پیام پاییزی قیمت مسکن به بازار

سطح پاییزی «قیمت پیشنهادی» فروش آپارتمان در تهران، اندازه‌گیری شد. میانگین «پیش‌ قیمت» مسکن در 9 منطقه شاخص پایتخت، حاوی سه پیام به اضلاع اصلی بازار معاملات ملک است و نشان می‌دهد هم‌اکنون امکان دریافت «تخفیف دو رقمی» از فروشنده‌ها وجود دارد؛ به‌طوری‌که «قیمت پیشنهادی» اعلام‌شده در فایل‌ها، در فاصله بازاریابی تا توافق نهایی می‌تواند حداقل 10 درصد کاهش یابد و به «قیمت قطعی» در قرارداد، تبدیل شود. کشف رابطه قیمت پیشنهادی فروشنده و قیمت قطعی معاملات، از عامل ثانویه سقوط حجم فروش ملک در مهرماه پرده برداشت.

عامل ثانویه «سقوط» بازار خرید و فروش آپارتمان در تهران که مهر ماه - بعد از نیمسال رشد مثبت در حجم معاملات- رخ داد، هم اکنون با مرئی شدن رفتار قیمتی فروشنده‌ها، مشخص شده و حامل سه پیام برای اضلاع سه‌گانه بازار ملک است. از نحوه قیمت‌گذاری اولیه آپارتمان‌ها حاکی است سطح پاییزی «پیش‌قیمت» در بازار معاملات ملک که از روی میانگین «قیمت پیشنهادی» فروشنده‌ها استخراج می‌شود، در مهر ماه با شیبی متفاوت از ماه‌های قبل، دچار تغییرات ماهانه شد به طوری که افزایش محسوس «قیمت پیشنهادی» در مقایسه با ریزنوسانات نیمه اول سال، اثر معکوس بر رفتار خریداران گذاشت و باعث کاهش حجم خرید آپارتمان در پایتخت طی اولین ماه پاییز شد.

داده‌های سامانه بازاریابی مجازی ملک در تهران –ایران فایل- نشان می‌دهد متوسط قیمت پیشنهادی فروشنده‌های آپارتمان در 9‌منطقه نشانگر در پایتخت، در مهر ماه، 5/ 2‌درصد نسبت به شهریور افزایش پیدا کرد که در مقایسه با تغییرات ماهانه 5/ 0 تا 5/ 1 درصدی طی 6 ماه اول امسال، نوسان مهر، رشد ناگهانی و محسوس،‌ محسوب شد. این میزان رشد قیمت پیشنهادی، اما واکنش سمت تقاضای مسکن را به دو شکل «کناره‌گیری از بازار» و «اخذ تخفیف با نرخ بیشتر از ماه‌های قبل» به همراه داشت و در نهایت باعث شد از یکسو حجم معاملات مسکن بیش از 20 درصد نسبت به شهریور افت کند و از سوی دیگر، میانگین «قیمت قطعی» آپارتمان‌های فروش رفته، 10 درصد ارزانتر از «قیمت پیشنهادی»، تعیین و در قراردادها ثبت شود.

هر چند بخشی از سکته پاییزی معاملات مسکن ناشی از پایان فصل نقل و انتقالات ملکی (عامل اول سقوط معاملات پاییزی) بوده است اما واکنش منفی خریداران به رشد مثبت قیمت پیشنهادی نیز در این قضیه، نقش پررنگ داشته است. «قیمت پیشنهادی» که به‌صورت قیمت اولیه از سوی فروشنده‌های آپارتمان، اعلام و در فایل‌های فروش بنگاه‌های املاک تحت عنوان قیمت واحد مسکونی آماده فروش قید می‌شود، علامت روشن از نحوه محاسبه قیمت قطعی پای میز قرارداد است.

