سیگنال غلط به قیمت مسکن

قیمت‌های پاییزی بازار مسکن تهران به‌طور میانگین حدود ۷ درصد نسبت به ماه‌های ابتدایی سال کاهش یافته است؛ اما «سامانه رسمی اطلاعات بازار املاک ایران» که این روزها به شاخص اصلی معاملات برای خریدار و فروشنده تبدیل شده، «علامت» قیمت بالاتر را به بازار ارسال می‌کند. داده‌های مربوط به قیمت آپارتمان‌های فروش رفته در سامانه اطلاعات بازار املاک ایران که تحت مدیریت و نظارت دولت قرار دارد، هم اکنون جزئیات مبایعه‌نامه‌های خرداد ۹۸ را برای بازدیدکنندگان سامانه نمایش می‌دهد. این در حالی است که به علت عبور بازار ملک از عصر جهش قیمتی، در حال حاضر «تاریخ مصرف» قیمت‌های ۴ماه پیش بازار مسکن پایتخت منقضی شده است و استناد به آن قیمت‌ها با سیگنال غلط «سامانه» می‌تواند باعث انحراف پرمخاطره فعالان بازار ملک شود. با توقف عملیات ساده به‌روزرسانی اطلاعات در این سامانه، فعالان بازار مسکن تهران از دسترسی به نبض واقعی قیمت‌ها در محله‌های مختلف شهر محروم مانده‌اند. جاماندن سامانه رسمی در بازار مسکن از تغییر و تحولات قیمت‌ها، نوعی «غفلت» متولی بخش مسکن از ساده‌ترین اقدام - اعلام اطلاعات صحیح به بازار- محسوب می‌شود که دو آفت برای آینده این بازار در پی دارد؛ از جمله اعتماد کاربران به داده‌های قدیمی سامانه برای تعیین قیمت پیشنهادی، باعث ورود فایل‌های تقاضاگریز به بازار خواهد شد.

به‌روز نشدن اطلاعات مربوط به جزئیات واحدهای مسکونی فروش رفته در سامانه «اطلاعات بازار املاک ایران»، ویترین بازار مسکن را در عصر جهش متوقف کرده است. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» از آخرین وضعیت داده‌های درج شده مربوط به جزئیات معاملات خرید وفروش مسکن در سامانه اطلاعات بازار املاک ایران که به‌صورت مستقیم تحت مدیریت وزارت راه وشهرسازی به‌عنوان متولی مسکن در دولت قرار دارد، حاکی است عدم به‌روز‌رسانی اطلاعات این سامانه هم‌اکنون منجر به ارائه سیگنال غلط به خریداران وفروشنده‌های مسکن شده است.

اطلاعات موجود در این سامانه که به‌خصوص درماه‌های اخیر به محل رجوع واستناد حجم قابل‌توجهی از خریداران وفروشندگان مسکن برای تعیین و مقایسه قیمت‌های پیشنهادی با قیمت‌های قطعی و به‌روز واحدهای مسکونی تبدیل شده است از ابتدای تیرماه امسال به‌روزرسانی نشده است؛یعنی در حالی‌که مطابق با متن آگهی‌های منتشر شده طی سه ماه گذشته در برخی از سامانه‌های مجازی فروش مسکن، از این سامانه به‌عنوان مرجع تعیین قیمت پیشنهادی یاد شده است اما دقیقا اطلاعات این سامانه درست در همین بازه زمانی به‌روز رسانی نشده است؛این موضوع باعث شده است در حالی که در همین سه ماه گذشته تورم ماهانه مسکن در شهر تهران روند نزولی داشته است اما کماکان قیمت‌های فروش مسکن در عصر جهش و اوج قیمت‌ها، مبنای تعیین قیمت پیشنهادی مسکن از سوی فروشنده‌ها قرار بگیرد؛همچنین به دلیل عدم دسترسی خریداران به تحولات روز قیمتی، ناشی از کهنگی اطلاعات درج شده در این سامانه،سمت تقاضای مسکن نیز از دسترسی به یک مرجع اطلاعاتی معتبر وموثق به منظور صحت‌سنجی ادعای قیمتی فروشنده‌ها محروم شده

است. سامانه اطلاعات بازار املاک ایران حدود ۸ سال قبل آغاز به‌کار کرد اما طی ۴ سال گذشته به دلیل مراجعه تعداد قابل‌توجهی از متقاضیان خرید وفروش مسکن به آن به منظور اطلاع از سطح قطعی و به‌روز قیمت واحدهای مسکونی، به ویترین بازار مسکن تبدیل شد؛در واقع داده‌های این سامانه به‌عنوان یک نشانگر مورد اعتماد میان سه سمت فعال بازار مسکن اعم از خریداران،فروشنده‌ها وواسطه‌های معاملات واحدهای مسکونی مورد استفاده قرار دارد و سال به سال به تعداد کاربران این سامانه و مراجعان به آن افزوده می‌شود.

