نتایج این پژوهش در شرایطی منتشر شده که دولت یازدهم برای رونق‌گیری بازار رکودزده مسکن، اقدامات متعددی را از طریق اعطای انواع تسهیلات برای هر دو طرف عرضه و تقاضا طی سه سال گذشته به اجرا گذاشته است اما تاکنون این بازار از رکود خارج نشده است.
«ارزیابی رابطه بین سیکل‌های بخش مسکن، تسهیلات بخش مسکن و مطالبات معوق» موضوع یک پژوهش علمی است که نتایج آن به تازگی در فصلنامه اقتصاد مسکن منتشر شده است. براساس این پژوهش چون بخش مسکن یکی از بخش‌هایی است که نقش بسزایی در اقتصاد دارد به نحوی که سهم عمده‌یی در تولید ناخالص داخلی، تشکیل سرمایه ثابت ناخالص و اشتغال دارد و به لحاظ داشتن ارتباط قوی پسین و پیشین با سایر بخش‌های اقتصادی و ایجاد زنجیره‌یی از فعالیت‌های تولیدی به عنوان محرک بسیاری از فعالیت‌های اقتصادی عمل می‌کند.
مسلما پویایی‌های بخش مسکن شاهد دوره‌های رونق و رکودی بوده که همواره شناسایی عوامل موثر بر این دوره‌های رونق و رکود یکی از مسائل اصلی سیاست‌گذاران است. عوامل بسیاری روی این مساله تاثیرگذار بوده‌اند که این عوامل شامل سیکل‌های تجاری، وضعیت درآمدهای نفتی، متغیرهای پولی و اعتباری و... است.
یکی از مهمترین متغیرهایی که روی سیکل‌های بخش مسکن تاثیرگذار است، وضعیت تسهیلات اعطایی به بخش مسکن است زیرا تسهیلات اعطایی بخش مسکن می‌تواند در دوران رکود اقتصادی به خروج بازار مسکن کمک شایانی کند. البته تسهیلات بخش مسکن می‌تواند از سیکل‌ها و دوره‌های رونق و رکود بخش مسکن نیز متاثر باشد.
از آنجا که تعیین عوامل موثر بر سیکل‌های بخش مسکن در ایران ضروری است براساس نتایج حاصل از پژوهش انجام شده، چرخه‌های تولید ناخالص داخلی و لگاریتم درآمدهای نفتی روی چرخه‌های بخش مسکن ثاثیری ندارند درحالی که زمانی که تورم و تسهیلات اعطایی به بخش مسکن افزایش یابد موجب خواهد شد تا بخش مسکن دوران رونق خود را تجربه کند. همچنین هنگامی که چرخه‌های سرمایه‌گذاری بخش مسکن فراتر از روند آن قرار بگیرد، بخش مسکن نیز دوران رونق خود را تجربه خواهد کرد.
در واقع بررسی روند تحولات قیمت مسکن در کشور حاکی از آن است که اگرچه در کنار افزایش قیمت‌ها در کل اقتصاد، قیمت مسکن نیز روندی افزایشی داشته است اما مساله قابل توجهی که در این خصوص اتفاق افتاده، این است که دامنه تغییرات قیمت نرخ رشد قیمت مسکن بسیار بیشتر از تغییرات شاخص بهای کالاها و خدمات مصرفی بوده است بنابراین بخش مسکن شاهد نوسانات بسیاری بوده که همواره عوامل مختلفی مانند سیکل‌های تجاری، وضعیت درآمدهای نفتی، متغیرهای پولی و اعتباری و... بر ایجاد دوره‌های رونق و رکود مسکن تاثیرگذار بوده‌اند.
در این بین یکی از عوامل موثر بر سیکل‌های بخش مسکن، تسهیلات اعطایی به این بخش است؛ رابطه بین سیکل‌های بخش مسکن و تسهیلات مربوط به این بخش و تاثیرات هر کدام بر یکدیگر از اهمیت بسیاری برخوردار است زیرا می‌تواند در سیاست‌گذاری‌های بخش مسکن راهگشا باشد.
رابطه چرخه‌های بخش مسکن و تسهیلات
مکانیسم اعتباری سیاست‌های پولی از طریق مکانیسم شتاب‌دهنده مالی می‌تواند روی قیمت مسکن تاثیرگذار باشد. در واقع اعتبارات بانکی می‌تواند نقش مهمی در افزایش قیمت مسکن بعد از رکود و بحران اقتصادی بازی کند. احتمالا کانال اعتباری از طریق دو مکانیسم عرضه (موسسات سپرده‌گذاری) و تقاضا (خانوار) قوی خواهد بود.
در طرف عرضه در کشورهایی که استانداردهای وام‌دهی زیاد شایع نیست، نقدینگی نسبی وام‌های مسکن می‌تواند مهم باشد. اگر بانک‌ها بخواهند یک محافظی در برابر شوک‌های نقدینگی داشته باشند باید به سمت نقدینه کردن بیشتر وام‌ها حرکت کنند.
