هندسه جدید بازار ملک

این فهرست که در همایش «چشم‌انداز اقتصاد ایران در سال 96» مطرح شد، نحوه تاثیرگذاری متغیرهای اقتصادی 12 گانه مذکور که بیشترین اثر بر بخش مسکن را خواهند داشت توضیح داد و سمت و سوی بازار مسکن سال آینده را در قالب سناریوهای مختلف احتمالی درباره متغیرهای اقتصادی گوناگون پیش‌بینی کرد.

وضعیت بازار مسکن در نخستین سطح را باید با توجه به واحدهای لوکس مازاد ارزیابی کرد. بررسی‌های میدانی دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن نشان می‌دهد با وجود تعداد زیادی واحد لوکس مازاد در بازار، بخش زیادی از تقاضای مصرفی در گروه سنی آپارتمان‌های نوساز بی‌پاسخ مانده است چراکه دامنه انتخاب متقاضیان واحدهای نوساز در سال 95 نسبت به سال‌های رکود محدودتر شده است. از این رو سازنده‌ها باید برنامه ورود خود به بازار مسکن را در سال آینده با لحاظ این محدودیت تقاضا تنظیم کرده و فرصت کنونی را مغتنم بدانند. در تمام ماه‌های امسال بیش از نیمی از حجم معاملات به آپارتمان‌های نوساز اختصاص داشته است که نشان از انگیزه طرف تقاضا برای مالکیت این گروه سنی از واحدهای مسکونی دارد.

از سوی دیگر اکنون 3/ 71 درصد از تقاضای مسکن در بازار مربوط به آپارتمان‌های زیر 100 مترمربع است و این در حالی است که متوسط مساحت ساخت‌وساز مسکونی در تهران بیش از 120 مترمربع است. از این رو توصیه دفتر اقتصاد مسکن این است که استراتژی سازنده‌ها در سال آینده تغییر کند به نحوی که از متراژ سه رقمی صرف‌نظر کنند و به ساخت واحدهای زیر 100 مترمربع روی بیاورند. البته این نباید استراتژی نهایی باشد، چراکه بیش از نیمی از تقاضای آپارتمان به متراژهای زیر 80 مترمربع اختصاص دارد و سازنده‌ها باید در گام بعد به سمت ساخت واحدهایی با این مساحت روی بیاورند. سطح دوم تشریح‌کننده بازار مسکن ناظر بر تقاضای خرید مسکن در سال پیش‌رو خواهد بود. برآوردهای آماری حاکی از توانمندتر شدن طرف تقاضا نسبت به سال‌های قبل است و نشانگری که این گزاره را تایید می‌کند نیز، شاخص طول دوره انتظار برای خرید مسکن است که با کاهش قابل توجهی روبه‌رو شده است. این شاخص که از آن با عنوان شاخص دسترسی مسکن یاد می‌شود، بر اساس نسبت قیمت مسکن به درآمد خانوار محاسبه می‌شود و بر اساس آن مدت‌زمان انتظار تملک یک آپارتمان 75‌مترمربعی با احتساب اختصاص 100‌درصد درآمد خانوار به تامین مسکن، اعلام می‌شود. این شاخص امسال بهبود پیدا کرده و طول دوره انتظار تملک مسکن به کمترین حد سه سال اخیر رسیده است. شاخص مذکور در سال‌هایی که در بازار مسکن جهش قیمت و رونق حبابی وجود داشت و سطح تسهیلات خرید بسیار کمتر بود، به نزدیک هشت سال رسیده بود اما با بهبود اخیر در مرز 6 سال قرار گرفته است.