متقاضیان خرید با دسترسی به «قیمت پیشنهادی» در حکم «پیش قیمت» مسکن، می‌توانند از آن به‌عنوان خط‌کش قابل اتکا برای کشف «نرخ تخفیف» و همچنین تخمین «قیمت قطعی» استفاده کنند. در حال حاضر با احتساب آخرین سطح قیمت پیشنهادی و قیمت قطعی آپارتمان در 9 منطقه نشانگر (مناطق یک تا 8 و منطقه 13) مشخص می‌شود: «نرخ تخفیف» نسبت به قیمت پیشنهادی فروشنده‌ها در شهر تهران، از 9 درصد در تابستان به دست‌کم 10 درصد در معاملات پاییزی رسیده است به این معنا که خریدار در فاصله اعلام قیمت پیشنهادی فروشنده تا توافق نهایی برای انجام معامله، می‌تواند در جریان مذاکره و نشست‌های بنگاهی، قیمت پیشنهادی را حداقل 10 درصد کاهش دهد و به قیمت قطعی تبدیل کند.

متوسط قیمت پیشنهادی هر متر مربع آپارتمان در «9 منطقه نشانگر» که 64 درصد معاملات خرید مسکن شهر تهران را در خود جا داده است و طیف متنوعی از آپارتمان‌های گران‌قیمت، مصرفی، کم‌متراژ و ارزان قیمت در این مناطق قرار دارد، در پایان مهر ماه به 6 میلیون و 600 هزار تومان رسید در حالی که متوسط قیمت قطعی در همین 9 منطقه مترمربعی 5 میلیون و 950 هزار تومان است.

هر چند سطح پیش قیمت مسکن در مناطق نشانگر شهر تهران در مهر ماه بیش از دو برابر نرخ تورم ماهانه –رشد 5/ 2 درصدی قیمت در مقایسه با تورم ماهانه حداکثر یک درصدی- افزایش یافت اما روند نوسانات 7 ماه گذشته نشان می‌دهد فروشنده‌ها مطابق انتظارات بازار،‌ قصد تغییر شدید قیمت‌ها را ندارند. متوسط قیمت پیشنهادی در حال حاضر نسبت به ابتدای سال فقط 3 درصد افزایش یافته است.با این حال، آنچه از ماحصل «افزایش قیمت پیشنهادی در ماه اول پاییز» در بازار معاملات مسکن تهران رخ داد، حاوی سه پیام روشن برای خریدار و فروشنده و واسطه بازار ملک است.

وضعیت «پیش قیمت» و رابطه ثابت شده آن با «قیمت قطعی»، نشان می‌دهد در حال حاضر شرایط بازار معاملات که در فاز میانه رکود-رونق قرار دارد، فوق‌العاده شکننده است و درجه حساسیت بالای متقاضیان خرید نسبت به تغییرات محسوس قیمت، ریسک افزایش قیمت پیشنهادی بیش از نرخ تورم عمومی را برای فروشنده‌ها بالا برده است. در قالب این پیام، چنانچه فروشنده‌ها قیمت پیشنهادی خود را با نرخی بیش از یک تا دو درصد نسبت به فایل‌های مشابه در ماه قبل، افزایش دهند امکان جذب مشتری و فروش سریع را از دست خواهند داد.

پیام دوم، مربوط به سطح حداقلی قدرت چانه‌زنی خریداران بابت اعمال تخفیف روی قیمت پیشنهادی است. آمار مربوط به فاصله قیمت پیشنهادی و قیمت قطعی مشخص می‌کند، قیمت مدنظر فروشنده تا 10 درصد، قابلیت تعدیل و پایین آمدن دارد. پیام سوم نیز که مستقیما متوجه سازنده‌ها و فروشنده‌های آپارتمان‌های تازه ساز می‌شود، «صرفه اقتصادی فروش سریع به قصد تامین مالی برای ساخت و ساز جدید» است.

آخرین وضعیت پیش قیمت مسکن در 9 منطقه شاخص شهر تهران به لحاظ دربرگیری انواع آپارتمان‌های مورد تقاضا در بازار ملک، از تاثیر فاحش نوسان قیمت پیشنهادی فروش مسکن در ریزش حجم معاملات پاییزی آپارتمان خبر می‌دهد.

