در این گزارش ضمن تفکیک بازار مسکن به سه بخش مسکونی، تجاری و صنعتی به دلایل رونق‌نیافتن این بازار پرداخته شده و عوامل اثرگذار را یک‌به‌یک بررسی خواهیم کرد:
الف) عوامل تأثیرگذار بر عرضه و تقاضای املاک مسکونی:
١- تأثیر قیمت نفت بر بازار املاک:
با توجه به وابستگی اقتصاد ایران به درآمدهای نفتی، هرگونه نوسانات ایجادشده در بازار نفت می‌تواند متغیرهای کلان اقتصادی ایران را تحت‌تأثیر قرار دهد. به‌دنبال این تغییر، بازارهای دارایی نیز دستخوش تغییر خواهند شد. اینکه تغییرات قیمت نفت به چه میزان روی بخش‌های مختلف اقتصاد اثر خواهد گذاشت، به میزان ارتباط بین بخش‌ها بستگی دارد. این بررسی به دو دلیل حائز اهمیت است؛ اولا بخش مسکن درصد درخور ملاحظه‌ای از تولید ناخالص داخلی را به خود اختصاص میدهد، ثانیا مسکن به‌عنوان یک کالای سرمایه‌ای توانسته است در سال‌های اخیر به‌عنوان سپری مقاوم در برابر نرخ تورم عمل کند و ارزش حقیقی دارایی در قالب مسکن را در طول زمان حفظ کرده و بعضا افزایش دهد. یکی از کانال‌های اثرگذار بر بازار مسکن را می‌توان هدایت نقدینگی به سمت این بازار در نتیجه افزایش حجم نقدینگی در نظر گرفت. همان‌طور‌که از روند بالا پیداست، قیمت هر مترمربع واحد مسکونی به‌طور متوسط همگام با افزایش حجم نقدینگی در اقتصاد ایران افزایش یافته است.
نتایج پژوهش واحد مطالعات بازار دنیای اقتصاد، نشان میدهد بین قیمت مسکن و درآمدهای نفتی در شوک‌های مثبت وابستگی وجود دارد. به این معنی در مواقعی که درآمدهای نفت به میزان زیادی افزایش یافته، قیمت مسکن نیز افزایش زیادی داشته است، ولی کاهش بسیار زیاد درآمدهای نفتی، قیمت مسکن را به همان میزان کاهش نمی‌دهد.
آنچه مشخص است، دلیل اصلی افزایش قیمت و رونق مسکن از گذشته افزایش قیمت نفت و پمپاژ نقدینگی حاصل از آن به این صنعت بوده، در هر دوره‌ای که با جهش قیمت نفت مواجه بوده‌ایم، تزریق دلارها به بازار باعث افزایش پایه پولی و درنتیجه افزایش نقدینگی و به تبع آن، افزایش قیمت‌ها (تورم) می‌شود که مردم برای حفظ قدرت دارایی‌ها اقدام به خرید دارایی ثابت از جمله مسکن کرده که باعث افزایش قیمت آن می‌شد.
از سوی دیگر، رشد قیمت نفت موجب افزایش اقتصاد زیرزمینی شده که بهترین محل برای تطهیر منابع به‌دست‌آمده از فعالیت‌های زیرزمینی به‌دلیل نبود نظارت کافی، پول‌شویی در بازار مسکن است که با توجه به تجربه این‌جانب سریع‌ترین تأثیر را بر بازار مسکن می‌گذارد و شروع بالارفتن قیمت‌ها هم با همین پول‌هاست که با حجم بالا وارد بازار می‌شوند؛ اگر دقت کرده باشید در هر دوره‌ای رونق مسکن ابتدا از مناطق شمالی و املاک گران‌قیمت شروع شده و پس از مدت کوتاهی به بقیه مناطق تهران و دیگر نقاط کشور تعمیم می‌یابد.
