خیز غیر تورمی معاملات مسکن

بررسی‌های از تازه‌ترین گزارش «دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی»درباره «تحولات ماهانه بازار مسکن شهر تهران» نشان می‌دهد: حجم معاملات خرید آپارتمان در پایتخت طی دی ماه امسال، با رشد 40 درصدی درمقایسه با ماه قبل-آذر 95- مواجه شده است. دی ماه امسال، 17 هزار و 75 معامله خرید مسکن در پایتخت به ثبت رسید که در مقایسه با دی ماه سال قبل نیز 8 درصد افزایش یافته است.

همچنین میانگین قیمت هرمترمربع آپارتمان در شهر تهران طی سی روز ابتدای زمستان، به سطح 4 میلیون و 360 هزار تومان رسید که نسبت به ماه قبل_آذرماه-رشد 4/ 1 درصدی و در مقایسه با مدت مشابه سال قبل افزایش 3/ 11درصدی داشته است. جهش 40 درصدی حجم معاملات خرید آپارتمان در اولین ماه زمستان درحالی از یک زاویه، احتمال بروز نشانه اولیه تغییر فاز بازار مسکن از پیش‌رونق به رونق را مطرح می‌کند که به اعتقاد کارشناسان تنها در صورت «ادامه رشد چشمگیر حجم معاملات خرید ملک در ماه‌های پیش‌رو»، می‌توان صحت این فرضیه را تایید کرد.

اولین آمار زمستانی از تحولات بازار مسکن پایتخت در شرایطی رشد 40 درصدی حجم معاملات خرید آپارتمان در شهر تهران طی سی روز دی ماه را نشان می‌دهد که تغییرات ماهانه حجم معاملات خرید ملک در آذرماه و همین‌طور دو ماه اول پاییز روندی کاملا متفاوت را در کارنامه بازار مسکن شهر تهران ثبت کرده است. آذرماه امسال، حجم معاملات خرید آپارتمان در شهر تهران با افت یک درصدی در مقایسه با ماه قبل از آن –آبان-مواجه شد، همچنین در مهرماه نیز حجم معاملات 28 درصد نسبت به شهریور کاهش یافت. براساس محتوای آنچه دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه وشهرسازی در گزارش خود از تحولات بازار مسکن شهر تهران در دی ماه منتشر کرده است، علاوه بر رشد 40 درصدی حجم معاملات خرید مسکن در دی ماه، تغییرات نقطه‌ای معاملات خرید مسکن در دی ماه امسال نسبت به ماه مشابه سال قبل-دی ماه 94-نیز با رشد 8 درصدی همراه شده است.

دی ماه امسال در شرایطی 17 هزار و 75 قرارداد خرید مسکن در شهر تهران به ثبت رسید که این حجم از معاملات خرید ملک رکورد بالاترین تعداد معاملات خرید مسکن طی 32 ماه اخیر را ثبت کرده است؛ طوری که حجم معاملات خرید مسکن شهر تهران طی سی روز اول زمستان امسال، بالاترین حجم خرید آپارتمان از اردیبهشت سال 93 تاکنون-معادل 32 ماه-محسوب می‌شود. حجم معاملات خرید مسکن در شهر تهران در حالی دی ماه امسال از مرز 17 هزار معامله در ماه عبور کرد که کارشناسان معتقدند این حجم از معاملات می‌تواند «مرز تغییر فاز بازار مسکن از دوره پیش‌رونق به رونق» باشد. به این معنا که به شرط «حفظ حجم معاملات مسکن در سطح دی ماه» طی ماه‌های پیش‌رو و کشیده شدن دامنه آن به سال 96، می‌توان گفت بازار مسکن درحال تغییر فاز از دوره پیش رونق معاملات خرید ملک به دوره رونق است.

