پلان نهایی مسکن اجتماعی

ساخت مسکن ملکی با وام کم‌بهره، کمک بلاعوض برای خرید مسکن مهر، پرداخت یارانه اجاره‌بها و همچنین ساخت مسکن استیجاری با تعهد اجاره 10 ساله واحدها، اشکال طرح «مسکن اجتماعی» است. برنامه امسال، 70 هزار واحد است.

پیش مصوبه طرح تامین مسکن فقرا و خانوارهای کم‌درآمد با عنوان «مسکن اجتماعی»، برای تایید نهایی در اختیار هیات دولت قرار گرفت. از جزئیات آنچه در کمیسیون زیربنایی دولت به تایید رسیده، حاکی است: ظرفیت اولیه‌ای که در طرح جامع مسکن -تهیه شده در اوایل سال 93- برای «مسکن اجتماعی» به شکل تامین نیاز سکونتی حداقل 200 هزار خانوار کم‌درآمد در نظر گرفته شده بود، در حال حاضر برای دست کم 5 سال آینده، تغییر اساسی پیدا کرده و به نصف، کاهش یافته است. در صورت تصویب دولت، متولی بخش مسکن به همراه چهار دستگاه مسوول مسکن و معیشت خانوارهای فقیر و کم‌درآمد، ماموریت پیدا می‌کنند از سال آینده و در خلال اجرای برنامه ششم توسعه، «سالانه نیاز سکونتی 100 هزار خانوار از گروه درآمدی 3 تا 4 دهک اول» را تامین کنند. این تکلیف، امسال را نیز شامل می‌شود با این تفاوت که برای سال جاری، مقیاس طرح، معادل 70 هزار خانوار تعریف شده است.

قرار است طرح «مسکن اجتماعی» از سوی بنیاد مسکن به‌عنوان مجری اصلی طرح، به دو شکل «خرید و ساخت مسکن ملکی» و «ساخت مسکن استیجار و پرداخت یارانه اجاره‌بها» به اجرا دربیاید.

اعتبار مالی مورد نیاز طرح، از طریق منابع قانون هدفمندی یارانه‌ها و همچنین وام نوسازی بافت فرسوده مصوب سال 93، تامین خواهد شد.

طبق وعده دولت یازدهم، قرار بود در ازای توقف ساخت سری جدید «مسکن مهر» از سال 93، طرح جایگزین تحت عنوان «مسکن اجتماعی» برای نیاز سکونتی دست کم دو دهک اول جامعه، کلید بخورد. در این راستا، حدود دو سال پیش، تفاهم‌نامه‌ای با عنوان «مسکن امید» بین وزارت راه و شهرسازی و وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی برای تامین مسکن سالانه 125 هزار خانوار کم‌درآمد به مدت 6 سال، منعقد شد اما در عمل، به‌خاطر آنچه «تنگنای مالی بخش مسکن ناشی از تزریق اعتبارات به پروژه‌های مسکن مهر» عنوان شده، محتوای این تفاهم‌نامه به اجرا در نیامد.

اما در مقطع فعلی، آستانه اتمام کامل پروژه‌های مسکن مهر از یکسو و انباشت نیاز مسکن دهک‌های پایین از سوی دیگر، دولت را بر آن داشته با استفاده از اعتبارات، اختیارات و ظرفیت‌های معطل قابل به‌کارگیری در بخش مسکن، نسبت به اجرای فاز اول و در عین حال محدود طرح «مسکن اجتماعی»، تا پیش از پایان سال 95 اقدام کند.

