خسارت فرابخشی رکود مسکن

خروج بخش پیشران – ساخت‌و‌سازهای بخش خصوصی و پروژه‌های عمرانی دولت - از سکون، 6 اثر مثبت در رشد اقتصادی دارد؛ اما تداوم رشد منفی آن، به خسارت در بخش‌های دنباله‌رو می‌انجامد. با لحاظ قدرت 32/ 1 برابری هر واحد رشد سرمایه‌گذاری ساختمانی در تولید کل اقتصاد، دو راهکار برای رونق سال 96 وجود دارد.

چهار نشانگر در بازار «ساخت و ساز ناشی از سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در شهرها» و همچنین «پروژه‌های عمرانی دولت»، حکایت از یک پیش‌بینی درباره «ثبت طولانی‌ترین رکود ساختمانی در دوره فعلی» دارد. آمارهای بانک مرکزی از روند رشد منفی «ارزش‌افزوده بخش ساختمان»، در کنار برآورد مرکز پژوهش‌های مجلس از وضعیت این شاخص در سال جاری، مشخص می‌کند: «رکود ساختمانی» در پایان سال 95، پنجمین سال پیاپی را پشت‌سر خواهد گذاشت که با توجه به متوسط طول زمانی رکود دوره‌های قبلی که بین 3 تا حداکثر 4 سال بوده است، طولانی‌ترین رکود بخش ساختمان طی دست کم دو دهه اخیر، در این دوره، رقم خواهد خورد. نتایج یک بررسی از سوی دفتر مطالعات اقتصادی مرکز پژوهش‌های مجلس، نشان می‌دهد: رونق بخش ساختمان به معنای رشد سرمایه‌گذاری در ساخت و ساز (ساختمان خصوصی) و همچنین رشد فعالیت در پروژه‌های عمرانی دولت (ساختمان دولتی)، می‌تواند در نقش بخش رشدساز، به تحرک در سایر بخش‌های اقتصادی منجر شود و کل اقتصاد کشور را از 6‌‌جهت، دستخوش تحول مثبت کند. به این ترتیب، تداوم رکود در بخش پیشرو، چون که باعث محرومیت همه بخش‌ها از آثار 6گانه رونق ساختمانی می‌شود، خسارت‌هایی را به کل اقتصاد وارد می‌کند.

گزارش ها از جزئیات این بررسی حاکی است: ارزش افزوده بخش ساختمان در سال 95 مطابق تخمین مرکز پژوهش‌ها، با رشد منفی 9/ 14 درصد روبه‌رو می‌شود که این اتفاق، باعث تکرار نقش منفی بخش ساختمان در اقتصاد، همچون سال‌های اخیر خواهد شد طوری که طبق برآورد مرکز پژوهش‌های مجلس، سهم بخش ساختمان در رشد اقتصادی در سال 95 به منفی 8/ 0 درصد خواهد رسید. رشد بخش «ساختمان» از سال 91 تا کنون مطابق تغییرات ارزش افزوده بخش‌های مختلف اقتصاد کشور، همواره نزولی بوده است. ارزش افزوده این بخش که در دهه 80 به‌طور متوسط سالانه بالای 5 درصد و حتی در سال 86 –زمان جهش قیمت مسکن- 23 درصد رشد داشت، از سال 91 و بعد از رشد مثبت 5/ 2 درصدی سال 90، کاهش پیدا کرد و رشد منفی 1/ 3 درصد در هر یک از سال‌های 91 و 92 و سپس رشد منفی 4/ 0 درصد و منفی 5/ 13 درصد را در سال‌های 93 و 94 ثبت کرد. در بهار و تابستان امسال نیز ارزش افزوده بخش «ساختمان» با رشد منفی 6/ 25درصد و منفی 6/ 2 درصد روبه‌رو شد.

مرکز پژوهش‌ها با استناد به نشانگرهای «سرمایه‌گذاری ساختمانی بخش خصوصی، تیراژ پروانه‌های ساختمانی و همچنین رشد منفی 14 درصدی ارزش افزوده ساختمان در نیمه اول امسال» و البته «تخمین کاهش 2/ 15 درصدی پرداخت‌های عمرانی دولت در سال جاری که جزء دوم بخش ساختمان محسوب می‌شود»، اعلام کرده است: رشد منفی بخش ساختمان در سال جاری، برای پنجمین سال پیاپی و با شیب نزولی بیشتر از 4 سال گذشته، اتفاق می‌افتد. در این بررسی، یک پرسش بدون پاسخ مطرح شده که محتوای آن ضمن هشدار درباره خسارت ناشی از استمرار رشد منفی بخش ساختمان، به دنبال راهکار کوتاه‌مدت و میان‌مدت برای خروج از رکود است. حجم سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در ساخت و سازهای درون شهری –مسکونی و غیرمسکونی- در سال 94 معادل 5/ 13 درصد کاهش یافت. برخی آمارهای غیررسمی، از تداوم رشد منفی این شاخص دست‌کم در بهار امسال حکایت دارد.