دو عامل موثر در جهش حجم معاملات مسکن

حجم معاملات خرید مسکن در دی‌ماه امسال درحالی رکورد تعداد معاملات مسکن طی 32 ماه از اردیبهشت 93 را زد که بررسی‌ها حاکی است این رکورد جدید دست کم از دو عامل عمده منشأ می‌گیرد. عامل اول که وزنی به مراتب بیشتر از عامل دوم در افزایش چشمگیر حجم معاملات مسکن طی دی ماه امسال در بازار مسکن شهر تهران دارد، از «تاثیر تغییر فصل» در افزایش حجم معاملات خرید ملک حکایت دارد. بر اساس «عامل فصلی»، همان‌گونه که پیش از این نیز پیش‌بینی می‌شد و مطابق با روال معمول انجام معاملات در فصل زمستان، ابعاد پیش‌رونق معاملات مسکن که از اوایل امسال آغاز شده بود، در فصل خرید ‌وفروش‌های شب عید بازار مسکن گسترش و شدت یافته است.

به عبارت دیگر، شرایط فعلی بازار مسکن شهر تهران نشان می‌دهد هم حجم معاملات مسکن در دی‌ماه به بالاترین سطح در دو سال و نیم اخیر رسیده است و هم رشد 40 درصدی حجم معاملات خرید آپارتمان در دی‌ماه حاکی از تغییر چشمگیر بازار معاملات مسکن شب عید نسبت به 9 ماهه اول سال 95 است. دومین عامل، به «تاثیر تغییرات ماهانه زیر یک‌درصدی قیمت مسکن در 6 ماهه منتهی به ابتدای زمستان امسال» برمی‌گردد. این آرامش قیمتی، با تاثیر تحریک‌کننده بر ورود تقاضای مصرفی به بازار شب عید معاملات خرید مسکن، منجر به رشد چشمگیر حجم معاملات مسکن در دی ماه از ناحیه متقاضیان مصرفی آپارتمان شده است. عامل دوم در واقع تایید‌کننده این مطلب است که غالب معاملات خرید مسکن انجام شده در دی‌ماه از سوی متقاضیان مصرفی و تحت‌تاثیر ثبات نسبی قیمت مسکن از ابتدای امسال تا پایان آذرماه، صورت گرفته است. دی ماه امسال هرچند حجم معاملات خرید آپارتمان نسبت به آذرماه 40 درصد رشد کرد، اما میانگین قیمت مسکن طی سی روز اول زمستان، تنها با ریزنوسان 4/ 1 درصدی همراه شد.

استارت ریزنوسان قیمتی؟

محتوای آمارهای منتشر شده از سوی دفتر اقتصاد مسکن همچنین از ریزنوسان ماهانه 4/ 1 درصدی قیمت مسکن طی سی روز ابتدای زمستان، در شهر تهران خبر می‌دهد. عملکرد بازار مسکن در اولین ماه فصل زمستان نشان می‌دهد قیمت مسکن در دی ماه، بعد از دو ماه رشد ماهانه نزدیک به صفر -نوسانات 5/ 0 درصدی ماهانه-با ریزنوسان 4/ 1 درصدی رو‌به‌رو شده است. میانگین قیمت هرمترمربع آپارتمان در شهر تهران طی سی روز ابتدای زمستان، به سطح 4 میلیون و 360 هزار تومان رسید و متوسط قیمت خرید هرمترمربع مسکن در شهر تهران را به میزان 60 هزار تومان در مقایسه با ماه قبل افزایش داد. هر چند این رقم در مقایسه با قیمت کل یک آپارتمان در پایتخت تغییر چشمگیری محسوب نمی‌شود.

با این حال اثر ریزنوسان 4/ 1 درصدی قیمت مسکن در معاملات خرید آپارتمان‌های بزرگ‌متراژ تا حدودی قابل نمایان شدن است. روند فعلی تغییرات ماهانه قیمت مسکن در شهر تهران نشان می‌دهد به رغم ریزنوسان میانگین قیمت خرید آپارتمان در دی ماه، هزینه خرید سمت تقاضای مصرفی در بازار مسکن پایتخت برای معاملات شب عید برای خریداران آپارتمان‌های کوچک و بعضا میان‌متراژ نسبت به فصل پاییز تغییر چندانی نداشته است. این در حالی است که روند تغییرات نقطه‌ای قیمت مسکن -تغییرات قیمت مسکن در هرماه نسبت به ماه مشابه سال قبل- در دی ماه امسال از رشد 3/ 11 درصدی قیمت مسکن نسبت به دی ماه 94 حکایت دارد.