آنالیز رفتار فروشندگان آپارتمان بر مبنای «سطح پاییزی پیش قیمت مسکن» در مناطق یک تا 8 و 13 شهر تهران حاکی است تغییر سطح قیمت پیشنهادی فروش ملک در مهرماه در مقایسه با شهریور امسال، یکی از عوامل موثر در کاهش 28 درصدی حجم معاملات مسکن بوده است.9‌منطقه گفته شده به جهت آنکه هم اکنون همه انواع تقاضای مسکن شامل آپارتمان‌های لوکس (گران‌قیمت) و مصرفی(میان‌قیمت و ارزان‌قیمت) را در خود جای داده است، به‌عنوان مناطق نشانگر تحولات بازار مسکن شناخته می‌شوند.قیمت پیشنهادی خرید مسکن در مناطق شاخص شهر تهران – 9 منطقه گفته شده – دست کم در 6 ماه اول امسال، با ریز نوسان ماهانه مواجه شد؛ این در حالی است که نوسان محسوس پیش قیمت مسکن در مناطق شاخص شهر تهران در اولین ماه نیمه سرد سال – مهر 95 –بازار تقاضای مسکن پایتخت را تحت تاثیر قرار داد.

اثر تغییر محسوس در نحوه و میزان تعیین پیش قیمت مسکن به‌عنوان قیمت اولیه مورد نظر فروشندگان مسکن، در مهرماه بلافاصله خود را در قیمت قطعی و حجم معاملات انجام شده خرید آپارتمان نشان داد.

در شرایطی که طی شش ماه اول امسال، دامنه تغییرات ماهانه پیش قیمت مسکن از سوی مالکان و فروشندگان ملک، بین صفر تا 5/ 1 درصد بود، میانگین قیمت قطعی آپارتمان در 9 منطقه شهر تهران هم در شش ماه اول امسال، بین صفر تا 6/ 1 درصد نوسان کرد.این در حالی است که در اولین ماه پاییز امسال، میانگین قیمت پیشنهادی مسکن در مناطق شاخص شهر تهران به لحاظ پراکندگی انواع آپارتمان‌های مورد نظر سمت تقاضا، با شیب متفاوتی نسبت به ماه‌های قبل، 5/ 2 درصد نسبت به شهریور ماه افزایش یافت.

از طرف دیگر، قیمت قطعی فروش آپارتمان در این مناطق طی مهرماه نیز به میزان 7/ 1 درصد بیشتر شد. تغییر رفتار فروشندگان مسکن در تعیین پیش قیمت آپارتمان در اولین ماه پاییز، نه تنها موجب شد که تغییرات ماهانه نرخ پیشنهادی فروش مسکن در این ماه نسبت به ماه‌های قبل دچار نوسان محسوس شود بلکه تغییرات نقطه‌ای قیمت پیشنهادی (تغییرات پیش قیمت در مهر 95 نسبت به مهر 94) نیز به سطح 1/ 5 درصد رسید. تغییرات نقطه‌ای پیش قیمت مسکن در نیمه اول امسال بین یک تا 2‌درصد بود.

بررسی‌ها از نحوه تغییر رفتار فروشندگان مسکن در تعیین پیش قیمت فروش آپارتمان نشان می‌دهد بخشی از ریزش 28 درصدی معاملات مسکن شهر تهران در مهرماه امسال در مقایسه با ماه مشابه قبل – شهریور 95 – می‌تواند ناشی از تغییر رفتار ناگهانی فروشنده‌ها در اعلام پیش قیمت جدید باشد؛ نوسان محسوس نرخ پیشنهادی فروش ملک از سوی مالکان نیز علت موثر و نیرومند دیگری در عقبگرد پاییزی حجم معاملات مسکن محسوب می‌شود.