به‌طور کلی سه عامل نوسانات قیمت، میزان تسهیلات خرید مسکن و در نهایت درآمد خانوار،‌ طول دوره انتظار برای مسکن را کم و زیاد می‌کند. از آنجا که سطح درآمد خانوارها نسبت به چند سال قبل چندان تغییری نکرده است، بهبود این شاخص را باید به دو عامل دیگر یعنی افزایش تسهیلات خرید مسکن که طی سه سال اخیر به‌طور مداوم و در چند مرحله صورت گرفته است و نیز ثبات نسبی قیمت مسکن و تخلیه حبابی که در سال 92 در جریان جهش قیمت شکل گرفته بود، نسبت داد.

سطح سوم بازار مسکن در حال حاضر نیز در بخش تقاضا قابل تحلیل است. علی چگینی، مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در همایش چشم‌انداز اقتصاد ایران در سال 96 که برگزار شد، با اشاره به اینکه طی سال جاری 150 هزار نفر در صندوق پس‌انداز مسکن یکم ثبت‌نام کرده‌اند، اظهار کرد: به این ترتیب و با توجه به دوره انتظار حداکثر 18‌ماهه سپرده‌گذاری در این صندوق برای برخورداری از تسهیلات، در سال آینده حدود 100 هزار تقاضا از این تعداد در سال 96 به تدریج وارد بازار خواهد شد. به این ترتیب 100 هزار تقاضای بالقوه در سال آینده در بازار مشهود است.

بررسی دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن حاکی است روند رکود صدور پروانه در تهران متوقف شده و بازار آماده خیز ساخت‌وساز است. در کل کشور اگرچه وضعیت ساخت‌وساز یک پله عقب‌تر بوده و همچنان رشد منفی تعداد پروانه‌های صادره وجود دارد، اما شیب این رشد منفی به کمترین حد خود رسیده است. مقایسه آماری تعداد پروانه‌های صادر شده در نیمه اول سال 95 با مدت مشابه سال‌های قبل حاکی است، رشد منفی طی سال 93 معادل 53 درصد بوده و در سال 94 نیز میزان صدور پروانه 24 درصد تنزل یافته است، اما در نیمه نخست 95 این آمار بدون تغییر بوده و رشد پروانه‌های صادره صفر شده است.

در کل کشور نیز رشد منفی 39 درصدی در نیمه اول سال 93، به منفی 17 درصد در سال 94 رسید و در نیمه نخست سال 95 به منفی 5/ 2 درصد رسیده است. در واقع حجم ساخت‌وساز در کشور نیز امسال بهبود پیدا کرده اما روند رشد منفی آن هنوز متوقف نشده و صرفا از شیب تند آن کاسته شده است. در سطح پنجم وضعیت کنونی بازار با تکیه بر حجم معاملات مسکن شهر تهران قابل تحلیل است. در این بخش نیز بهبود نسبی حاکی از حاکم شدن فاز پیش‌رونق در بازار است. حجم معاملات مسکن در تهران از رشد منفی 10 در سال 94 نسبت به سال قبل از آن، به رشد مثبت 5/ 6 درصدی در 11‌ماه امسال رسیده که موید تغییر فاز بازار از رکود به پیش‌رونق است. در سطح ششم نیز دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن با یادآوری اینکه سطح پوششی تسهیلات خرید مسکن در سال 95 به بالاترین حد 10 سال اخیر رسیده است، به خریدار، فروشنده و سازنده یادآوری می‌کند که وضعیت از هر جهت آماده حضور هر سه ضلع بازار مسکن است. تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم برای زوجین خانه اولی در تهران 160‌میلیون تومان است که 48 درصد از قیمت مسکن 75 مترمربعی بر اساس متوسط قیمت کنونی تهران(5/ 4 میلیون تومان در هر مترمربع) را پوشش می‌دهد و اگر بنا باشد از تسهیلات بدون سپرده استفاده شود نیز با افزایش سقف آن به 110 میلیون تومان برای زوجین خانه اولی، 30 درصد از هزینه تامین مسکن از این محل قابل تامین است.