رشد 3/ 11 درصدی قیمت مسکن در دی ماه امسال در مقایسه با مدت مشابه سال قبل-به رغم آرامش نسبی قیمت مسکن در روند تغییرات ماهانه بازار ملک، به نوعی اثر ریزنوسانات ماه‌های گذشته از سال است. اگر چه طی 12 ماه گذشته منتهی به پایان دی‌ماه امسال، قیمت مسکن در هر ماه ریزنوسانات حداکثر 2 درصدی را تجربه کرده است؛ اما جمع همین ریزنوسانات طی یک سال، باعث شده در حال حاضر میانگین قیمت مسکن در مقایسه با سال گذشته همین موقع، معادل 3/ 11 درصد افزایش یابد. هرچند نوسانات قیمتی حداکثر 2 درصدی در هر یک از 12 ماه گذشته، به‌صورت جداگانه و در بررسی تغییرات ماهانه قیمت مسکن تنها در حد ریزنوسان بوده و تغییر عمده محسوب نمی‌شود.

با این حال، رشد 3/ 11 درصدی میانگین قیمت مسکن در دی ماه امسال در مقایسه با مدت مشابه سال قبل-دی ماه 94-نیز در مقایسه با نرخ رشد قیمت سایر کالاها و خدمات(نرخ تورم عمومی)حکایت از افزایش حداکثر 3 درصدی قیمت واقعی مسکن (تفاضل نرخ رشد قیمت اسمی مسکن و نرخ تورم) دارد. که این نیز به معنای ریزنوسان قیمت ملک حول و حوش تورم است.

به این ترتیب، وضعیت فعلی قیمت مسکن در شهر تهران نشان می‌دهد از یکسو ارزش فروش آپارتمان‌های مسکونی در بازار زمستانی معاملات خرید ملک تغییر آن‌چنانی نسبت به فصل پاییز و حتی تابستان امسال پیدا نکرده است و از سوی دیگر نوسانات قیمتی در این بازار مطابق پیش‌بینی‌های کارشناسان اقتصاد مسکن حول و حوش نرخ تورم عمومی در جریان است که این شرایط بازار برای ورود سوداگران مناسب ارزیابی نمی‌شود. این دو واقعیت، از مناسب بودن شرایط فعلی برای خریدهای مصرفی آپارتمان از سوی متقاضیان مسکن حکایت دارد. تغییرات میانگین قیمت مسکن از ابتدای امسال تاکنون، در حد نوسان مترمربعی 290 هزار تومان بوده است؛ به‌طوری‌که میانگین قیمت هرمترمربع آپارتمان در شهر تهران از 4 میلیون و 70 هزار تومان در فروردین امسال به میانگین 4 میلیون و 200 هزار تومان در تابستان رسیده و هم اکنون حول و حوش مترمربعی 4 میلیون و 360 هزار تومان در نوسان است.

پیام بازار ملک به خانه اولی‌ها

اولین کارنامه زمستانی بازار مسکن شهر تهران از این زاویه دربردارنده حداقل یک پیام ویژه برای فعالان این بازار به ویژه متقاضیان مصرفی است. هر چند این پیام دربردارنده یک هشدار عمده نیز برای متقاضیان مسکن خصوصا خانه اولی‌ها هم هست. پیام مهم شرایط فعلی در بازار معاملات خرید ملک، حاکی است هم اکنون بازار مسکن در مسیر حرکت خود در فاز پیش‌رونق، همچنان «شکل غیرتورمی» خود را به رغم افزایش چشمگیر در حجم معاملات ملک حفظ کرده است. این وضعیت برای ورود به دوره رونق-در صورت استمرار تحرک حجم معاملات خرید ملک در ماه‌های آتی-از نظر کارشناسان، نوعی شرایط مناسب برای متقاضیان مصرفی ارزیابی می‌شود. این در حالی است که روند رشد نقطه‌ای قیمت مسکن هم این موضوع را تایید می‌کند؛ هرچند قیمت مسکن در دی ماه امسال در مقایسه با مدت مشابه سال قبل-دی ماه 94-به میزان 3/ 11 درصد رشد کرد؛ اما از آنجا که این میزان رشد حول و حوش تورم عمومی است، وضعیت قیمتی بازار مسکن همچنان برای خریداران مناسب است.

