گسترش خزنده تغییر کاربری واحدهای مسکونی به دفاتر اداری- خدماتی در هسته مرکزی پایتخت و تسری آن به سایر مناطق شهری، کلان‌شهر تهران را به چهار عارضه مزمن سکونتی دچار کرده است.تخلیه تدریجی واحدهای مسکونی چهار منطقه مرکزی پایتخت از جمعیت ساکن در شب که به دلیل تامین نیاز سازمان‌ها برای ایجاد شرکت‌های اداری و خدماتی صورت گرفته نه تنها مهار نشده بلکه به سایر مناطق خارج از محدوده مرکزی از جمله مناطق غربی و شرقی تهران تسری پیدا کرده است.
این روند که بخشی از آن «مجاز» و با استناد به «یک قانون مجلس و یک بند از طرح تفصیلی تهران» سرعت گرفته است چهار آسیب را متوجه مناطق شهر به ویژه مناطق شش، هفت، 11 ، 12 و حتی مناطق دو،سه،چهار و پنج کرده است. بررسی کارشناسان شهری نشان میدهد تهدید امنیت و آسایش سکونتی در مجتمع‌های مسکونی، عدم پرداخت عوارض واقعی شهری، تاثیرگذاری قیمت املاک اداری روی آپارتمان‌های مسکونی و دامن زدن به پدیده شب مردگی مهمترین پیامدهای تندشدن شیب تغییر کاربری واحدهای مسکونی به اداری-خدماتی در مجتمع‌های آپارتمانی است.کارشناسان شهری هشدار می‌دهند در صورتی که در ادامه پدیده شب مردگی به محلات مختلف شهری نفوذ کند می‌تواند زنگ خطر «شهرمردگی» را برای محدوده وسیعی از پایتخت به صدا در آورد.
دو ریشه قانونی تغییرکاربری
بررسی جمعیت ساکن در چهار منطقه شهر تهران شامل شش، هفت، 11 و 12 حاکی از آن است که در هر یک از این مناطق به‌طور متوسط جمعیتی معادل 250 هزار نفر سکونت دارند این در حالی است که متوسط حجم جمعیت ساکن در سایر مناطق شهری تهران بین 400 تا 500 هزار نفر است. استقرار جمعیت مازاد در پیرامون شهر، بخش‌های زیادی از سطح پایتخت را به منطقه اصلی کار و فعالیت و جاذب رفت و آمدهای شغلی تبدیل کرده است که منجر به کاهش جمعیت ساکن در محدوده مرکزی پایتخت در سال‌های اخیر و رشد قارچ‌گونه تغییر کاربری ساختمان‌های مسکونی به ساختمان‌های اداری-خدماتی شده است.
اگرچه بخشی از این تغییر کاربری آپارتمان‌های مسکونی به واحدهای اداری-خدماتی غیر مجاز و به دلیل ارزش افزوده بالای آن برای مالکان بوده است اما بخش قابل توجهی از این نوع تغییر کاربری‌ها با تکیه به دو ماده قانونی و با هدف تامین منابع مالی مناسب برای مدیریت شهری از محل عوارض شهری اینگونه واحدها انجام شده است. عامل اول مجاز شمردن فعالیت‌های خدماتی پشتیبان سکونت در پهنه‌های مسکونی در طرح تفصیلی است. مطابق با بند دو طرح تفصیلی جدید تهران که به نحوه استفاده از اراضی و ساخت‌وساز در پهنه سکونت اختصاص دارد، مدیریت شهری به منظور کاهش و تعدیل تقاضای سفر و افزایش سرزندگی در محیط‌های زندگی، استقرار فعالیت‌های خدماتی انتفاعی یا غیرانتفاعی و همچنین واحدهای تجاری خرد را برای رفع نیازهای روزمره ساکنین مجاز شمرده است.
براساس این بند این نوع فعالیت‌های پشتیبان سکونت با عملکرد مقیاس محله ساماندهی می‌شوند تا تدریجا در مراکز محلات تمرکز پیدا کنند. به گفته کارشناسان شهری اگرچه این نوع استفاده از کاربری مسکونی در برخی محلات شهری از سوی اسناد فرادست شهری مجاز شناخته شده است اما همین بند، واسطه توسعه بخش‌های اداری-خدماتی و بعضا تجاری در محدوده مرکزی شهر به ویژه منطقه شش شهری شده است. به‌عنوان مثال بررسی‌های انجام شده از سوی مدیریت شهری در منطقه شش نشان میدهد حجم تغییر کاربری‌های مسکونی به اداری در چند سال گذشته بیش از 55 درصد رشد داشته است.