از طرفی، تیراژ ساخت و ساز مسکونی در کل شهرهای کشور بعد از رشد 5/ 5 درصدی در سال 92، در سال 93 با سقوط 53 درصدی، عملا نصف شد (رشد منفی 53 درصدی واحدهای مسکونی در پروانه‌های ساختمانی صادر شده در سال 94). این شاخص در سال 94 نیز رشد منفی معادل 7درصد را تجربه کرد و در بهار امسال 12 درصد دیگر کاهش یافت. مطابق یافته‌های مرکز پژوهش‌های مجلس، آنچه در سال‌های 91 و 92 از بین دو زیربخش ساختمان خصوصی و ساختمان دولتی، بیشترین تاثیر منفی را بر کاهش ارزش افزوده بخش ساختمان گذاشت، افت شدید حجم فعالیت‌های عمرانی دولت ناشی از کاهش درآمدهای نفتی در دوره تحریم بود. اما در سال 93، عمده رشد منفی بخش ساختمان از رکود مسکن و کاهش ساخت و سازهای بخش خصوصی نشأت گرفت. طی دو سال اخیر نیز هر دو زیربخش با رشد منفی خود، بر افت ارزش افزوده کل بخش ساختمان موثر بوده‌اند.

6 دستاورد اقتصادی رونق ساختمان

بررسی‌های صورت گرفته از سوی دفتر مطالعات اقتصادی مرکز پژوهش‌های مجلس نشان می‌دهد، همان‌طور که سال 93 نیز دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی بخش‌هایی از معادله رشد اقتصادی با اهرم «مسکن» را تشریح کرده بود، بخش «ساختمان» در صورتی که از رکود خارج شود می‌تواند 6 تحول مثبت در اقتصاد کشور ایجاد کند. پیش‌تر اعلام شده بود رونق بخش ساختمان باعث رشد تقاضای تولید در صنایع بالادست خواهد شد و محصول این اتفاق، حداکثر بعد از دو فصل به رشد اقتصادی منجر خواهد شد.

در تحقیق تازه‌ای که صورت گرفته، مشخص شده است: رونق بخش ساختمان، باعث «رشد تولید در کل اقتصاد»، «افزایش تقاضای مصرفی»،‌ «رشد اشتغال»، «رشد عرضه ساختمان»، «رشد فعالیت‌های اقتصادی در کل پهنه کشور» و در نهایت «افزایش فروش بخش‌ها و صنایع دنباله‌رو» خواهد شد. گزارش ها از آنچه «قدرت رشدسازی بخش ساختمان» و همچنین «توان بالای اثرگذاری این بخش بر اقتصاد» عنوان می‌شود، حاکی است: هر یک واحد افزایش سرمایه‌گذاری در بخش «ساختمان مسکونی» و «سایر ساختمان‌ها»، باعث می‌شود تولید در کل اقتصاد، به ترتیب 32/ 1 و 49/ 1 واحد افزایش پیدا کند. بخش «ساختمان»، در بین 46 بخش، یکی از عمیق‌ترین پیوندهای پسین را دارد به این معنا که نهاده‌های تولید در این بخش –مصالح مورد ساخت و ساز و فعالیت‌های عمرانی- بیشترین بازار فروش را برای بخش‌های بالادست و دنباله‌رو، ایجاد می‌کند. بخش ساختمان به لحاظ عمق پیوند پسین، از بین 46 بخش، در رتبه 15 برای فعالیت‌های ساختمان‌ خصوصی و رتبه 10 برای سایر ساختمان‌ها قرار دارد.

همچنین قدرت اثرگذاری بخش ساختمان بر تحریک تقاضای مصرفی، رتبه این بخش را در جایگاه پنجم برای ساختمان‌های مسکونی و سوم برای سایر ساختمان‌ها قرار داده است که نشان می‌دهد، این بخش در صورت خروج از رکود، از ظرفیت فوق‌العاده بالایی برای تحرک‌آفرینی در اقتصاد برخوردار است. بخش ساختمان به لحاظ قدرت اشتغالزایی نیز در رتبه 11 برای ساخت و سازهای مسکونی و 14 برای سایر فعالیت‌های ساختمانی قرار دارد به‌طوری که هر 100 میلیون تومان سرمایه‌گذاری در این بخش، 5 نفر شغل ایجاد می‌کند که با توجه به نیاز این بخش به نیروی کار با مهارت پایین، سهم گروه‌های کم‌درآمد و متوسط از اشتغالزایی در این بخش، بیش از سایر بخش‌ها برآورد می‌شود. بخش ساختمان یک بخش فراگیر محسوب می‌شود به این معنا که رونق این بخش، به کل پهنه جغرافیایی کشور منتقل خواهد شد. ضمن آنکه، بخش ساختمان چون بخش غیرقابل تجارت به حساب می‌آید (امکان واردات ندارد)،‌ در نتیجه افزایش تقاضای مصرفی و سرمایه‌ای در این بخش، مستقیم به افزایش عرضه منجر خواهد شد و به رشد سایر بخش‌ها می‌انجامد.