رصد تغییرات مربوط به نوسان پیش آمده در قیمت‌های پیشنهادی فروش مسکن و مقایسه آن با نرخ قطعی خرید آپارتمان طی مهرماه امسال در عین حال راهنمای مناسبی برای خریداران بابت اطلاع از ظرفیت فعلی سمت عرضه ملک برای دریافت تخفیف از مالکان، توسط خریداران در زمان انجام معاملات خرید مسکن محسوب می‌شود. متقاضیان خرید مسکن در صورت اطلاع از نرخ تخفیف تجربه‌شده در بازار معاملات ملک می‌توانند به معیار مناسبی برای کف چانه‌زنی در زمان خرید مسکن دسترسی داشته باشند.

کف چانه‌زنی در خرید مسکن

یافته‌ها از محتوای آماری «سامانه مجازی بازاریابی ملک» و «سامانه رهگیری معاملات مسکن» حاکی است هم اکنون متوسط نرخ تخفیف در بازار مسکن شهر تهران به 10 درصد رسیده است؛ به این معنا که خریدار در فاصله مذاکره اولیه با فروشنده و واسطه‌های بازار مسکن برای انتخاب آپارتمان مورد نظر و در نهایت توافق با فروشنده برای تنظیم قطعی قرارداد معامله خرید، می‌تواند دست کم به میزان 10 درصد از فروشنده بابت قیمت پیشنهادی اعلام شده تخفیف بگیرد. اطلاعات مربوط به میانگین قیمت پیشنهادی و نرخ قطعی معاملات خرید و فروش مسکن طی مهرماه امسال در 9 منطقه شاخص شهر تهران به لحاظ دربرگیری همه انواع آپارتمان‌های مورد تقاضا، نشان می‌دهد، نرخ تخفیف 10 درصدی، به‌طور متوسط معادل 650 هزار تومان در ازای هر مترمربع آپارتمان است.

براساس آمارهای موجود در سامانه رهگیری معاملات مسکن، حجم کل معاملات خرید و فروش مسکن شهر تهران طی مهرماه امسال، حدود 10 هزار مورد بوده که از این میزان 64درصد کل معاملات معادل 6 هزار و 400‌قرارداد در 9 منطقه شاخص شهر تهران – مناطق یک تا 8 و 13 – منعقد شده است. این در حالی است که سهم مناطق 4 و5 پایتخت که در حال حاضر بیشترین حجم معاملات خرید آپارتمان‌های مصرفی در این مناطق انجام می‌شود معادل 30درصد کل معاملات ماهانه است.

نرخ تخفیف پاییزی معاملات خرید مسکن در حالی طی مهرماه امسال به‌عنوان اولین ماه از نیمه فصل سرد سال به 10 درصد افزایش یافته است که این نرخ در تابستان 95، معادل 9 درصد بود. میانگین قیمت پیشنهادی فروش مسکن در سه ماهه دوم امسال –تابستان 95 – در 9 منطقه گفته شده، معادل 6 میلیون و440 هزار تومان به ازای هر مترمربع بوده اما متوسط قیمت قطعی فروش ملک در این مناطق مترمربعی 5‌میلیون و 850 هزار تومان بود.

میانگین قیمت قطعی فروش مسکن در کل مناطق شهر تهران -22 منطقه – تا پایان مهر امسال، 4میلیون و600 هزار تومان اعلام شده است. تحقیقات از روند کلی نرخ پیشنهادی فروش مسکن و قیمت‌های قطعی معاملات ملک حاکی است: به رغم نوسان محسوس پیش قیمت مسکن در ماه اول پاییز، روند کلی محاسبات قیمت پیشنهادی فروش آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران نشان می‌دهد، تغییرات بلندمدت گذشته پیش قیمت شدید نبوده است؛ این موضوع نشان می‌دهد اگر چه فروشندگان ملک طی مهرماه امسال، میانگین نرخ پیشنهادی خود برای فروش آپارتمان را در مقایسه با شهریور 5/ 2‌درصد افزایش دادند اما فروشندگان مسکن در تعیین قیمت‌های اولیه و اعلام آن به متقاضیان، همچنان شرایط شکننده ناشی از قرار گرفتن بازار مسکن در فاز پیش رونق را درک می‌کنند.میانگین قیمت پیشنهادی خرید مسکن در حال حاضر در 9 منطقه شاخص شهر تهران نسبت به ابتدای امسال به میزان 3 درصد و در مقایسه با مهر سال گذشته، معادل 1/ 5 درصد نوسان داشته است.