جزئیات پیش مصوبه «مسکن اجتماعی» نشان می‌دهد وزارت راه و شهرسازی از مسیر «تامین و واگذاری زمین» و چهار دستگاه دیگر شامل بنیاد مسکن، وزارت تعاون، کمیته امداد و سازمان بهزیستی در قالب مجری طرح و همچنین شناسایی، ساماندهی و پالایش خانوارهای واجد شرایط، پلان تدوین شده برای طرح «مسکن اجتماعی» را اجرایی می‌کنند. در قالب شکل اول طرح «مسکن اجتماعی»، به شرکت‌های ساختمانی علاقه‌مند به ساخت و ساز برای خانوارهای فقیر و کم‌درآمد فاقد مسکن و همچنین نهادها و سازمان‌های حمایتی متولی معیشت کم‌درآمدها که دارای زمین هستند، برای خرید یا ساخت واحد مسکونی، تسهیلات بانکی کم‌بهره از محل اعتبارات مصوب وام بافت فرسوده،‌ پرداخت می‌شود. این تسهیلات در کلان‌شهرها معادل 50 میلیون تومان، در مراکز استان و شهرهای بالای 200 هزار نفر جمعیت، معادل 40 میلیون و در سایر شهرها معادل 30 میلیون تومان به هر خانوار قابل ارائه است. سازنده‌ها در این قالب، باید دارای زمین باشند. با توجه به اینکه تعداد کم‌درآمدهای دارای زمین در شهرهای کشور، در حدی نخواهد بود که این گروه بتواند صرفا با استفاده از وام ساخت، اقدام به ساخت مسکن اجتماعی ملکی کند، احتمالا عمده اعتبار این بخش از طرح، به شکل وام خرید مورد نیاز متقاضیان، به مصرف خواهد رسید. در مصوبه سال 93 نظام بانکی درباره وام نوسازی بافت فرسوده، 300 هزار فقره تسهیلات برای پرداخت در هر سال و حداکثر تا پایان برنامه ششم، پیش‌بینی شده است که از این بابت، محدودیتی برای پرداخت وجود ندارد. هر چند در صورت استفاده کامل از اعتبارات این مصوبه برای مسکن اجتماعی، پروژه‌های نوسازی بافت فرسوده، به نوعی با کمبود اعتبار روبه‌رو خواهد شد. البته با توجه به ظرفیت 100 هزار واحدی طرح مسکن اجتماعی، پروژه‌های نوسازی می‌تواند سالی 200هزار فقره تسهیلات دریافت کند که با توجه به روند سال‌های گذشته نوسازی بافت فرسوده، بعید است نیاز به وام، از این سطح، فراتر رود.

در قالب شکل اول طرح مسکن اجتماعی، چنانچه خانوارهای کم‌درآمد، متقاضی خرید واحد مسکونی مهر بدون متقاضی باشند، علاوه بر برخورداری از تسهیلات مخصوص این واحدها (وام‌های 25 میلیونی)، از کمک بلاعوض 7 میلیون تومانی خرید مسکن‌مهر نیز برخوردار خواهند شد که این تسهیلات ترکیبی، هزینه خرید این واحدها را به شدت کاهش خواهد داد.شکل دوم اجرای طرح «مسکن اجتماعی» در پیش مصوبه، راه‌اندازی بازار مسکن استیجار در ایران را هدف قرار داده است.