٢- پایین‌آمدن تعداد متقاضیان مسکن در آینده:
با نگاهی به هرم جمعیتی ایران درمی‌یابیم درحال‌حاضر بیشتر جمعیت ایران در گروه سنی٢٥-٢٩ سال و٣٠-٣٤ سال قرار دارند و از طرفی بیشترین متقاضیان مسکن هم در این گروه‌های سنی هستند؛ به عبارت دیگر، بالاترین میزان تقاضای مسکن در کشور در همین دوره است و از این به بعد جمعیت ایران رو به پیری می‌گراید و تقاضای مسکن به‌شدت کاهش خواهد یافت و حداقل تا ٢٠ سال آینده (نخواستم از واژه هرگز استفاده کنم!) نیز این میزان متقاضی مسکن نخواهیم داشت و سونامی متقاضیان مسکن از بین رفته است.
اگر واقع‌بین باشیم، بهتر است ساخت‌وساز مسکن در حوزه‌هایی صورت گیرد که در ١٠ سال آینده بیشترین محدوده سنی است (٣٥-٤٥ سال) و برای ٣٠ سال آینده ساخت اماکنی مانند بیمارستان، استراحتگاه برای سالمندان و... ضروری است و سرمایه‌گذاران از این به بعد تا حد امکان از سرمایه‌گذاری در ساخت مدرسه و دانشگاه در کلان‌شهرها اجتناب کنند؛ درعوض ساخت هتل و هتل آپارتمان با توجه به کمبود آن می‌تواند مقرون‌به‌صرفه باشد.
٣- املاک مازاد بانک‌ها:
با توجه به الزام بانک مرکزی به فعالیت‌نکردن بانک‌ها در حوزه‌هایی که در زنجیره ارزش آنها قرار ندارد؛ ازجمله ساختمان و املاک و همچنین الزام مؤکد بانک مرکزی درباره صورت‌های مالی بانک‌ها و استمهال‌نشدن وام‌های معوق، بانک‌ها را مجبور به عرضه‌های سنگین مسکن در ماه‌های پایانی سال و همچنین سال ٩٦ خواهد کرد. تجربه مجمع بانک ملت و الزام بانک مرکزی درباره هزارو٥٠٠میلیارد تومان تسهیلات معوقه دلیلی بر این ادعاست. نگاهی به روزنامه‌های کثیرالانتشار و سایت‌های مرتبط حاکی از آن است که موج عرضه املاک مازاد آغاز شده است؛ بااین‌حال قیمت‌های پیشنهادی برای فروش از متوسط قیمت هر منطقه بالاتر است که به نظر می‌رسد بانک‌ها الزام قانونی و فشار بانک مرکزی را جدی نگرفته‌اند. به‌عنوان مثال بانک صادرات املاک مجتمع سپهر الهیه را با قیمت پایه متری ٢٣ میلیون تومان برای ارزان‌ترین واحد در نظر گرفته است که با توجه به رکود صنعت ساختمان، قیمت بالایی است.
٤- تسهیلات به کارکنان بانک‌ها:
با توجه به آمار منتشرشده در صورت‌های مالی بانک‌ها، نزدیک به ٥٠ درصد از منابع قرض‌الحسنه بانک‌ها به صورت تسهیلات به کارکنان بانک‌ها با نرخ‌های بسیار پایین و اقساط طولانی‌مدت پرداخت می‌شد. این نوع تسهیلات برای پرسنل بانک از نظر تعداد دفعات دریافت محدودیتی نداشت؛ بنابراین کارکنان بانک‌ها به‌دفعات از تسهیلات مذکور برای خرید مسکن به‌ویژه در محدوده قیمتی متوسط شهر تهران اقدام می‌کردند. براساس بخش‌نامه اخیر بانک مرکزی، بانک‌ها مجاز نخواهند بود از محل منابع قرض‌الحسنه به کارکنان خود تسهیلات دهند که این عامل موجب کاهش تقاضای این بخش از متقاضیان مسکن می‌شود.