در این میان سهم قابل توجهی از تغییر کاربری‌های مجاز مسکونی به اداری-خدماتی ریشه در ماده 55 قانون شهرداری‌ها دارد. در تبصره 24 این ماده قانونی شهرداری موظف است طبق ضوابط اسناد فرادست شهری در پروانه‌های ساختمانی نوع کاربری ساختمان‌ها را قید کند. مطابق با متن این ماده در صورتی که بر خلاف مندرجات پروانه ساختمانی در محدوده مسکونی و غیر تجاری، محل کسب و پیشه یا تجارت دایر شود، شهرداری مجاز است با طرح آن در کمیسیون ماده 100 و احراز تخلف مالک یا مستاجر و با تعیین مهلت مناسب که نباید از دو ماه تجاوز کند در مورد تعطیلی واحد اداری-خدماتی اقدام کند. اما در عین حال دایر کردن دفتر پنج نوع فعالیت اداری-خدماتی در ساختمان‌های مسکونی از این قانون مستثنی شناخته شده و استقرار آن بلامانع خواهد بود. در این ماده آمده است:« دایر کردن دفتر وکالت، مطب، دفتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق، دفتر روزنامه و مجله و دفتر خدمات مهندسی به وسیله مالک از نظر این قانون استفاده تجاری محسوب نمی‌شود.» بنابراین خارج شدن این پنج فعالیت خدماتی تجاری از شمول فعالیت‌های غیرقانونی قابل استقرار در واحدهای مسکونی، موجب تغییرکاربری تعداد زیادی از واحدهای مسکونی به اداری- خدماتی در محدوده مرکزی شهر که به لحاظ سهولت دسترسی مناطق جذابی به شمار می‌آیند، شده است.
چهار عارضه سکونتی
این روند اگرچه تعدیل تقاضای سفر میان مناطق شهری را شکل میدهد اما با نفوذ در محلات مختلف هسته مرکزی پایتخت چهار عارضه مزمن سکونتی را به وجود آورده است. اول آنکه تغییر کاربری واحدهای مسکونی به اداری- تجاری به مهاجرت جمعیت شب ساکن در این منطقه به سایر مناطق شهری منجر میشود. خالی شدن تعداد زیادی از آپارتمان‌های مسکونی و استقرار فعالیت‌های اداری در آنها محله را به مامن بزهکاران اجتماعی در ساعات غیرکاری و به خصوص در شب تبدیل می‌کند که تهدیدی جدی برای بازماندگان ساکن در این مناطق محسوب میشود. ضمن آنکه باعث میشود تا پلیس، نیروهای امنیتی و مددکاران اجتماعی برای کنترل و انجام وظایف خود با مشکلات فراوانی مواجه شوند. کاهش فضای سکونتگاهی و عدم پیش‌بینی فضای تفرجگاهی و گردشگری کافی در این مناطق سبب میشود برخلاف روز، این مناطق در شب‌خالی و پناهگاهی برای بزهکاران اجتماعی شود.
به گفته کارشناسان شهری در صورتی‌که تغییر کاربری فضاهای مسکونی به اداری در سایر مناطق شهری گسترش پیدا کند به تدریج پایتخت با پدیده شهرمردگی مواجه خواهد شد. دوم آنکه در صورتی که این نوع تغییر کاربری‌ها به‌صورت غیر‌مجاز و مخفیانه انجام شود به عدم پرداخت عوارض شهری واقعی به مدیریت شهری منجر خواهد شد. بسیاری از واحدهای خدماتی (تعداد زیادی از آپارتمان‌های مسکونی در برخی مناطق به انبار کالا یا دفاتر مهندسی تبدیل شده اند) که بدون پرداخت هزینه‌ها و عوارض اعمال تغییر کاربری مجاز دایر شده‌اند، در حال حاضر مبلغ عوارض شهری آنها به قیمت واحد مسکونی محاسبه و پرداخت میشود. در حالی‌که نرخ عوارض نوسازی در ساختمان‌های غیرمسکونی چندین برابر ساختمان‌های مسکونی است.
