول) انگلیسی وجود دارد که می‌توان با استفاده از آن نرخ طبیعی خانه‌های خالی را محاسبه کرد.براساس این معادله انگلیسی این امکان برای دولت‌ها وجود دارد که در شهرها و کشورها بتوانند با استناد به آمار اولیه خانه‌های خالی(تعداد خانه‌های خالی) و نسبت آنها به تعداد کل واحدهای مسکونی در حال استفاده، نرخ واقعی خانه‌های خالی را برآورد کنند. منظور از نرخ طبیعی خانه‌های خالی آن است که همواره باید در بازار مسکن شهرها و کشورها، تعدادی واحد مسکونی خالی از سکنه به منظور پاسخ به نیاز جابه‌جایی در بازار مسکن، ورود و خروج از بازار اجاره به بازار خرید مسکن و برعکس و... وجود داشته باشد. همچنین وجود درصدی خانه‌خالی در بازار امکان عرضه زمان‌دار واحد مسکونی توسط سازنده‌ها به بازار فروش و امکان خرید از بازار مسکن توسط متقاضیان جدید و همچنین جابه‌جایی در بازار به واسطه تخریب و نوسازی واحدهای فرسوده و قدیمی را فراهم می‌کند. اما مساله اصلی پاسخ دادن به این پرسش است که وجود چه تعداد خانه‌خالی در هر شهر و کشور را می‌توان نسبت طبیعی یا نرخ نرمال خانه‌های خالی دانست؟ براساس معادله انگلیسی برای محاسبه نرخ طبیعی خانه‌های خالی، در صورتی که تعداد واحدهای خالی از سکنه کمتر از میزان طبیعی باشد یا به عبارت دیگر نرخ واقعی خانه‌های خالی کمتر از نرخ طبیعی باشد، اجاره‌بها افزایش خواهد یافت. در غیر این‌صورت اجاره‌بها با ثبات نسبی همراه خواهد شد. این معادله یا فرمول انگلیسی براساس یک مدل‌سازی اقتصادسنجی توسط تیم تحقیقاتی مدیریت سرمایه‌گذاری املاک انگلستان به دست‌ آمده است. تیم تحقیقاتی وزارت امور اقتصادی و دارایی نیز با استفاده از این مدل نرخ طبیعی خانه‌های خالی در کشور را محاسبه کرده است. این تیم برای محاسبه نرخ طبیعی خانه‌های خالی به اطلاعات سرشماری نفوس و مسکن سال ۹۵ مرکز آمار استناد کرده است. در آن سرشماری تعداد کل خانه‌های در حال استفاده ۲۲ میلیون و ۸۲۵ هزار واحد اعلام شده است، همچنین از وجود ۲ میلیون و ۵۸۷ هزار خانه خالی نیز در این سرشماری خبر داده شده است. نرخ طبیعی خانه‌های خالی براساس فرمول انگلیسی و آمارهای رسمی سرشماری ۹۵ معادل ۴ درصد اعلام شده است. نرخ واقعی خانه‌های خالی در کشور در سال ۹۵ نیز معادل ۳۴/ ۱۱ برآورد شده است.