ششمین اثر مثبت رونق بخش ساختمان، تحول مثبت در فروش بخش‌های دنباله‌رو است. مطالعات مرکز پژوهش‌ها درباره جزئیات پیوند پسین بخش ساختمان، نشان می‌دهد: رشد فعالیت‌های ساختمانی و ساخت و ساز، باعث می‌شود تقاضای خرید برای محصولات بخش‌ها و صنایعی همچون «فلزات اساسی، کانی‌های غیرفلزی، چوب و محصولات چوبی، تجهیزات برقی، فرآوردهای نفتی» افزایش پیدا کند و حداقل 13 رشته تولیدی همچون کارخانه‌های سیمان، فولاد و... با رونق روبه‌رو شوند. محاسبات صورت گرفته حاکی است: یک واحد ریالی افزایش تولید در بخش ساختمان، دست‌کم 48/ 0 واحد به فروش بخش‌های دنباله‌رو اضافه می‌کند به این معنا که 100 هزار تومان افزایش تولید زیربخش ساختمان‌های مسکونی باعث افزایش 48 هزار تومانی فروش بخش‌های دنباله‌رو و 100 هزار تومان افزایش تولید در زیربخش سایر ساختمان، به افزایش 51 هزار تومانی فروش بخش‌های دنباله‌رو منجر می‌شود.

راهکار تحریک بخش «ساختمان» چیست؟

تیم اقتصادی دولت اخیرا در جلسه‌ای مشترک، ضمن بررسی ارقام مربوط به رشد اقتصادی نیمه اول امسال، با ذره‌بین گذاشتن روی جزئیات گزارش رشد اقتصادی، نسبت به آنچه سقوط 14 درصدی ارزش‌افزوده بخش ساختمان در نیمه اول امسال نسبت به نیمه اول سال گذشته را رقم زد، حساس شدند. طی هفته‌های اخیر نیز متولی بخش مسکن و همچنین مسول تامین مالی این بخش –بانک عامل- راهکارهایی را جست‌وجو می‌کند تا بتواند مسیر بازار مسکن در سال 96 را تغییر دهد و به سمت رونق فعالیت‌های ساختمانی بکشاند. نکته ریز و پنهان در کارنامه رشد بخش ساختمان طی سال‌جاری آن است که، «پایان رکود معاملات مسکن و شروع دوره پیش‌رونق در بازار خرید و فروش آپارتمان طی نیمه اول امسال»، توانست شیب سقوط ارزش افزوده بخش ساختمان را 23 واحد کم کند و نرخ رشد منفی را از 6/ 25 درصد در بهار به 6/ 2 درصد در تابستان، بهبود بخشد.

اما با این حال، به‌رغم اثرگذاری نسبی رشد معاملات مسکن بر کنترل فرآیند سقوط سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی، کارشناسان اقتصاد مسکن معتقدند: برای رشد مثبت بخش ساختمان از محل ساختمان‌های خصوصی (بخصوص ساخت و سازهای مسکونی درون شهرها)، باید معاملات مصرفی در بازار ملک، بازهم اوج بگیرد و رشد مثبت حجم خرید و فروش آپارتمان، استمرار پیدا کند. این تاکید از آنجا مطرح است که گرمای معاملات مسکن در ماه‌های اخیر، عمدتا باعث فروش ساختمان‌های از قبل ساخته شده و انباشت در بازار دو سال قبل شد و هنوز پیش‌رونق معاملات مسکن به شکل محسوس و موثر باعث رشد سرمایه‌گذاری در ساخت و سازهای جدید نشده است.