٥- عرضه زیاد آپارتمان‌های نوساز:
آمارها نشان‌دهنده این مطلب است که بیشتر شهرها به افق جمعیتی طرح جامع خود نرسیده‌اند. درحالیکه در کلان‌شهرها خلاف این مسئله رخ داده است. با توجه به نبود تعادل جمعیتی در بیشتر شهرها و رسیدن به تعادل نسبی جمعیتی در کلان‌شهرها این پرسش مطرح است که آیا تولید انبوه مسکن در شهرهای بزرگ اولویت سیاست‌گذاری مسکن است یا خیر؟
با توجه به اینکه برای بیش از ١٦٦ هزار واحد مسکونی مهر متقاضی مسکن وجود ندارد، درحال‌حاضر باید مسئله مسکن را با واقعیت موجود تحلیل کنیم و به این پرسش پاسخ علمی دهیم که آیا رشد شتابان شهرنشینی در ایران وجود دارد و با پاسخ به این پرسش به ثبات و تعادل در سیاست‌گذاری برای شهرنشینی برسیم.
آنچه در کلان‌شهرها و به‌ویژه در تهران احداث شده، در پاسخ به انتظارات سوداگرانه بود و مطابق با بازار تقاضای مسکن نبود. همچنین اساسا با توجه به انفجار جمعیت در کلان‌شهرها دیگر رشد و تقاضایی مانند گذشته وجود ندارد. تعداد آپارتمان‌های نوساز آماده فروش در شهر تهران به‌شدت افزایش یافته؛ چنانچه سری به منطقه ٢٢ تهران بزنید، تعداد درخورتوجه برج‌های خالی جلب توجه می‌کند؛ بااین‌حال تعاونی‌های مختلف کماکان در حال ساخت یا اخذ مجوز هستند؛ طبق آمار ارائه‌شده از مرکز آمار ایران بیشترین درصد کاهش قیمت مسکن در سه سال گذشته هم مربوط به منطقه ٢٢ تهران است.
٦- مالیات بر املاک خالی:
پس از گذشت سال‌ها از وجود نقص در قوانین مالیاتی نسبت به بازار مسکن، انتظار می‌رود قانون مالیات‌های مستقیم که در ماه‌های اخیر تصویب و ابلاغ شد، بتواند راه ایجاد اختلال در بازار از سوی واسطه‌ها را از بین ببرد. بر این اساس یکی از ویژگی‌های اصلاحیه قانون، توجه به مالیات مسکن است که با اجرای آن می‌توان به تعادل در این بازار امیدوار بود. براساس قانون مذکور، وزارت راه و شهرسازی موظف است حداکثر شش ماه «سامانه ملی املاک و اسکان کشور» را ایجاد کند. این سامانه باید به گونه‌ای طراحی شود که در هر زمان امکان شناسایی برخط مالکان و ساکنان یا کاربران واحدهای مسکونی، تجاری، خدماتی و اداری و پیگیری نقل و انتقال املاک و مستغلات به صورت رسمی، عادی، وکالتی و.. را در کلیه نقاط کشور فراهم کند. بر اساس این قانون، واحدهای مسکونی واقع در شهرهای با جمعیت بیش از صد هزار نفر که به استناد سامانه ملی املاک به‌عنوان «واحد خالی» شناسایی می‌شوند، از سال دوم به بعد مشمول مالیات معادل مالیاتی بر اجاره خواهند شد.
فرایند پلکانی این مالیات به این شرح است:
سال دوم: معادل یک‌دوم مالیات متعلقه
سال سوم: معادل مالیات متعلقه
سال چهارم و بعد از آن: معادل یک‌ونیم برابر مالیات متعلقه
ارزش معاملاتی موضوع این قانون را در سال اول معادل دو درصد (٢%) میانگین قیمت‌های روز منطقه تعیین می‌کنند. این شاخص هر سال به میزان دو واحد درصد افزایش می‌یابد تا زمانی که ارزش معاملاتی هر منطقه به ٢٠ درصد (٢٠%) میانگین قیمت‌های روز املاک برسد. اخذ مالیات بر خانه‌های خالی سال‌هاست در کشورهای بسیاری با اهداف خاصی اجرائی می‌شود. به‌عنوان مثال، بنابر یک مصوبه قانونی در آمریکا، خانه‌هایی که به امید افزایش قیمت و کسب سود در آینده خالی نگه داشته شده باشند، صاحبان آنها مالیاتی معادل ١٠ درصد ارزش ملک را باید بپردازند. این مالیات بر خانه‌هایی اعمال می‌شود که برای یک سال خالی ثبت شوند. همچنین در بعضی از نقاط انگلستان تصمیم به تشدید مالیات بر خانه‌های خالی به‌منظور بازگرداندن این خانه‌ها به بازار مسکن گرفته‌اند. بنا بر این تصمیم پس از شش ماه خالی‌ماندن خانه، مالیاتی معادل ٥٠ درصد از کل ارزش خانه اعمال می‌شود. در صورت اجرائی‌شدن دریافت مالیات از املاک خالی، به‌دلیل افزایش هزینه نگهداری مسکن، تمایل به عرضه آن افزایش پیدا خواهد کرد و این امر باعث بالارفتن حجم معاملات می‌شود که در بلندمدت به نفع بازار مسکن است و در آینده از رکودهای سنگین جلوگیری می‌کند.