نقش متغیرهای اقتصادی بر بازار مسکن

بعد از تشریح وضعیت بازار در 6 سطح، اکنون نوبت به بررسی متغیرهای 12 گانه‌ای که بیشترین اثرگذاری را در تعیین جهت بازار مسکن سال آینده دارند، می‌رسد. این متغیرها را می‌توان در دو دسته درونی و بیرونی تقسیم‌بندی کرد که هفت متغیر بیرونی آن شامل نرخ ارز، قیمت نفت، دولت ترامپ و شرایط سیاست خارجی کشور، نرخ تورم عمومی، سود بانکی ، رشد اقتصادی و انتخابات ریاست جمهوری است. بر اساس پیش‌بینی دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن که در همایش چشم‌انداز اقتصاد ایران در سال 96 مطرح شد، نرخ ارز از سه متغیر تغییرات جهانی ارزش دلار، رویکرد سیاست‌گذار پولی در برنامه‌ریزی و روند سیاست خارجی تاثیر می‌پذیرد. بر این اساس برای نوسان قیمت ارز دو سناریوی خوش‌بینانه و بدبینانه وجود دارد که در این همایش تشریح شد. سناریوی محتمل این است که سال آینده با افزایش ملایم نرخ ارز روبه‌رو هستیم و در سناریوی بدبینانه نیز افزایش شدید نرخ دلار رخ می‌دهد. از آنجا که هر دو سناریو افزایشی است، چنانچه هر کدام آنها رخ دهد، با توجه به رابطه میان بازار مسکن و نرخ ارز، افزایش قیمت ارز در کوتاه‌مدت بر معاملات مسکن اثر روانی دارد، از این بابت که از ورود تقاضای سرمایه‌ای و سفته‌بازی به بازار مسکن جلوگیری می‌کند و به نفع ثبات قیمت مسکن و رونق پایدار این بخش از اقتصاد تمام می‌شود.

متغیر بیرونی دوم قیمت نفت است که با توجه به ثبت بیشترین حجم فروش نفت در دوره پسابرجام طی سال جاری که به دنبال آن رشد اقتصادی مثبت شد، پیش‌بینی دفتر اقتصاد مسکن این است که در سال آینده رشد شدید قیمت نفت رخ نمی‌دهد و تغییر قابل انتظار قیمتی آن در سال جاری محقق شده است. سومین متغیر ناظر بر وضع موجود آمریکا تحت تاثیر دولت ترامپ است که می‌تواند در سال آینده بازارهای جهانی به ویژه بازار ارز را تحت‌الشعاع قرار دهد. بنابراین عمده تاثیر این بخش از ناحیه قیمت ارز صورت می‌گیرد. نرخ تورم عمومی نیز چهارمین متغیر بیرونی موثر بر بازار مسکن به شمار می‌رود. تورم کشور در سال آینده بر اساس پیش‌بینی صندوق بین‌المللی پول 2/ 11 درصد، بر اساس پیش‌بینی مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی 9/ 10 درصد، بر اساس بودجه سال 95 معادل 6/ 7 درصد و در نهایت بر اساس سایر پیش‌بینی‌ها حدود 12 درصد خواهد بود. با تکیه بر میانگین این پیش‌بینی‌ها تورم سال آینده کشور احتمالا رقمی بین 9 تا 10 درصد خواهد بود که با توجه به رابطه دوسویه میان تورم بخش مسکن و تورم عمومی، برآورد دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن این است که احتمالا قیمت مسکن در سال آینده حول 9 تا 10 درصد رشد خواهد داشت؛ کمااینکه کارشناسان نیز رشد قیمت مسکن در سال 96 را تقریبا برابر با نرخ تورم پیش‌بینی می‌کنند.