بر این اساس، شرکت‌های ساختمانی دارای زمین، در صورتی که تمایل به ساخت مسکن اجاره‌ای با شرایط مدنظر دولت را داشته باشند، تا دو برابر وام نوسازی بافت فرسوده، تسهیلات خواهند گرفت. همچنین شرکت‌های ساختمانی و انبوه‌سازان فاقد زمین، می‌توانند با دریافت زمین از وزارت راه و شهرسازی در شهرهای جدید، نسبت به ساخت مسکن استیجار، اقدام کنند.
شکل تعریف شده برای مسکن استیجار، ساختمان‌هایی با ترکیب مسکن ملکی-اجاره‌ای را شامل می‌شود، به این صورت که 40 درصد واحدهای هر ساختمان باید با تعهد سازنده یا مالک پروژه، برای 10 سال متوالی، به خانوارهایی که دستگاه‌های مسوول،‌ به‌عنوان مستاجر کم‌درآمد مشمول طرح «مسکن اجتماعی» معرفی می‌کنند، اجاره دهد. در این حالت، یارانه اجاره‌بها، مستقیم به سازنده پرداخت خواهد شد. مبالغ پیش‌بینی شده برای پرداخت کمک هزینه اجاره‌بها، کمتر از 500 هزار تومان در ماه است. طبق الگوی تعریف شده برای «مسکن اجتماعی»، خانوارهای واجد شرایط، حداکثر 5 سال مجاز به استفاده از تسهیلات و سکونت در واحدهای استیجاری هستند و باید در این فاصله، از طریق حمایت‌های دولتی، زمینه ارتقای توان اقتصادی آنها برای تامین مسکن ملکی –توان‌پذیر شدن برای پرداخت اقساط وام ساخت یا خرید- فراهم شود. بازار مسکن استیجار، یک فرصت جدید سرمایه‌گذاری برای سازنده‌ها محسوب می‌شود. در این بازار، سازنده‌ها با دریافت زمین، تسهیلات کم‌بهره و همچنین یارانه اجاره‌بها، برای دوره‌ای موظف به راه‌اندازی، مدیریت و نگهداری واحدهای مسکونی اجاره‌ای می‌شوند و پس از آن، می‌توانند نسبت به فروش یا هر اقدام دیگری برای ساختمان‌های ساخته‌شده خود، اقدام کنند. خانوارهای کم‌درآمد مشمول طرح «مسکن اجتماعی»، باید از سال 90 تاکنون، فاقد سابقه مالکیت باشند و همچنین فرم «ج» آنها سبز باشد، به این معنا که تاکنون از امکانات دولتی شامل زمین و مسکن استفاده نکرده باشند.در صورت تصویب نهایی این پیش‌مصوبه در هیات دولت، وزارت راه و شهرسازی مجاز خواهد شد حداقل 117 هزار واحد مسکونی مهر مازاد را از طریق مزایده به بخش خصوصی متقاضی خرید این واحدها واگذار کند. منابع حاصل از فروش این واحدها می‌تواند برای نیازهای مالی بخش‌های مختلف طرح «مسکن اجتماعی» هزینه شود.

اجرای طرح از امسال

یافته‌ها از جزئیات مصوبه‌ای که هفته گذشته در کمیسیون زیربنایی دولت به تصویب رسید نشان می‌دهد در صورت تصویب نهایی هیات دولت و ابلاغ رسمی این مصوبه، تا پایان برنامه ششم توسعه، دولت خود را مکلف به تامین سالانه 100 هزار واحد مسکونی در قالب مسکن اجاره‌ای، یارانه اجاره‌بها و مسکن ملکی برای خانوارهای کم‌درآمد می‌داند.

در این پیش‌مصوبه در حالی سال 95 را به‌عنوان مبدأ زمانی آغاز فاز اول مسکن اجتماعی مشخص کرده است که در صورت تصویب شروع عملیات اجرایی مسکن اجتماعی در هیات دولت، متولی بخش مسکن و دستگاه‌های مسوول معیشت فقرا و کم‌درآمدها در سه ماه باقی‌مانده از سال جاری، مکلف به تامین 70 هزار واحد مسکونی مختص گروه‌های کم‌درآمد به «چهار» شیوه عمده خواهند بود. بر این اساس، از سال 96 تا پایان برنامه ششم توسعه نیز، اعتبار مشخصی برای واگذاری سالانه 100 هزار واحد مسکونی مناسب سکونت گروه‌های کم‌درآمد در سراسر کشور درنظر گرفته می‌شود.

در نسخه مصوب کمیسیون زیربنایی دولت، «بنیاد مسکن» به‌عنوان مجری طرح عملیاتی مسکن اجتماعی ماموریت یافته است با همکاری وزارت راه و شهرسازی و مسوولان نهادهای حمایتی همچون کمیته امداد و سازمان بهزیستی با شناسایی خانوارهای واجد شرایط، صفر تا صد فاز اول این طرح را به اجرا دربیاورد.