برآوردها و تحقیقات میدانی نشان می‌دهد در تهران بیش از ۵۰ درصد از متقاضیان خرید وفروش واحدهای مسکونی به‌خصوص در ماه‌های اخیر برای اطلاع از نبض قیمتی بازار مسکن به این سامانه به‌عنوان ویترین بازار مسکن پایتخت مراجعه کرده و داده‌های درج شده در آن را به‌عنوان مرجع قابل اعتماد قیمتی مورد استفاده قرار داده‌اند.

به‌ویژه فروشنده‌های واحدهای مسکونی در بسیاری از فایل‌های فروش مسکن به این سامانه استناد کرده وسطح قیمت‌های پیشنهادی خود را مطابق با قیمت‌های قطعی درج شده در این سامانه تعیین و به متقاضیان اعلام کرده‌اند. در حقیقت هم‌اکنون این سامانه به سامانه خط‌دهنده و جهت‌دهنده به تحولات قیمتی بازار مسکن تبدیل شده است. اطلاعات و داده‌های درج شده در این سامانه شامل جزئیات مبایعه‌نامه‌ها واجاره‌نامه‌های منعقد شده وثبت شده بین خریداران وفروشنده‌ها و موجران ومستاجران در مناطق مختلف شهر تهران وچند شهر دیگر کشور است که مهم‌ترین بخش این سامانه را می‌توان مربوط به قسمتی دانست که در آن ریز اطلاعات و جزئیات مربوط به قیمت‌های قطعی فروش مسکن در مناطق مختلف،درج شده است. این در حالی است که به رغم وجود اهمیت این سامانه و به‌روز بودن اطلاعات آن به‌عنوان مرجع فراگیر خریداران وفروشنده‌های مسکن در تعیین نرخ‌های پیشنهادی و اطلاع از قیمت‌های قطعی و بهای روز واحدهای مسکونی،کهنگی و به‌روز نشدن اطلاعات این سامانه طی چهار ماه گذشته-از ابتدای تیرماه تاکنون-موجب شده است در مقطع زمانی فعلی که رجوع و استناد به این سامانه به‌خصوص از سمت عرضه واحدهای مسکونی در مقایسه با گذشته به میزان چشمگیری افزایش یافته است،عملا از ویترین بازار، سیگنال غلط به خریداران و فروشنده‌ها و کل بازار،ارسال شود.این در حالی است که زیان اصلی ارسال این سیگنال اشتباه ناشی از به‌روز نشدن داده‌های سامانه‌ای که هم‌اکنون به مرجع آماری تعیین قیمت‌های پیشنهادی فروش واحدهای مسکونی تبدیل شده است عملا متوجه سمت تقاضا و خریداران مسکن است.

اطلاعات مربوط به جزئیات معاملات خرید وفروش و اجاره واحدهای مسکونی در حالی هم‌اکنون به‌عنوان ویترین بازار مسکن مورد استفاده و استناد متعاملین بازار مسکن قرار دارد که رکورد زمانی داده‌های باطل و تاریخ مصرف گذشته در این سامانه هم‌اکنون ۴ ماهه شده است؛ در حال‌حاضر اطلاعات قیمتی درج شده در این سامانه مربوط به بازه زمانی پایان خرداد ۹۸ است؛یعنی آخرین قیمت‌های درج شده در این سامانه شرایط قیمتی و معاملاتی واحدهای مسکونی در دوره اوج جهش قیمت مسکن را نشان می‌دهد؛در حالیکه دقیقا در همین بازه زمانی که داده‌ها واطلاعات این سامانه به‌روز رسانی نشده است – در سه ماه اخیر-بازار مسکن تحول قیمتی مهمی را تجربه کرده است؛در سه ماه گذشته بازار معاملات مسکن از دوره جهش عبور کرده وبا پیشروی در دوره رکود وعمیق‌تر شدن رکود معاملاتی،میانگین قیمت مسکن شهر تهران نیز در هر کدام از ماه‌های گذشته در مقایسه با ماه‌ قبل از آن کاهشی بوده است؛به عبارت دیگر قیمت‌های روز و فعلی فروش واحدهای مسکونی که به رغم در دسترس بودن اطلاعات مربوط به جزئیات آن برای متولی بخش مسکن در سامانه اطلاعات بازار املاک ایران درج نشده است. در شرایط فعلی که بازار از دوره اوج جهش قیمت عبور کرده است به‌طور میانگین حدود ۷ درصد نسبت به خرداد ماه کاهش یافته است. قیمت‌های درج شده در این سامانه در حالی هم‌اکنون مورد استناد فروشنده‌ها برای تعیین قیمت‌های پیشنهادی قرار دارد که به‌طور میانگین قیمت‌های فعلی باید حدود ۷ درصد از آخرین قیمت‌های درج شده در این سامانه کمتر باشد. طبیعی است این میزان کاهش در مناطق مصرفی بیش از عدد میانگین کاهش قیمت در کل مناطق شهر تهران است؛ این وضعیت موجب شده است هم‌اکنون ویترین بازار مسکن در دوره جهش قیمتی متوقف شود و نمایشگر اطلاعات قیمتی بازار معاملات واحدهای مسکونی تحت تاثیر عدم به‌روز‌رسانی اطلاعات مندرج در این سامانه قیمت‌های جهش یافته را به بازار نشان می‌دهد؛ در حالی‌که بازار سه ماه است از دوره جهش عبور کرده و هم‌اکنون در مسیری متفاوت از مسیر سه ماه قبل قرار دارد.