سه پیام «پیش قیمت» به بازار

آخرین وضعیت پیش قیمت مسکن در پرمعامله‌ترین مناطق شهر تهران – مناطق یک تا 8 و 13 پایتخت – دست کم دربردارنده سه پیام مهم برای هر سه ضلع مثلث معاملات مسکن –خریدار، فروشنده و واسطه‌های ملکی – است. اولین پیام به انعکاس اثر نوسان 5/ 2 درصدی پیش قیمت مسکن در مهرماه نسبت به شهریور و واکنش سریع سمت تقاضا به تغییر رفتار فروشندگان مسکن بر می‌گردد. تاثیر نوسان پیش قیمت مسکن در مهرماه به‌عنوان یکی از اصلی‌ترین عوامل ریزش 28 درصدی معاملات پاییزی خرید ملک نشان داد هم اکنون بازار مسکن از ناحیه متقاضیان خرید آپارتمان، فوق العاده نسبت به رفتار فروشنده‌ها در مقطع زمانی فعلی –فاز پیش رونق- حساس است.

به عبارت دیگر در شرایط فعلی که بازار مسکن در «برزخ معاملاتی» ناشی از خروج از فاز رکود و حرکت به سمت رونق قرار دارد(فاز پیش رونق)، هر گونه اقدام فروشندگان نسبت به افزایش محسوس قیمت‌ها می‌تواند منجر به انصراف سمت تقاضا از ورود به بازار خرید مسکن شود. به این معنا که در حال حاضر اگرچه بازار تقاضای مصرفی مسکن به جهت شرایط ثبات قیمتی، تقویت قدرت خرید به واسطه افزایش سقف تسهیلات و قرار گرفتن در فاز پیش رونق، تمایل به انجام معامله و خرید ملک دارد اما سطح فعلی پیش قیمت ظرفیت چندانی برای افزایش ندارد. یافته‌ها از وضعیت فعلی بازار مسکن حاکی است: هم اکنون فروشندگان ملک می‌توانند قیمت‌های پیشنهادی خود را حداکثر در حد تورم عمومی ماهانه افزایش دهند.

در حال حاضر تورم ماهانه بین 5/ 0 تا یک درصد است و انتظار کارشناسی از نحوه نوسان ماهانه پیش قیمت مسکن نیز «تغییر در حد تورم» است؛ به این علت که در حال حاضر بازار مسکن از ناحیه سمت تقاضا کشش افزایش قیمت بیش از نرخ تورم را ندارد. مصداق عینی این تحلیل کارشناسی در مهرماه تحقق یافت؛ شیب 2 برابری نرخ رشد پیش قیمت مسکن در مقایسه با نرخ تورم عمومی در اولین ماه پاییز (5/ 2 درصد در مقایسه با یک درصد)، بلافاصله منجر به بروز اثر معکوس بر روند رشد حجمی معاملات مسکن شد. پیام دوم نوسان پیش قیمت آپارتمان به فعالان بازار مسکن به‌طور مستقیم متوجه «خریداران» و «واسطه‌های بازار ملک» است؛ مبنی بر اینکه این دو گروه در مذاکره با فروشندگان آپارتمان به خصوص آپارتمان‌های نوساز، می‌توانند دست کم به میزان 10 درصد از قیمت اولیه اعلام شده از سوی فروشنده، تخفیف دریافت کنند.