کارشناسان مسکن می‌گویند، برای خروج بخش ساختمان از رکود باید از یک‌سو معاملات مصرفی ملک از طریق تسهیل مسیر پرداخت تسهیلات خرید، افزایش پیدا کند و از سوی دیگر، عملیات تحریک بازار ساخت و ساز از طریق کاهش قیمت تمام شده تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن، اتفاق بیفتد. این دو پیش‌نیاز، در صورتی که مجوز قانونی افزایش سرمایه بانک عامل بخش مسکن -10هزار میلیارد تومان اجازه‌ای که در تبصره 35 بودجه امسال دولت صادر شده است- اجرایی شود، عملا تامین می‌شود و امکان خارج‌سازی ساخت و ساز از حالت سکون یا پسرفت، فراهم می‌آید. سرمایه فعلی بانک عامل بخش مسکن طبق آخرین اعلام مقامات بانکی، حدود 3 هزار و 200 میلیارد تومان است اما طبق دو تبصره در بودجه 95 کل کشور، این میزان سرمایه از دو محل «افزایش سهم دولت در سرمایه بانک‌های دولتی و همچنین «فروش املاک مازاد وزارت راه و شهرسازی به نفع تامین مالی سیاست‌های حمایتی مسکن»، می‌تواند به 18 هزار و 200 میلیارد تومان برسد.

هر یک واحد افزایش سرمایه در بانک عامل بخش مسکن، باعث می‌شود منابع پرداخت تسهیلات مسکن 8 واحد افزایش پیدا کند و این رشد تصاعدی در تجهیز منابع، قدرت تسهیلات‌دهی به تقاضای مصرفی را زیاد می‌کند. در حال‌حاضر تسهیلات فعلی خرید و ساخت مسکن حاوی یکسری نارسایی از جمله کوتاه بودن طول دوره بازپرداخت و در نتیجه خارج بودن اقساط ماهانه از استطاعت پرداخت وام‌گیرند‌ه‌ها است که در صورت تجهیز منابع بانکی، امکان ساده‌سازی مسیر پرداخت تسهیلات هم به خریداران و هم به سازنده‌ها فراهم خواهد شد. سهم بخش مسکن از کل تسهیلات بانکی در 9 ماه اول امسال به پایین‌ترین سطح (8 درصد) در مقایسه با 10سال گذشته رسید. اخیرا در آیین‌نامه اجرایی تبصره 35 بودجه 95 کل کشور، اسم بانک عامل بخش مسکن برای افزایش سرمایه سهم دولت، حذف شده و این در حالی است که برای سایر بانک‌ها طی دوره دولت یازدهم، بیش از 25 هزار میلیارد تومان از محل کاهش سپرده قانونی، خط اعتباری و روش‌های حمایتی دیگر از جانب سیاست‌گذار پولی، منابع اضافه شده است. در مقطع فعلی با لحاظ اهمیت اقتصادی بخش «ساختمان» به‌عنوان بخش رشدساز و پیشرو برای رونق اقتصادی، لازم است تجهیز منابع بانکی در کوتاه‌مدت –هشدار مدنظر مرکز پژوهش‌های مجلس مبنی بر یافتن راه خروج از رکود- برای این بخش، در اولویت قرار گیرد.

نقش اول «مسکن» در سال 96، چگونه؟

سال آینده قرار است مطابق برنامه‌ریزی‌ سیاست‌گذار بخش مسکن، این بخش ضمن خروج از رکود، «نقش اول» را در رشد اقتصادی اجرا کند. اما برای تحقق این استراتژی، چنانچه از الگوهای گذشته سرمایه‌گذاری بهره گرفته شود، هدف رونق در بخش پیشران محقق نخواهد شد. در همایشی که قرار است تحت عنوان «چشم‌انداز اقتصاد ایران در سال 96» در تاریخ 18 اسفند برگزار کند، روش‌های کم‌ریسک و مناسب برای سرمایه‌گذاری ساختمانی را معرفی کند. دکتر حسین عبده‌تبریزی در این همایش، ضمن تشریح ابعاد بازار تقاضای مصرفی مسکن، گزارشی از نیاز بالقوه در دهک‌های مختلف درآمدی ارائه خواهد کرد و با توضیح درباره آنچه باعث پوست‌اندازی بازار ملک نسبت به دوره‌های گذشته شده است، شکل رونق در این بخش طی سال 96 را تصویب می‌کند. آنچه برای بازار مسکن سال 96 اهمیت دارد، شناسایی حفره‌های سرمایه‌گذاری برای سازنده‌ها و چشم‌انداز قیمت مسکن برای سمت تقاضا است که این همایش قصد دارد با حضور صاحب‌نظران اقتصاد مسکن، به آنها پاسخ دهد. سخنرانان این همایش، همچنین به ابهامات و سوالات سرمایه‌گذاران، مصرف‌کننده‌ها و طیف‌های مختلف فعال در بازارهای اقتصادی ایران درباره موضوعات مرتبط با آینده قیمت‌ها پاسخ می‌دهند. متقاضیان شرکت در این همایش می‌توانند برای ثبت نام با شماره تلفن 42710151 تماس بگیرند یا به سایت www.ieoc.ir مراجعه کنند.