اعتبار اولیه برای آغاز طرح مسکن اجتماعی در سال اول-سال 95 –رقمی در حدود 200 میلیارد تومان برآورد و تامین شده که قرار است بابت هزینه‌های مربوط به اجرای این طرح در اختیار بنیاد مسکن به‌عنوان متولی اجرای فاز اول مسکن اجتماعی قرار بگیرد.اطلاعات اولیه از محتوای مصوبه جدید کمیسیون زیربنایی دولت درباره استارت اجرای طرح مسکن اجتماعی حاکی است قرار است این طرح در روش اول، به شکل «پرداخت ودیعه اجاره مسکن به خانوارهای کم‌درآمد» برای سکونت در واحدهای مسکونی با شرایط خاص به اجرا در بیاید. مطابق با تاکید صورت گرفته در طرح جامع مسکن اساسا حداقل 20 درصد از خانوارهای کشور – دو دهک اول درآمدی-هرگز قادر به تملک مسکن ملکی نیستند و لازم است دولت با درنظر گرفتن تمهیداتی همچون پرداخت کمک اجاره یا ودیعه مسکن، زمینه سکونت آنها را در واحدهای استیجاری با شرایط مشخص، فراهم کند.

به عبارت دیگر، تنها مکانیزم پاسخگو و در عین حال موثر برای تامین نیاز سکونتی دو دهک اول درآمدی، تامین مسکن استیجاری با حمایت‌های دولتی است. تحقیقات از نحوه واگذاری مسکن استیجاری به خانوارهای کم‌درآمد دو دهک پایین درآمدی حاکی است در صورت تصویب نهایی دستورالعمل اجرای فاز اول مسکن اجتماعی در هیات دولت، نیاز سکونتی این خانوارها بسته به توان و شرایط مالی آنها، به دو شکل «پرداخت ودیعه کامل» برای اجاره یک واحد مسکونی یا اختصاص «کمک هزینه اجاره‌بها» به این خانوارها تامین خواهد شد.

«کمک به اتمام پروژه‌های نیمه تمام از جمله بخشی از واحدهای مسکن مهر برای تامین مسکن گروه‌های کم‌درآمد» شکل سوم پیش‌بینی‌شده در اولین فاز احتمالی مسکن اجتماعی است؛ هم‌اکنون گروهی از سازندگان بخش خصوصی یا برخی نهادهای حمایتی برای تکمیل واحدهای نیمه تمام به تسهیلات و حمایت دولت نیاز دارند. تعیین اعتبار مشخص برای پرداخت یارانه سود تسهیلات به منظور اتمام این پروژه‌ها به شرط واگذاری ملکی یا استیجاری این واحدها برای مدت زمان مشخص به خانوارهای کم‌درآمد، در صورت تصویب هیات دولت، نحوه پیاده‌سازی شکل سوم اجرای طرح مسکن اجتماعی در فاز اول خواهد بود.

«ساخت و واگذاری مسکن اجتماعی ملکی» به آن دسته از خانوارهایی که در صورت حمایت دولت قادر به پرداخت اقساط تسهیلات و بهره مندی از مسکن ملکی هستند چهارمین شکل اجرایی فاز اول مسکن اجتماعی است.

خانوارهای مشمول حمایت مسکن ملکی عمدتا در دهک‌های 3 و 4 درآمدی قرار دارند به‌طوری که استفاده از تسهیلات ارزان قیمت با مدت زمان بازپرداخت طولانی و اقساط ماهانه اندک می‌توانند به فهرست خانوارهای مالک مسکن اضافه شوند.با این حال برخی کارشناسان معتقدند دولت در صورتی که قصد دارد از مشارکت بخش خصوصی در اجرای مسکن اجتماعی استفاده کند باید با سازوکاری کارآمد وارد عمل شود؛ چرا که اساسا ساخت وسازهای ارزان قیمت با حاشیه سود حداقلی،جذابیت خاصی برای سازندگان بخش خصوصی ندارد.

این درحالی است که هنوز جزئیاتی از بابت نحوه مشارکت سازندگان بخش خصوصی برای ساخت مسکن اجتماعی یا سایر روش‌های مشارکت آنها با دولت از سوی مسوولان مسکن اعلام نشده است.اما چنین به نظر می‌رسد که کمک به تامین اعتبار برای ساخت واحدهای نیمه تمام و فاقد متقاضی مسکن مهر و همچنین سایر پروژه‌هایی که بنا به هر علتی پیمانکاران از ادامه تامین مالی برای تکمیل و خاتمه عملیات اجرایی آنها درمانده شده‌اند،دو شکل استفاده از این روش در فاز اول مسکن اجتماعی باشد.