اطلاعات قیمتی درج شده در ویترین قیمتی بازار مسکن-سامانه اطلاعات بازار املاک ایران-در حالی نرخ‌های مربوط به خرید وفروش و اجاره مسکن تا بازه زمانی پایان خرداد ۹۸ را نشان می‌دهد که میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران در خردادماه به مرز ۱۴ میلیون تومان رسیده بود؛ این در حالی است که به دنبال بروز کاهش قیمت در بازار مسکن پس از پشت سر گذاشتن دوره جهش قیمتی، هم‌اکنون میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران به کمتر از ۱۲ میلیون و ۹۰۰ هزار تومان رسیده است؛ این میزان نشان‌دهنده میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در شهر تهران در مقطع زمانی حاضر است؛با این وجود به‌عنوان مثال در یک منطقه مصرفی و پرفروش در شهر تهران(منطقه ۵ ) میانگین قیمت مسکن در این بازه زمانی-مقطع زمانی حاضر در مقایسه با خردادماه ۹۸- به‌طور متوسط ۹ درصد کاهش یافته است؛ در حالی‌که اطلاعات درج شده در ویترین بازار مسکن مربوط به قیمت فروش مسکن در این منطقه به‌طور میانگین سطح قیمت‌ها را حدود ۹ درصد گران‌تر از میانگین فعلی قیمت مسکن در این منطقه نشان می‌دهد. عدم به‌روز‌رسانی اطلاعات مربوط به معاملات مسکن شهر تهران در این سامانه در حالی منجر به ارسال سیگنال‌های غلط قیمتی به بازار املاک مسکونی شده است که به‌خصوص در ماه‌های گذشته که عمق رکود افزایش یافته است برخی از سامانه‌های تجاری عرضه‌کننده فایل فروش مسکن به بازار،برای جذب مشتری از تاکتیک اعلام قیمت براساس قیمت‌های درج شده در سامانه اطلاعات بازار املاک ایران استفاده می‌کنند؛ این سامانه‌ها دست‌کم در دو ماه گذشته که عمق رکود در بازار افزایش یافته و سطح معاملات خرید مسکن در شهر تهران به کمتر از ۳ هزار فقره در هر ماه کاهش یافته است به مقایسه قیمت‌های پیشنهادی تعیین شده برای فروش واحدهای مسکونی فایل شده با قیمت‌های قطعی فروش آپارتمان درج شده در این سامانه پرداخته‌اند؛ این اقدام برای نشان دادن مطابقت قیمت‌های پیشنهادی با قیمت‌های قطعی درج شده در سامانه‌ای با نظارت مستقیم وتحت مدیریت وزارت راه وشهرسازی به‌عنوان متولی مسکن در دولت از سوی این سامانه‌ها انجام می‌شود؛اما آنچه در واقعیت و در پس شرایط قیمتی تعیین شده برای فروش این فایل‌ها و این واحدها وجود دارد آن است که سطح قیمت‌های فعلی به مراتب کمتر از سطح قیمت‌های فروش مسکن در آخرین داده‌های درج شده در سامانه اطلاعات بازار املاک ایران است؛ چرا که اطلاعات این سامانه مربوط به دوره جهش قیمتی است وپس از آن در دو ماه پیاپی قیمت مسکن در کل شهر تهران و در سه ماه متوالی در مناطق مصرفی پایتخت روند نزولی را طی کرده است. واقعیت آن است که استناد به داده‌های به‌روز نشده این سامانه هم‌اکنون مسیر گران‌فروشی سهوی فروشنده‌های مسکن در بازار معاملات املاک پایتخت را همواره کرده است که این موضوع ناشی از کهنگی اطلاعات درج شده در ویترین بازار مسکن است.