٧- چسبندگی قیمت:
عواملی مانند باورهای سنتی و ذهنی و همچنین نبود شفافیت در بازار املاک و نگرانی افراد از بروز تورم‌های شتابان و ازدست‌دادن ارزش پول مردم، چسبندگی قیمت را به‌وجود آورده است. ازجمله باورهای سنتی و ذهنی می‌توان به ضرب‌المثل‌های گوناگون که از سال‌های گذشته رایج بوده، اشاره کرد: هیچ‌کس از ملک ضرر نکرده، ملک به شما می‌گوید مرا پنج سال نگه دار تا تو را ٥٠ سال نگه دارم، یا هرکسی بلند شد از خاک (ملک) بلند شد، چیزی بخر که دزد روی آن راه برود ولی نتواند آن را ببرد! از این دست مثال‌ها نزد قدیمی‌های این بازار فراوان است و همین مسئله باعث شده در فرهنگ ایرانی، ملک از یک کالای مصرفی تبدیل به کالای سرمایه‌ای شود و این نکته را در ذهن تداعی می‌کند که اگر شما در هر زمان و مکانی اقدام به خرید ملک کنید، بعد از چند سال صبرکردن سود خوبی به دست خواهید آورد؛ این باورها باعث شده به لحاظ ذهنی صاحبان املاک تمایل به کاهش قیمت نداشته باشند و همواره صبر پیشه کنند. این در حالی است که در بازارهای کارآمدتری مانند سهام، افراد با کاهش قیمت اقدام به فروش کرده و از بازار خارج می‌شوند و همواره توصیه می‌شود نسبت به یک ورقه بهادار یا سهم تعصب نداشته باشند؛ همین عوامل موجب می‌شود که مالکان هنگام رکود، حاضر به پایین‌آوردن قیمت نشوند و برعکس هنگام رونق برای گران‌فروشی با یکدیگر به رقابت بپردازند که نتیجه آن رکودهای سنگین چندساله است؛ درصورتی‌که اگر چنین عدم تقاضایی در هر بازاری رخ می‌داد، پس از مدت کوتاهی فروشندگان از موضع خود عقب می‌نشستند و باعث ایجاد توازن بین عرضه و تقاضا می‌شدند که این امر خود باعث خروج سریع‌تر از رکود می‌شد. باید دید که این روحیه «سرمایه‌پنداری» مسکن تا چه زمانی ادامه پیدا می‌کند؟ آیا باز هم شاهد سودهای نجومی در این بازار خواهیم بود؟ نکته درخورتأمل این است که در دوران رکود، کمترین میزان کاهش قیمت مربوط به مناطق شمالی پایتخت است (حتی در بعضی مناطق افزایش قیمت هم داشته‌ایم) و فروشندگان به هیچ عنوان حاضر به تعدیل قیمت نیستند، اما مناطق مرکزی و جنوبی با وجود مناسب‌بودن نسبی قیمتشان با کاهش مواجه شده‌اند. درباره شفافیت‌نداشتن باید گفت که بازار مسکن یکی ازغیرشفاف‌ترین بازارهاست، به‌طوری‌که هیچ‌گاه آمار دقیقی از تعداد متقاضیان مسکن یا تعداد واحدهای خالی تجاری، مسکونی، صنعتی یا اداری وجود نداشته است که این عوامل باعث می‌شود متقاضیان مسکن برای خرید عجله داشته باشند و عرضه‌کنندگان سوار بازار شوند و با صبر و تحمل بیشتری اقدام به فروش کنند.