در سمت تقاضا کاهش در وام‌های مسکن احتمالا منجر به کمبود منابع و وجوه حقیقی برای خرید مسکن خواهد شد بنابراین سیستم اعتباری می‌تواند در افزایش و کاهش تقاضا برای مسکن و در نتیجه روی قیمت مسکن تاثیرگذار باشد.
عوامل موثر بر مطالبات معوق
با توجه به مسوولیت بانک‌ها که از یک طرف جمع‌آوری و جذب منابع و از طرف دیگر مصرف وجوه را به عنوان دو فعالیت بنیادی به عهده دارند از اهمیت ویژه‌یی برخوردار هستند. به همین دلیل بانک‌ها در این شرایط نقش ویژه‌یی پیدا کرده‌اند و نیاز مالی شرکت‌ها و موسسات را با اعطای تسهیلات تا حدودی تامین می‌کنند.
اما در این بین بعضی اشخاص اعم از حقیقی و حقوقی پس از دریافت تسهیلات بنا به دلایلی قادر به بازپرداخت دیون خود نیستند یا اینکه تمایل به بازپرداخت آن ندارند. به همین دلیل منابع مالی بانک‌ها و به دنبال آن قدرت تسهیلات‌دهی آنها تقلیل یافته و بعضا دچار کسری منابع شده و دیگر قادر به اعطای تسهیلات به موسسات و اشخاص حقیقی برای رفع نیازهای مالی آنها نخواهند بود.
در نتیجه یکی از مشکلات اساسی که بانک‌ها با آن مواجه هستند، مطالبات معوق و تسهیلات وصول نشده آنهاست و از آنجا که میزان مطالبات سیستم بانکی کشور در همه بخش‌ها رو به افزایش بوده است به نظر می‌رسد، شرایط اقتصاد کلان می‌تواند نقش مهمی در وضعیت سبد سرمایه‌گذاری اعتباری بانک‌ها و کیفیت مطالبات آنها داشته باشد.
همانطور که بازار مسکن نشان میدهد، زمانی که سود سرمایه‌گذاران بخش مسکن کاهش می‌یابد شرایط برای احیا کردن هزینه‌های سرمایه‌گذاری اولیه سخت می‌شود. در نتیجه کیفیت وام‌ها در بانک‌ها کاهش پیدا می‌کند و سرمایه‌گذاران با توجه به شرایط اقتصادی و پیش‌بینی‌های صورت گرفته همراه با داشتن برنامه و هدفی معین، اقدام به دریافت تسهیلات از بانک‌ها می‌کنند. در واقع سرمایه‌گذاران با دید بلندمدت به قضیه نگاه می‌کنند زیرا باید مدتی از زمان سرمایه‌گذاری اولیه طرح سپری شود تا به مرحله بازدهی و سودآوری برسد.
در این حین ممکن است، سیاست‌های کلان اتخاذ شده در حوزه مالی، شرایطی را فراهم آورد که مخل سودآوری سرمایه‌گذاری شده و مشتری نتواند به تعهداتش در مقابل سیستم بانکی عمل کند در نتیجه این موضوع عامل زمینه‌ساز عدم پرداخت به موقع اقساط و تبدیل آنها به مطالبات معوق شود.
تاثیر تورم بر بازار مسکن
سرمایه‌گذاری در بخش مسکن می‌تواند به علت تاثیرپذیری از بخش مسکن نیز باشد به طوری که سرمایه‌گذاران در بخش مسکن با دریافت سیگنال‌های مثبت از بازار مسکن، اقدام به سرمایه‌گذاری کنند و بخش مسکن دوران رونق را تجربه خواهد کرد. همچنین براساس این تحقیق با افزایش تورم بخش مسکن دوره رونق را تجربه خواهد کرد در واقع دوران تورمی می‌تواند از دو جهت موجب بهبود و رونق بخش مسکن شود.
یکی از کانال‌های دوران تورمی ناشی از سیاست‌های پولی است که فعالان اقتصادی برای جلوگیری از کاهش قدرت خرید به بازار دارایی‌ها به خصوص بازار مسکن روی خواهند آورد و تقاضا برای خرید مسکن افزایش خواهد یافت که موجب رونق این بخش و فراتر رفتن چرخه این بخش از روند آن خواهد شد.
از طرف دیگر در دوران رونق اقتصادی و تورم ناشی از آن تمام بخش‌های اقتصادی متاثر از تورم و رونق حاکم خواهند شد که بخش مسکن نیز یکی از این بخش‌هاست. بنابراین تورم چه از کانال سیاست‌های پولی و چه از کانال رونق حقیقی اقتصاد موجب بهبود و رونق بخش مسکن خواهد شد.