نتیجه بروز چنین شرایطی آن است که هم‌اکنون در عمده فایل‌هایی که در تعیین قیمت پیشنهادی برای فروش، قیمت‌های درج شده در این سامانه را ملاک قرار داده‌اند،قیمت پیشنهادی، حداقل چند صد هزار تومان از قیمت روز بالاتر است؛اگر چه ممکن است این قیمت‌های پیشنهادی مطابق با قیمت قطعی درج شده در فایل مشابه در سامانه اطلاعات بازار املاک ایران و یا حتی اندکی از آن کمتر باشد؛با این حال به دلیل آنکه میانگین قیمت مسکن در شهر تهران در ماه‌های اخیر کاهشی بوده است عمده فایل‌هایی که قیمت پیشنهادی آنها براساس قیمت‌های قطعی این سامانه تعیین شده است با شرایط قیمتی نامتعارف-بالاتر از عرف قیمتی روز-نرخ‌گذاری شده‌اند.

پیامد مهم این به‌روز نشدن وکهنگی اطلاعاتی ویترین بازار مسکن در وهله اول می‌تواند منجر به کاهش سرعت نزول قیمت مسکن به سمت واقعی شدن شود؛در واقع از آنجا که این سامانه به‌طور گسترده به محل رجوع و استناد خریداران و به خصوص فروشنده‌ها برای تعیین قیمت پیشنهادی تبدیل شده است عدم به‌روز‌رسانی اطلاعات آن می‌تواند سهم مهمی در کاهش سرعت روند نزولی قیمت مسکن در مهرماه و در ماه‌های بعد از آن داشته باشد. در واقع این کهنگی اطلاعاتی را می‌توان به‌عنوان یک علت مهم اما ناشناخته توقف کاهش قیمت مسکن در کل شهر تهران در مهرماه معرفی کرد که در صورت ادامه این وضعیت می‌تواند در ماه‌های بعدی نیز در همین مسیر اثرگذار باشد.

اما علت عدم به‌روزرسانی اطلاعات کهنه ویترین مسکن مشخص نیست؛ بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد در حالی‌که اطلاعات مربوط به جزئیات خرید و فروش و اجاره واحدهای مسکونی در اختیار متولی بخش مسکن قرار دارد و وزارت راه وشهرسازی در هر ماه با استناد به همین اطلاعات اقدام به انتشار آمار رسمی معاملات مسکن شهر تهران می‌کند اما مشخص نیست علت عدم به‌روز‌رسانی اطلاعات معاملات املاک در این سامانه چیست؟

آیا علت کهنگی اطلاعات و عدم به‌روز‌رسانی ناشی از کم‌کاری است یا نشان‌دهنده غفلت از ضرورت به‌روز‌رسانی ویترین بازار مسکن؟

آنچه مسلم است اینکه علت تداوم کهنگی اطلاعات سامانه اطلاعات بازار املاک ایران هر چه باشد (غفلت یا کم‌کاری) حداقل دو اثر سوء بربازار مسکن به همراه دارد؛ اولین اثر و پیامد سوء آن بر روند تعدیل قیمت مسکن و پایان یافتن پروسه رکود معاملاتی است؛ اطلاع فروشنده‌ها از کاهش قیمت مسکن و تاثیر این موضوع بر تعیین قیمت‌های پیشنهادی منجر به ادامه روند کاهش قیمت و بازگشت خریداران و در نتیجه کاستن از عمق رکود معاملاتی در بازار مسکن می‌شود. اثر سوء دوم ناشی از به‌روز نشدن اطلاعات این سامانه می‌تواند به‌طور مستقیم اعتماد عمومی درخصوص اعتبار آمارها و اطلاعات رسمی را نشانه‌گیری کند؛ در واقع کم‌کاری یا غفلت از به‌روز‌رسانی اطلاعات این سامانه می‌تواند در حکم یک پاس گل به تخریب اعتماد عمومی به داده‌های رسمی باشد.