مقایسه این دو نرخ در مقطع زمانی سال ۹۵(سال قبل از جهش قیمت مسکن در تهران و کشور که در واقع سال پایانی رکود مسکن محسوب می‌شود و قیمت‌ها تقریبا در وضعیت ثبات قرار داشت)، مشخص کرد وضعیت بازار خانه‌های خالی وضعیتی غیرطبیعی است به این معنا که تعداد خانه‌های خالی از حد طبیعی و مجاز بسیار بیشتر است و در واقع بیش از دو برابر سطح نرمال براساس مدل انگلیسی است. در سال ۹۵ میانگین قیمت هرمترمربع مسکن در شهر تهران برای سومین سال پیاپی در کانال ۴ میلیون تومان قرار داشت و حول‌و‌حوش مترمربعی ۴ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان تا ۴ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان در نوسان بود. براساس این نرخ می‌توان چنین تحلیل کرد که در سال ۹۵ اگرچه بخشی از واحدهای مسکونی به خاطر فروش نرفتن ناشی از شرایط رکودی بازار معاملات مسکن خالی ماند، اما بخشی هم به‌خاطر رفتار سرمایه‌ای مالکان این خانه‌ها خالی بود. البته این آمار مربوط به سال ۹۵ است و از سال ۹۵ تاکنون به‌طور قطع تعداد خانه‌های خالی تغییر کرده است. بررسی‌ها بر پایه تعداد خانه‌های خالی در دوره‌های زمانی مختلف نشان می‌دهد مالکان خانه‌های خالی در هر دوره در جریان تغییر فاز بازار مسکن واکنش نشان داده‌اند. در جریان تغییر فاز بازار مسکن بخشی از مالکان این واحدها اقدام به فروش خانه‌های خالی خود کرده و بخشی دیگر به‌عنوان مالکان جدید خانه‌های خالی بر تعداد خانه‌های خالی افزوده‌اند. در شرایطی که آمارهای مربوط به تعداد و همچنین نرخ خانه‌های خالی مربوط به سال ۹۵ است این نرخ که می‌تواند به‌عنوان تب‌سنج بازار واحدهای مسکونی بلااستفاده در اختیار سیاست‌گذار بخش مسکن قرار بگیرد،قابل به روز رسانی است. بررسی‌های قبلی نشان می‌دهد در سال ۹۵ در ۸ استانی که ۸ کلان‌شهر کشور در آن قرار دارند نرخ واقعی خانه‌های خالی بیش از ۱۰ درصد بوده است. بحرانی‌ترین استان به لحاظ نرخ واقعی خانه‌های خالی استان هرمزگان با ۲/ ۱۷ درصد،سپس استان البرز با ۲/ ۱۶ درصد و بعد از آن اصفهان با ۶/ ۱۴ درصد بوده است. در این بررسی‌ها نرخ واقعی خانه‌های خالی در استان تهران ۶/ ۱۱ درصد گزارش شده است و تهران در رتبه سیزدهم در فهرست وضعیت استان‌ها به لحاظ بحران خانه‌های خالی قرار گرفته است. روند تغییر تعداد خانه‌های خالی از سکنه در فاصله سال‌های ۹۰ تا ۹۵ در تهران نیز نشان می‌دهد در سال ۹۰ (قبل از جهش قیمت)در تهران ۳۲۷ هزار واحد مسکونی خالی از سکنه وجود داشته است. این میزان در آبان ۹۲(که هنوز جهش قیمت تمام نشده و معاملات هنوز وارد فاز رکود نشده است) ۱۳۲ هزار واحد مسکونی و در تیر ۹۳ (بعد از اوج جهش قیمت و رویت خفیف علائم رکود مسکن) ۱۹۵ هزار واحد بوده است.

در شهریور ۹۳ (دوره بعد از جهش و اوایل رکود)این میزان به ۲۳۵ هزار واحد مسکونی و در سال ۹۵ که اوج رکود و ثبات قیمت مسکن بوده است تعداد خانه‌های خالی در استان تهران به ۴۹۰ هزار واحد و در شهر تهران به ۴۶۰ هزار واحد رسیده است.در حالی که آمارهای مربوط به تعداد خانه‌های خالی در سال‌های ۹۰ تا ۹۵ براساس نتایج سرشماری نفوس و مسکن در سال ۹۵ از سوی مرکز آمار اعلام شده است آمارهای مربوط به تعداد خانه‌های خالی در سال‌های ۹۲ و ۹۳ به یک سفارش کاری از سوی دفتر اقتصاد مسکن به اداره برق برمی‌گردد که اداره برق براساس میزان مصرف برق، واحدهای مسکونی که مصرف برق آنها کمتر از ۵۰ کیلو وات در ساعت بوده است را به‌عنوان خانه خالی معرفی کرده است.