سود بانکی چهارمین متغیر اقتصادی موثر بر قیمت مسکن است. به گفته چگینی، در حال حاصر نرخ سود بانکی بر اساس آنچه بانک‌ها عمل می‌کنند، بیشتر از رقمی است که به تصویب بانک مرکزی رسیده است و در نتیجه این متغیر اقتصادی مانع رونق معاملات مسکن است. وی توضیح داد: از آنجاکه بازار پول و سپرده‌های بانکی رقیب اصلی بازار مسکن به شمار می‌آید و با توجه به اینکه بانک‌ها اغلب به سپرده‌های بالای 100 میلیون تومانی سود بیش از 20 درصد (یعنی بیشتر از سود 15 درصدی دستوری مصوب بانک مرکزی) پرداخت می‌کنند، این متغیر سبب شده دارندگان دارایی‌های نقدی بیش از 100‌میلیون تومانی که می‌توانند در زمره تقاضای بالقوه خرید مسکن محسوب شوند، به جای تمایل به خرید ملک، به دنبال کسب سود سپرده بانکی باشند. بر این اساس صرف‌نظر از اینکه سود بانکی بالا باید پرداخت شود یا نه، این متغیر بر بازار مسکن سایه انداخته و اجازه نمی‌دهد بخشی از تقاضای موثر وارد بازار شود. نرخ سود بانکی متاثر از پارامترهایی نظیر نرخ تورم عمومی، دسترسی بانک‌ها به منابع بلوکه شده که عمدتا شامل املاکی است که ساخته یا خریده‌اند، مشکلات سیستم بانکی ناشی از کمبود منابع نقد، تکالیف مالی و تسهیلات تکلیفی که بانک‌ها موظف به پرداخت آن هستند و نیز تبصره 35 قانون بودجه 95 کشور است.

در این تبصره استفاده مازاد حاصل از ارزیابی خالص دارایی‌های خارجی بانک مرکزی برای پرداخت مطالبات بانک‌ها از دولت، افزایش سرمایه بانک‌ها و بخشودگی جرایم سود تسهیلات زیر 100 میلیون تومان تا سقف 45 هزار میلیارد تومان تکلیف شده است. به این ترتیب در صورتی که این تبصره اجرا شود سرمایه بانک‌های دولتی افزایش خواهد یافت و قدرت وام‌دهی آنها نیز افزایش می‌یابد و نیازی به پرداخت سود بانکی بیشتر به سپرده‌ها برای جذب منابع مالی به هر قیمت وجود ندارد. البته تبصره مذکور تاکنون به‌طور کامل اجرا نشده و همچنان بازار پول رقیب بازار مسکن در جذب نقدینگی است، بنابراین وضعیت کنونی می‌تواند رونق معاملات مسکن را به تاخیر بیندازد. از طرفی اگر نرخ سود بانکی کاهش زیادی داشته باشد، اگرچه مانع حضور تقاضای مصرفی نمی‌شود اما تقاضای سفته بازی در بازار را افزایش می‌دهد و می‌تواند بازار مسکن را دچار رونق حبابی کند که این موضوع باید در سیاست‌گذاری‌های بانک مرکزی مورد توجه قرار گیرد. متغیر بعدی رشد اقتصادی است که بر اساس پیش‌بینی‌های دفتر اقتصاد مسکن در همایش چشم‌انداز اقتصاد ایران، سال آینده مثبت خواهد بود و این موضوع به بهبود نسبی درآمد خانوارها می‌انجامد. رشد اقتصادی مثبت می‌تواند به افزایش تقاضای موثر در بازار مسکن منجر شود و معاملات را به شکلی تحریک کند که بازار به سمت رونق برود. هفتمین و آخرین متغیر بیرونی بخش مسکن که این بازار را تحت تاثیر قرار خواهد داد، انتخابات پیش‌روی ریاست‌جمهوری است. دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن معتقد است این متغیر دست‌کم در فصل بهار رکودزا خواهد بود چراکه هر سه گروه خریداران، فروشندگان و سازنده‌ها ترجیح می‌دهند تصمیمات خود را به بعد از تعیین تکلیف انتخابات موکول کنند و در فضای آگاهانه و با برداشتی از وضعیت اقتصادی نسبت به خرید، فروش یا ساخت مسکن اقدام کنند.