علاوه بر موارد ذکرشده کشور ما همواره تورم‌های شتابان را تجربه کرده است. تورم قدرت خرید پول را کاهش میدهد و بهترین راه‌حل برای جلوگیری از کاهش قدرت خرید، تبدیل پول به دارایی‌های ثابت مانند املاک است، ازاین‌رو با توجه به شرایط اقتصاد کشور افراد انتظار تورم‌های دورقمی را می‌کشند و به همین دلیل اقدام به عرضه نمی‌کنند.
٨- توهم پولی:
در ادبیات اقتصادی توهم پولی زمانی اتفاق می‌افتد که شخص بدون درنظرداشتن آثار پدیده تورم در کاهش قدرت خرید، صرفا با اتکا به افزایش اسمی درآمد خود احساس ثروتمندشدن کند. با بهره‌گیری از این موضوع، شاهد هستیم زمانی که پس از چند سال قیمت ملک مثلا ٢٠ درصد افزایش می‌یابد، مالکان احساس خشنودی می‌کنند درحالیکه در چند سال موردنظر با وجود تورم بیشتر و نرخ بهره بالاتر از ٢٠ درصد، ارزش فرصت مناسب سرمایه‌گذاری در ملک بسیار بیشتر از ٢٠درصدی بود که عاید مالک شده است. علاوه بر این، با توجه به بزرگ‌بودن اعداد و قیمت‌ها در بازار املاک، توهم پولی نمود بیشتری پیدا می‌کند و مانع از تصمیم‌گیری درست و منطقی از سوی فعالان این عرصه شده است.
٩- تغییر ذائقه در تقاضای مسکن:
در گذشته مصرف‌کنندگان املاک همواره خانه‌های نوساز و کم‌واحد را به برج‌های مسکونی قدیمی و پرجمعیت ترجیح می‌دادند و یک آپارتمان نوساز از مورد مشابه در یک مجتمع قدیمی با همان متراژ بسیار گران‌تر بود اما درحال‌حاضر تقاضا برای خرید در مجتمع‌های مسکونی افزایش یافته است.
با بررسی قیمت آپارتمان در مجتمع‌های قدیمی مانند برج‌های اطراف میدان ونک و خیابان شیراز و محدوده شهرک غرب درمی‌یابیم از سال ٩٢ با وجود رکود حاکم بر ملک، قیمت در این‌گونه مجتمع‌ها افزایش چشمگیری داشته که نشان از تغییر ذائقه در انتخاب مسکن دارد.
ب) عوامل تأثیرگذار بر عرضه و تقاضای املاک تجاری:
١- تأثیر گسترش روزافزون خریدوفروش اینترنتی بر املاک تجاری:
این‌روزها از هر مغازه‌داری درباره کسب‌و‌کارش سؤال کنید، به تأثیر سایت‌های فروش اینترنتی نظیر دیجی‌کالا، شیپور، دیوار و... بر پایین‌آمدن فروش و کم‌شدن حاشیه سودش اشاره می‌کند.
به نظر می‌رسد این‌گونه تجارت‌های اینترنتی که از سال‌های دور در کشورهای توسعه‌یافته رواج داشته، اینک در کشورمان در حال گسترش است که سود مغازه‌داران را به‌شدت تحت تأثیر قرار میدهد و میزان درآمد آنها به‌هیچ‌وجه با قیمت نجومی واحد تجاری‌شان همخوانی ندارد.
٢- افراط در ساخت مجتمع‌های تجاری بزرگ در کلان‌شهرها:
با توجه به حاشیه سود بسیار بالا در حوزه ساخت واحدهای تجاری و مجوزهای بی‌رویه شهرداری، در چند سال گذشته ساخت مال و مجتمع‌های تجاری بزرگ در کلان‌شهرها به‌شدت افزایش یافت که این امر به بالارفتن عرضه در این دست املاک منجر شده که با توجه به کسادی اقتصاد و رکود فراگیر در کشور میزان تقاضا در این‌گونه املاک به‌شدت کاهش یافته است و هیچ بعید نیست در آینده شاهد تعدیل قیمت در املاک تجاری باشیم. دراین‌خصوص از سال‌های پیش کارشناسان حوزه ساختمان هشدار داده بودند.