سومین پیام قابل درک از وضعیت فعلی بازار مسکن و تحولات پیش آمده در نحوه تعیین نرخ پیشنهادی فروش مسکن به‌طور مستقیم متوجه «سازندگان»،«سمت عرضه مسکن» و «سرمایه‌گذاران ساختمانی» است؛ با توجه به شرایط مناسب برای ساخت وسازهای جدید به واسطه «ثبات قیمت در بازار زمین» و همچنین «تثبیت هزینه خرید مصالح ساختمانی»، ورود به بازار ساخت وساز نیازمند تامین منابع مالی است؛ توصیه‌های کارشناسی حاکی است در صورتی که سازندگان خواهان استفاده از فرصت طلایی پیش آمده برای ورود به ساخت وسازهای جدید باشند باید با در نظر گرفتن «انعطاف قیمتی» برای متقاضیان خرید آپارتمان واحدهای آماده خود را به بازار فروش عرضه و از این طریق منابع مالی مورد نیاز برای شروع پروژه‌های ساختمانی را تامین کنند.

بر اساس آمارهای رسمی، متوسط قیمت هر مترمربع زمین مسکونی در بهار امسال 4 میلیون و550 هزار تومان بوده که در مقایسه با مدت مشابه سال قبل – بهار 94- تنها 3 درصد افزایش داشته است. این نوسان در مقایسه با تورم مسکن (10درصد) و همچنین تورم عمومی (9 درصد) از شرایط مطلوب برای سازنده‌ها حکایت دارد. در حال حاضر تقاضا برای خرید آپارتمان در حجم قابل قبولی در بازار مسکن وجود دارد اما این تقاضا به هر قیمتی حاضر به انجام معامله با فروشندگان نیست و به کوچکترین تغییر در قیمت‌های اولیه فروش آپارتمان واکنش نشان می‌دهد.
یش‌بینی تلگرامی از تورم مسکن

نتایج یک نظرسنجی تلگرامی درباره «شکل نوسان قیمت مسکن طی یکسال آتی» نشان می‌دهد: غالب نخبگان و کارشناسان اقتصاد مسکن، فعالان بازار ملک و همچنین عموم مردم، انتظار دارند قیمت آپارتمان در ماه‌های آینده حول و حوش نرخ تورم عمومی افزایش پیدا کند. این نظرسنجی که توسط بهروز ملکی کارشناس بازار مسکن با پرسش تلگرامی از 2100 نفر صاحب‌نظر انجام شده است، مشخص می‌کند: 40 درصد شرکت‌کنندگان در نظرسنجی معتقدند رشد قیمت مسکن در یکسال آینده، «حول و حوش نرخ تورم عمومی» خواهد بود. 31 درصد دیگر به «افزایش قیمت با شیب کمتر از نرخ تورم» رای داده‌اند و 29 درصد جامعه آماری این نظرسنجی نیز «رشد بیش از نرخ تورم» را برای قیمت مسکن پیش‌بینی کرده‌اند.برآیند جواب‌های به ثبت رسیده، حکایت از آن دارد که نحوه نوسانات قیمت مسکن دست کم در ماه‌های باقی مانده از سال 95، رفتاری مشابه نیمه اول امسال را خواهد داشت. متوسط قیمت مسکن در تهران طی 6 ماه اول امسال حدود 10 درصد نسبت به مدت مشابه سال 94 افزایش پیدا کرد که با توجه به نرخ تورم عمومی 8 درصد طی این مدت، مشخص می‌شود تورم مسکن در فاصله نزدیک به تورم عمومی قراردارد، طوری که میزان رشد قیمت مسکن 2 واحد درصد بیش از میزان رشد قیمت سایر کالاها و خدمات است. به این ترتیب، با استناد به نتایج نظرسنجی صورت گرفته و همچنین با لحاظ سیاست‌های دولت و بانک مرکزی مبنی بر حفظ دستاورد تورم تک‌رقمی در ماه‌های آینده، می‌توان گفت: متوسط قیمت مسکن در پایان سال، حول و حوش 10 درصد نوسان خواهد کرد. البته این پیش بینی مشروط به پایداری نسبی متغیرهای بیرونی اثرگذار بر بازار ملک و از آن مهم‌تر، رشد تدریجی و غیرهیجانی معاملات مسکن در میان مدت است. این در حالی است که رخوت پاییزی معاملات مسکن چنانچه دامن بازار شب عید را بگیرد، میزان نرخ رشد قیمت مسکن حتی می‌تواند تک‌رقمی شود.