در مقابل کمک دولت برای اتمام این پروژه‌ها و اختصاص تسهیلات ارزان قیمت، تعیین شرط واگذاری استیجاری این واحدها برای مدت زمان مشخص،به خانوارهای کم‌درآمد فرمول احتمالی چهارمین روش برنامه 6 ساله مسکن اجتماعی خواهد بود.

برنامه جدید نصف نیاز فعلی

کمیسیون زیربنایی دولت درحالی هفته گذشته برنامه تامین نیاز مسکن 100 هزار خانوار کم‌درآمد در قالب مسکن اجتماعی تا پایان برنامه ششم توسعه را مصوب کرد که این تعداد،کمتر از نصف نیازی است که در طرح جامع مسکن برای پوشش نیاز سکونتی دهک‌های کم‌درآمد جامعه پیش‌بینی شده است.

در طرح جامع مسکن که با نگاه یکپارچه به نیاز تامین مسکن در بازه زمانی 13 ساله –سال 93 تا افق 1405-طراحی و تدوین شده است؛ ساخت سالانه حدود یک میلیون واحد مسکونی برای پاسخگویی به نیازهای انباشته شده و جدید مسکن مورد تاکید قرار گرفته است که از این میزان 250 هزار واحد به‌عنوان سهم اجتناب‌ناپذیر چهار دهک اول درآمدی به‌عنوان 40 درصد کم‌درآمد جامعه،درنظر گرفته شده است.

مطابق با نیازسنجی‌های صورت گرفته در طرح جامع مسکن،هم اکنون حداقل 30 درصد خانوارهای کشور-دهک‌های یک تا 3 درآمدی– به تنهایی و بدون حمایت‌های دولت قادر به تامین مسکن حداقلی نیستند؛ طوری که از این میزان حداقل 20 درصد خانوارها-دهک‌های 1 و2-در شرایط بدمسکنی یا سطح بسیار نامناسب سکونتی قرار دارند.

در طرح جامع مسکن به‌عنوان نقشه راه 12 ساله برنامه‌های دولت در حوزه تامین مسکن، تاکید شده است عملیات فقرزدایی دولت در بخش مسکن برای دهک‌های پایین درآمدی نیازمند واگذاری سالانه 250 هزار مسکن اجتماعی به خانوارهای واقع در دهک‌های درآمدی یک تا 3 و بخشی از خانوارهای واقع در دهک 4 درآمدی است.

این واگذاری براساس طرح جامع مسکن باید با روش‌های مختلف در دو شکل عمده تامین مسکن استیجاری و حمایتی برای گروه‌های فاقد توان مالی لازم برای سکونت در مسکن ملکی و همچنین ساخت واحدهای ارزان قیمت برای آن دسته از خانوارهای کم‌درآمدی که با حمایت‌های خاص دولت می‌توانند در ردیف مالکان مسکن قرار بگیرند، صورت بگیرد.

با این وجود،دولت در فاز اول اجرای این طرح، قرار است تنها نیمی از نیاز سنجی صورت گرفته معادل واگذاری سالانه 100 هزار مسکن اجتماعی و حمایتی به 4 دهک اول جامعه را تقبل کند.

این در حالی است که به لحاظ زمانی نیز، مصوبه کمیسیون زیربنایی دولت در نیمی از زمان پیش‌بینی شده در افق طرح جامع مسکن، برنامه عملیاتی برای مسکن اجتماعی تدارک دیده است.

مصوبه کمیسیون زیربنایی دولت برای واگذاری سالانه 100 هزار واحد مسکن اجتماعی به 4 دهک اول درآمدی در حالی برای مدت 6 سال برنامه عملیاتی مصوب کرده است که نقشه راه تامین مسکن کم‌درآمدها مطابق با طرح جامع مسکن، مسیری 12 ساله را پیش روی مسوولان بخش مسکن قرار داده است.