٣- خرید املاک تجاری به وسیله بانک‌ها و ساختمان‌های اداری به وسیله ادارات دولتی:
در سال‌های اخیر عامل اصلی گران‌شدن املاک تجاری در تهران و شهرهای بزرگ، ورود سیل عظیم نقدینگی از سوی بانک‌ها جهت افزایش شعب بود که کام مالکان املاک تجاری را شیرین می‌کرد و بعضا بانک یا مؤسسه اعتباری یا... ملک موردنظر را حتی بالاتر از قیمت مورد تقاضای فروشنده ارزش‌گذاری می‌کرد! که همین مسئله موجی از گرانی را در املاک تجاری به وجود می‌آورد؛ درحال‌حاضر به دلیل کمبود منابع مالی بانک‌ها و الزام بانک مرکزی به کاهش ٢٠درصدی تعداد شعبه‌ها و توجه به کوچک‌سازی دولت، به این واسطه خریدی صورت نمی‌گیرد و تقاضای تجاری از طرف بانک‌ها و ادارات دولتی بسیار پایین آمده است.
ج) املاک صنعتی:
املاک صنعتی وابستگی زیادی به رشد اقتصادی و توسعه کسب‌وکار دارد. با توجه به کاهش نرخ بهره، در صورت حمایت دولت از تولید، تمایل صنعتگران به گسترش فعالیت و سرمایه‌گذاری افزایش یافته و باعث بالارفتن تقاضا در املاک صنعتی حاشیه شهرهای بزرگ می‌شود.
نتیجه‌گیری:
در این گزارش مجموعه عوامل اثرگذار بر قیمت املاک مسکونی، تجاری و صنعتی معرفی شد. آنچه مسلم است، روند گذشته تغییرات قیمت مسکن تابع عوامل اشاره‌شده در گزارش بوده و پیش‌بینی می‌شود جنس این متغیرها به‌گونه‌ای باشد که همواره بر تصمیم متقاضیان و عرضه‌کنندگان این بازار مؤثر باشد. عواملی مانند افزایش قیمت نفت، بیشترین تأثیر را بر تغییر قیمت املاک داشته است و از آنجا که پیش‌بینی قوی از افزایش ناگهانی و شدید قیمت نفت وجود ندارد، بنابراین انتظار افزایش شدید قیمت ملک نیز دور از ذهن است.
از طرفی رونق اقتصادی که موجب تقویت تولید در اقتصاد می‌شود و همچنین با سیاست‌های سختگیرانه‌ای که منجر به عرضه مسکن در اقتصاد می‌شود، می‌توان انتظار داشت که نقدینگی موجود در این حوزه از طریق واسطه‌های مالی به بخش مولد اقتصاد منتقل شود. اما با توجه به نگاه سرمایه‌پنداری و توهم پولی و چسبندگی قیمت که از گذشته بر این بازار حکمفرما بوده، انتظار کاهش شدید قیمت مسکن وجود ندارد، اما کاهش قیمت املاک مسکونی و تجاری دور از ذهن نیست (به‌ویژه تجاری)؛ حتی چنانچه برایند عوامل مؤثر بر ملک، افزایش قیمت باشد، این افزایش بیشتر از تورم نقطه‌به‌نقطه نخواهد بود.
اگر در سه‌سال‌ونیم گذشته (از شروع رکود در خرداد ٩٢) نیم‌نگاهی به نظر تحلیلگران انداخته باشیم، همواره با وعده «رونق»، «پیش‌رونق»، «خروج از رکود» و با اصطلاحات اغواکننده با استناد به آمارهای غیردقیقی که حتی از سوی مسئولان ارائه شده است، سعی در مثبت‌جلوه‌دادن این بازار داشتند.
با وجود این انتظار می‌رود تحلیلگران و رسانه‌ها نسبت به اطلاع‌رسانی دقیق و تنویر اذهان عمومی اقدام کنند و به جای بازی با آمار و ارقام، با بیان واقعیات، نقدینگی حبس‌شده در این بازار را به سمت فعالیت‌های مولد سوق دهند.