وضعیت فعلی بازار مسکن از این بابت یک پیام مهم برای متقاضیان مصرفی خرید ملک به خصوص خانه اولی‌ها دارد؛ هم‌اکنون به واسطه آنکه زوج‌های جوان خانه اولی، واجد شرایط دریافت حجیم‌ترین و ارزان‌ترین تسهیلات خرید مسکن هستند (وام صندوق پس‌انداز مسکن یکم بانک مسکن)، ممکن است این تصور برای آنان ایجاد شود که انتظار یکساله برای دریافت این تسهیلات-شرط پس‌انداز یکساله- منجر به خنثی شدن پوشش مناسب تسهیلات فعلی خرید مسکن از قیمت کل یک آپارتمان در سال آینده به واسطه رشد چشمگیر قیمت مسکن شود. این در حالی است که وضعیت فعلی بازار مسکن شهر تهران نشان می‌دهد ریزنوسانات ماهانه حداکثر یک درصدی قیمت مسکن طی ماه‌های گذشته، اگرچه احتمالا باعث افزایش محسوس قیمت مسکن در بلندمدت خواهد شد، اما در میان‌مدت از قدرت خرید تسهیلات فعلی، به شکل چشمگیر نخواهد کاست. به دنبال این وضعیت آن دسته از افرادی که در صندوق پس‌انداز مسکن یکم سپرد‌ه‌گذاری کرده‌اند به این اطمینان دست خواهند یافت که به دنبال آرامش نسبی قیمت مسکن طی ماه‌های اخیر، قدرت پوشش دهی تسهیلات در انتظار دریافت، پس از یک دوره مشخص سپرد‌ه‌گذاری کم نخواهد شد.

در عین حال این پیام بازار مسکن به خانه اولی ها، یک هشدار عمده را نیز در خود جای داده است. بنا بر اعلام مسوولان بانک مسکن، میانگین رقم سپرد‌ه‌گذاری فردی در صندوق پس‌انداز مسکن یکم طی 17 ماه اخیر در تهران-زمان شروع سپرد‌ه‌گذاری در صندوق یکم تا کنون-حدود 30 میلیون تومان بوده است در حالی که هر یک از افراد متقاضی دریافت وام خرید مسکن از محل این صندوق برای آنکه واجد شرایط دریافت وام 80 میلیون تومانی شوند باید به مدت یک‌سال 40 میلیون تومان در این صندوق سپرد‌ه‌گذاری کنند. بنابراین، عمده سپرده‌گذاران صندوق پس‌انداز مسکن یکم از آنجا که سپرده‌ای کمتر از حد تعیین شده برای دریافت وام 80 میلیونی در این صندوق سپرد‌ه‌گذاری کرده‌اند به جای دوره یک ساله انتظار برای دریافت تسهیلات 80 میلیونی، به‌طور متوسط باید حدود یک سال و نیم منتظر بمانند.

کارشناسان به این دسته از متقاضیان بازار مسکن (سپرده‌گذاران جدید و قدیم صندوق پس‌انداز مسکن یکم) هشدار می‌دهند در صورتی که می‌خواهند از تحولات و نوسانات بلند مدت قیمت مسکن در امان بمانند و در اسرع وقت از شرایط مناسب فعلی در بازار مسکن برای خرید آپارتمان استفاده کنند باید مبلغ سپرده خود را به حدی برسانند که حداکثر ظرف یکسال واجد دریافت وام از صندوق پس‌انداز مسکن یکم شوند. در واقع این متقاضیان باید به گونه‌ای برنامه‌ریزی مالی داشته باشند تا موفق شوند پس از یک دوره یکساله انتظار به تسهیلات خرید ملک دسترسی پیدا کنند.  کارشناسان معتقدند از آنجا که ریزنوسانات ماهانه قیمت مسکن در بلند مدت می‌تواند به شکل افزایش محسوس قیمت مسکن خود را نشان دهد سپرده‌گذاران و متقاضیان خانه اولی هر چقدر بتوانند طول دوره سپرد‌ه‌گذاری را برای دسترسی به این تسهیلات کاهش دهند می‌توانند از تبعات منفی احتمالی ناشی از افزایش قیمت مسکن بر قدرت پوشش دهی وام مسکن یکم، در امان بمانند.

دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، محاسبات آماری جدید مربوط به تحولات بازار مسکن شهر تهران را همچون گزارش آذرماه خود از تحولات بازار مسکن، با استفاده از روش آماری مبتنی بر معیار «میانگین پیراسته» انجام داده است. تا آبان امسال، دفتر اقتصاد مسکن برای تدقیق آمارهای ماهانه مربوط به تحولات قیمتی بازار مسکن، معاملات انجام شده با قیمت‌های نامتعارف-قیمت‌های بسیار زیاد یا بسیار پایین نسبت به ارزش متعارف املاک-را به‌صورت دستی از فهرست قیمت املاک معامله شده جدا می‌کرد، اما در روش جدید که مبتنی بر معیار آماری میانگین پیراسته است، الگوریتم آماری به‌صورت خودکار اقدام به حذف قیمت‌های نامتعارف می‌کند. از این رو، محاسبات جدید دفتر اقتصاد مسکن از روند تحولات میانگین قیمت مسکن، نتایج دقیق‌تری نسبت به محاسبات با روش قبلی ارائه می‌کند.

رمز رشد معاملات بدون صعود قیمت

کارشناس ارشد بازار مسکن رمز رشد معاملات بدون ثبت نشانه‌های جهش قیمت را نحوه ورود دولت به تنظیم بازار تسهیلات مسکن دانست و عنوان کرد: دولت یازدهم به گونه‌ای سبد تسهیلاتی بازار مسکن را تنظیم کرد که فقط متقاضیان مصرفی از جمله خانه اولی‌ها طرف تقاضای تسهیلات جدید باشد. به این ترتیب متقاضیان سرمایه‌ای و سوداگران بخش مسکن از دستیابی به سبد تسهیلات بخش مسکن حذف شدند همین امر سبب شد تا در ماه‌های اخیر با وجود ظهور نشانه‌های پیش رونق مسکن، جهش قیمت رخ ندهد. بهروز ملکی کارشناس ارشد بازار مسکن در تشریح روند بازار مسکن طی چند سال اخیر گفت: از سال ۸۹ به بعد شاهد افزایش بسیار شدید در حجم ساخت و ساز در کشور بودیم؛ به‌طوری که در فاصله این سال تا سال ۹۲ سونامی ساخت و ساز را در کلان‌شهرها و مناطق مرفه کلان‌شهرها داشتیم. او افزود: در این چهار سال حدود ۷۵۰ هزار واحد مسکونی پروانه ساختمانی گرفتند که این رقم در مقایسه با موجودی مسکن تهران؛ حدود ۳۰ درصد موجودی مسکن این کلان‌شهر بوده است.

ملکی اظهار کرد: در این سال‌ها سوداگری بسیار بزرگی را در بخش مسکن شاهد بودیم که انتظارات برای افزایش قیمت‌ها، مدام تحریک تقاضا را بیشتر می‌کرد این موضوع در نهایت سبب شد تعداد خانه‌های خالی در سال ۹۰ یکدفعه به یک میلیون و 600 هزار واحد مسکونی برسد که ارزش آنها به حدود ۱۸۰ میلیارد دلار می‌رسید. او ادامه داد: در فروردین سال۹۱ قیمت هر متر‌مربع مسکن در تهران به‌طور میانگین دو میلیون و سیصد هزار تومان بود که این رقم در 14 ماه بعد به چهار میلیون و 350 هزار تومان افزایش پیدا کرد. ملکی تصریح کرد: در سال ۹۲ امکان افزایش بیشتر قیمت دیگر وجود نداشت و بازار مسکن به جایی رسیده بود که از نظر عرضه اشباع شده بود و تولیدکنندگان نیز نتوانستند واحدهای خود را به فروش برسانند که دولت پا به عرصه گذاشت و برای اینکه تحریک تقاضا ایجاد کند ضوابطی را در صندوق پس‌انداز یکم تعیین کرد تا خانه اولی‌ها بتوانند خانه‌دار شوند ضمن آنکه افراد سوداگر هم نتوانند از تسهیلات دولت بهره‌مند شوند.