نتایج این تغییر حجم تعداد خانه‌های خالی در فاصله سال‌های ۹۰ تا ۹۵ نشان می‌دهد به تناسب اینکه بازار معاملات مسکن از ثبات نسبی قیمت وشرایط پایدار (نبود رونق هیجانی در بازار) به فاز رشد و جهش قیمت مسکن وارد شده است تعداد خانه‌های خالی کاهش یافته است. اما بعد از عبور بازار از جهش قیمت و رونق معاملات، دوره پساجهش و رکود ایجاد می‌شود و مجددا روند تغییر حجم خانه‌های خالی شیب افزایشی به خود می‌گیرد و تعداد خانه‌های خالی زیاد می‌شود. در انتهای دوره رکود معاملات مسکن تعداد خانه‌های خالی به اوج می‌رسد.در همه سال‌های گذشته بعد از اینکه در مقطع رکود، افت‌و‌خیز تعداد خانه‌های خالی صورت می‌گیرد، رقم نهایی بیشتر از تعداد خانه‌های خالی در رکود قبلی است یا به عبارتی نرخ واقعی خانه‌های خالی در دوره‌های بعدی روند تصاعدی به خود می‌گیرد.نرخ واقعی خانه‌های خالی در سال ۸۵ در تهران ۱/ ۳ درصد،در سال ۹۰ معادل ۹/ ۸ درصد و در سال ۹۵ برابر با ۶/ ۱۱ درصد بوده است.این موضوع در کشور نیز وجود داشته است.در کشور نرخ واقعی خانه‌های خالی در سال ۸۵ برابربا ۴درصد، در سال ۹۰ برابر با ۸ درصد و در سال ۹۵ برابر با ۱۱ درصد بوده است. از این روندهای قبلی می‌توان چنین تحلیل کرد که احتمالا در دوره‌های زمانی بعد از سال ۹۵ متناسب با تغییر فاز بازار مسکن ازرکود به پیش‌رونق،جهش قیمت ومجددا ورود به فاز رکود،تعداد خانه‌های خالی و نرخ واقعی آنها افزایش پیدا کرده است.اما آنچه می‌تواند قطعیت این فرضیه را به اثبات برساند انجام یک پژوهش دقیق دیگر در این زمینه با استفاده از اطلاعات دستگاه‌ها و اداراتی همچون اداره آب و برق است.نرخ طبیعی خانه‌های خالی نیز براساس مدل انگلیسی و براساس اطلاعات به روز شده از تعداد خانه‌های خالی در مقطع زمانی کنونی قابل محاسبه است. براساس تحقیق وزارت اقتصاد،در فاصله سال‌های ۸۵ تا ۹۰، نرخ طبیعی خانه‌های خالی در کشور ۳/ ۳ درصد و در سال ۹۵ معادل ۴درصد بوده است. سوال مهم دیگری که در این زمینه وجود دارد آنکه نرخ مالیات خانه‌های خالی چقدر باید باشد. مطابق با قانون دریافت مالیات از خانه‌های خالی این نرخ هم‌اکنون برای ایران معادل یک ماه اجاره‌بهای ماهانه هر واحد مسکونی خالی از سکنه درنظر گرفته شده است که نرخی بازدارنده به نظر نمی‌رسد. تحقیقات انجام شده نشان می‌دهد این نرخ در فرانسه به میزان دو ماه اجاره‌بهای ماهانه، در آمریکا معادل ۵ درصد ارزش ملک و در انگلیس برابر با ۵۰ درصد عوارض شهری است.این سه کشور، کشورهای موفق در این حوزه محسوب می‌شوند.چرا که براساس تحقیقات انجام شده نرخ واقعی خانه‌های خالی در ۱۵ کشور اروپایی به‌طور میانگین معادل ۱۰ درصد است اما این میزان در فرانسه ۷ درصد و در انگلیس ۳ درصد است.