نقش تسهیلات ترکیبی در بازار مسکن

پنج متغیر درونی موثر بر بازار را نیز می‌توان در دو گروه محرک‌های قطعی و محرک‌های قابل انتظار بخش مسکن دسته‌بندی کرد. مشاهدات دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن حاکی از این است که در سال آینده علاوه بر پرداخت تسهیلات 160 میلیون تومانی صندوق پس‌انداز مسکن یکم، تسهیلات ترکیبی تازه‌ای از سوی بانک عامل بخش مسکن ارائه خواهد شد که بدون نیاز به سپرده‌گذاری، در دوره زمانی کوتاه‌تری دسترسی به تسهیلات ایجاد شود. البته قرار نیست سقف تسهیلات پرداختی خرید مسکن تغییر کند بلکه تسهیلات کنونی در مدل‌های ترکیبی قابل پرداخت می‌شود که به واسطه آن می‌توان بیش از سقف کنونی وام دریافت کرد. بنابراین از تسهیلات می‌توان به‌عنوان هشتمین متغیر موثر بر بازار مسکن و اولین متغیر درونی بخش مسکن نام برد که وضعیت بازار سال آینده را قطعا بهبود می‌بخشد. متغیر بعدی راه‌اندازی لیزینگ مسکن در بانک عامل بخش مسکن است که در زمره محرک‌های قابل انتظار دسته‌بندی می‌شود و در صورتی که مجوز آن از سوی بانک مرکزی صادر شود، بخشی از تقاضای بازار مسکن از این طریق پاسخ داده می‌شود. سومین متغیر درونی تسهیلات نوسازی بافت‌های فرسوده است که طبق برنامه سال آینده دست‌کم 50 هزار فقره از آن توسط بانک عامل بخش مسکن پرداخت خواهد شد و در نتیجه بازار با یک محرک قطعی دیگر، به سمت بهبود پیش‌ خواهد رفت. افزایش سرمایه بانک عامل بخش مسکن و به دنبال آن تقویت توان وام‌دهی متغیر قابل انتظار دیگری است که بر بازار تاثیرگذار است. اجرای طرح مسکن اجتماعی نیز که اخیرا به‌عنوان برنامه قطعی دولت در سال بعد اعلام شد، آخرین متغیر از 12 متغیر موثر بر بازار مسکن است که محرک قطعی بازار محسوب می‌شود؛ چراکه در قالب آن قرار است یکصد هزار واحد مسکونی برای سه دهک اول جامعه از طریق پرداخت تسهیلات بافت فرسوده و خرید مسکن، ساخته شود.

بنابراین یک بازار جدید برای سازنده‌ها در سال آینده ایجاد خواهد شد که به فعالیت آنها رونق می‌بخشد.

توصیه‌ای به سیاست‌گذار پولی

چگینی، مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن یک سیگنال غیرمستقیم نیز به سیاست‌گذار پولی ارسال کرد که اگر مورد توجه قرار گیرد، با توجه به پیش‌رو بودن بخش مسکن، به رونق کل اقتصاد خواهد انجامید. وی خواستار افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن متناسب با رشد احتمالی قیمت مسکن شد تا قدرت خرید بالا و بی سابقه در 10سال اخیر که اکنون ایجاد شده است، در سال آینده نیز حفظ شود. طبیعی است در صورتی که این موضوع محقق نشود، سال 96 قدرت خرید متقاضیان کاهش خواهد یافت و نمی‌توان انتظار داشت بازار یک‌فاز به جلو برود. پیامد بی‌عملی نسبت به نیاز بازار در سال 96 می‌تواند وضعیتی باشد که بین سال‌های 88 تا 92 رخ داد و تسهیلات مسکنبدون تغییر باقی ماند و به دنبال آن تقاضای مصرفی عملا سرکوب شد؛ به نحوی که در سال 92 رشد معاملات نیز حاکی از حاکمیت سفته‌بازها در بازار مسکن بود.