در نتیجه محاسبه عوارض مسکونی برای واحدهایی که بدون اطلاع شهرداری به دفاتر اداری تبدیل شده‌اند باعث میشود حجم زیادی از منابع درآمدی پایدار برای مدیریت شهری غیرقابل دسترس شود. استقرار واحدهای اداری در مجتمع‌های مسکونی منجر به ترغیب مالکان واحدهای مسکونی به قیمت‌گذاری مشابه کاربری‌های اداری-خدماتی میشود که این سومین عارضه سکونتی ناشی از شیوع این نوع تغییر کاربری‌ها است. بسیاری از مالکان آپارتمان‌های مسکونی با الگوبرداری از نرخ پیشنهادی خرید و فروش یا اجاره واحدهای اداری همجوار خود، دامنه قیمت‌گذاری ملک خود را افزایش می‌دهند. این روند به مرور می‌تواند به رشد قیمت منطقه‌ای املاک در این محدوده شهری شود. بررسی‌های میدانی نشان میدهد: قیمت خرید‌و فروش واحدهای اداری-خدماتی مستقر در مجتمع‌های مسکونی به‌طور میانگین 20 تا 50 درصد بالاتر از سایر واحدهای مجتمع است.
ایجاد مزاحمت برای ساکنان مجتمع‌های مسکونی نیز چهارمین عارضه سکونتی است که از این نوع تغییر کاربری دامنگیر مناطق مرکزی شهر میشود. در این نوع واحدهای اداری مستقر در مجتمع‌های تجاری رفت و آمد بالا به این واحدها، مصرف زیاد از خدمات مشترک ساختمانی و اخلال در آرامش و نظم مسکونی ساختمانی، به نوعی سکونت در این ساختمان‌ها را برای ساکنان با مشکل مواجه می‌کند.
سه راه عبور
رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران با هشدار نسبت به افزایش تغییر کاربری‌های واحدهای مسکونی در چهار منطقه مرکزی شهر تهران گفت: بخش زیادی از تغییر کاربری‌های مذکور ریشه در مفاد طرح تفصیلی و یک ماده قانونی دارد که سبب میشود مدیریت شهری نیز به دلیل تامین منابع از این محل، به این نوع تغییر کاربری‌ها تمایل نشان دهد.
محمدسالاری ادامه داد: از این رو برای کاهش آسیب‌های سکونتی ناشی از این روند برنامه احیای محدوده مرکزی با هدف مهار دافعه جمعیتی در مناطق حدفاصل اتوبان‌های همت، چمران، امام علی و بعثت در دستور کار مدیریت شهری قرار گرفته است.
او به سه راهکار عبور از معضلات گسترش فضاهای خالی از سکونت در چهار منطقه شش، هفت، 11 و 12 اشاره کرد و افزود: برای بازگرداندن چهره سکونتی به این مناطق و دوری از شب مردگی سه راهکار اولیه پیشنهاد میشود. نخست آنکه مدیریت شهری به‌صورت آگاهانه به حفظ وضعیت ساختمان‌های مسکونی باقی‌مانده در مناطق مرکزی اقدام کند. همچنین مدیریت شهری می‌تواند برای جلوگیری از خالی‌شدن بناهای ارزشمند در محدوده مرکزی شهر از طریق تشویق سرمایه‌گذاران بخش خصوصی کاربری بخشی از این نوع املاک را به هتل یا فضای تفرجگاهی همچون کافه تغییر دهد تا زمینه حضور مردم در این فضاها فراهم شود.
این عضو شورای شهر تهران با بیان اینکه راهکار سوم توسعه گردشگری شبانه در این مناطق است، تصریح کرد: توسعه گردشگری شبانه یکی از روش‌های کسب درآمد پایدار برای بسیاری از کلان‌شهرهای دنیا به حساب می‌آید. استقرار مراکز گردشگری شبانه مناسب در مناطق مرکزی شهر از یک سو منجر به بازگشت روح زندگی و آشتی مردم با بافت سنتی و قدیمی شهر میشود و از سوی دیگر منابع درآمد پایداری را برای مدیریت شهری تامین می‌کند.به گفته وی در راستای جلوگیری از نفوذ تغییر کاربری ساختمان‌های مسکونی به اداری اخیرا مطالعات مربوط به نورپردازی بافت‌های تاریخی و ارزشمند برای جذب گردشگران آغاز شده و به زودی این طرح از طریق پیمانکاران عملیاتی خواهد شد.
او تاکید کرد: مدیریت شهری باید تغییر کاربری واحدهای مسکونی به اداری-خدماتی را در مناطق مرکزی به‌عنوان یک «تهدید جدی سکونتی» برای پایتخت محسوب کند و با تدابیر «بلندمدت» از نفوذ آن به سایر مناطق تهران جلوگیری کند.