پیش‌فروش ملک با شناسنامه فنی

در پی ابلاغیه وزیر راه و شهرسازی برای تامین شرط نهایی اجرای قانون پیش‌فروش مسکن، سازنده‌های متقاضی پیش‌فروش، می‌توانند برگه لازم برای تنظیم قرارداد محضری با پیش‌خریدار را هنگام دریافت مجوز ساخت از شهرداری مطالبه کنند. برگه شناسنامه فنی، با امضای مهندس ناظر و معاون شهردار منطقه، «تکمیل فرآیند 4 بخش کلیدی آپارتمان پیش فروش شده» را برای پیش‌خریدار، تضمین می‌کند. بهره‌برداران ساختمانی، منتظر صدور اجباری دفترچه شناسنامه فنی برای همه ساخت‌وسازها هستند.

مرجع صدور پروانه ساختمانی در پایتخت بنا دارد از 10 دی‌ماه سال جاری، برای آن دسته از پروژه‌های ساختمانی که قصد پیش‌فروش واحدهای خود را دارند به پیوست پروانه ساختمانی، یک برگه «شناسنامه فنی ساختمان» صادر کند. اخذ این برگه «شناسنامه فنی ساختمان» ازسوی سازنده‌ها از شهرداری تهران کاملا اختیاری اعلام شده است به‌طوری که حتی سازنده‌هایی که قصدی برای پیش‌فروش واحدهای ساختمانی پروژه خود را نیز ندارند می‌توانند نسبت به دریافت آن اقدام کنند. البته ابلاغیه معاونت شهرسازی و معماری شهرداری تهران در چند روز گذشته مبنی بر صدور برگه «شناسنامه فنی ساختمان» از 10 دی باعث سوء‌برداشت بزرگ و در عین حال دامن زدن به ابهام فراوان جامعه مهندسان ساختمان و فعالان ساختمانی شده‌است به‌گونه‌ای که این دو گروه تصور دارند که شهرداری تهران برای اجرای مسوولیتی که سازمان نظام مهندسی ساختمان تهران در قالب صدور «دفترچه شناسنامه فنی و ملکی ساختمان» از 20 سال پیش تاکنون عهده‌دار آن بوده پیشقدم شده و می‌خواهد دو دهه خلأ شناسنامه فنی و ملکی ساختمان با عنوان سند فنی موردنیاز خریداران واحدهای مسکونی را پر کند.

اما تحقیقات از نهادها و مراجع رسمی مسوول ضوابط ساختمانی در تهران درباره اقدامی که معاونت شهرسازی درخصوص صدور برگه شناسنامه فنی ساختمان کرده‌است حکایت از آن دارد که تصمیم این معاونت شهرداری تهران برای صدور همزمان برگه جدید تحت عنوان «شناسنامه فنی ساختمان» با پروانه ساختمانی از روز 10 دی هیچ ارتباطی به موضوع صدور «دفترچه شناسنامه فنی و ملکی» ساختمان ندارد. هرچند به دلیل کم‌توجهی به‌عنوان انتخاب شده برای برگه جدید در حال حاضر غالب مهندسان ناظر، بسازبفروش‌ها، انبوه‌سازان و سایر فعالان ساختمانی و حتی برخی مسوولان و متولیان نظارت و مجریان ضوابط ساختمانی را دچار ابهام بزرگ و سوء‌برداشت نسبت به موضوع صدور برگه «شناسنامه فنی ساختمان» کرده است.

نتایج این بررسی‌ها نشان می‌دهد: برگه‌ای که از 10 دی ماه به‌عنوان «شناسنامه فنی ساختمان» همزمان با صدور پروانه ساختمانی و در صورت درخواست سازنده ازسوی شهرداری تهران صادر می‌شود شکل و کاربردی کاملا متفاوت از «دفترچه شناسنامه فنی و ملکی ساختمان» دارد. برگه جدید در پی اجرای قانون پیش‌فروش ساختمان و همچنین ابلاغیه شهریور‌ماه وزیر راه و شهرسازی برای اجرای این قانون طراحی و در نظر گرفته شده‌است. طبق آنچه در ماده 22‌قانون پیش‌فروش ساختمان بر آن تاکید شده« هر سازنده‌ای که قصد پیش‌فروش واحدهای مسکونی خود را داشته باشد باید قبل از تنظیم قرارداد محضری برای پیش‌فروش و در عین حال همزمان با تقاضای اخذ پروانه ساختمانی برای شروع پروژه، نسبت به دریافت «برگه شناسنامه فنی ساختمان» برای تک تک واحدهای مسکونی اقدام کند.»

هر چند این قانون در دو سال گذشته به خاطر آنچه تعلیق صدور دفترچه شناسنامه فنی و ملکی عنوان می‌شود عملا معلق بود اما نیمه امسال وزیر راه و شهرسازی بدون آنکه موضوع مهم نحوه صدور دفترچه شناسنامه فنی و ملکی ساختمان را تعیین تکلیف کند و اجرای آن را از تعلیق خارج سازد؛ اقدام به تدوین ابلاغیه خاص صرفا برای پروژه‌های پیش‌فروش ساختمان کرد و عملا مسیر میانبر، محدود و کم اثر و در عین حال کم‌کاربرد برای صدور برگه «شناسنامه فنی ساختمان» را ایجاد کرد. در قالب ابلاغیه وزیر راه و شهرسازی، پیش‌فروشنده‌ها باید برگه شناسنامه فنی ساختمان را از شهرداری دریافت و مهندسان ناظر پروژه به همراه معاونان شهرسازی شهرداری‌های مناطق، اطلاعات مربوط به چهار بخش کلیدی ساختمان را با آنچه در عمل ساخته شده، و در نهایت برگه شناسنامه فنی ساختمان را تطبیق دهد.

صدور برگه شناسنامه فنی ساختمان که به واحدهای ساختمانی مختص پیش‌فروش اختصاص دارد، اگرچه از نگاه مدیران شهرداری اختیاری توصیف می‌شود، اما برای ساختمان‌هایی که به این برگه جدید مجهز هستند باعث خواهد شد وعده‌های پیش‌فروشنده درباره کیفیت و محتوای فنی ساختمان در چهار بخش مشخصات ملکی و ثبتی از جمله مساحت پارکینگ و انباری، مشخصات فنی و معماری از جمله نوع نما و پنجره، مشخصات سازه‌ای از جمله فونداسیون و مشخصات تاسیسات مکانیکی و برقی از طریق امضاهای درج شده در برگه شناسنامه فنی ساختمان ازسوی پیش‌خریدار قابل رصد، پیگیری و مطالبه باشد. این فرآیند همان‌طور که در قانون پیش‌فروش ساختمان به صراحت نسبت به آن تاکید شده مانع از کم‌فروشی، تقلب در ساخت‌وساز متضاد از آنچه در زمان پیش‌فروش به پیش خریدار وعده داده شده و در نهایت باعث تقویت اعتماد و امنیت پیش‌خریداران در بازار دوم معاملات مسکن می‌شود. با این حال در حالی که موضوع صدور «دفترچه شناسنامه فنی و ملکی» ساختمان مصوب قانون سال 74 (آیین‌نامه اجرایی ماده 33 قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان) برای ساخت‌وسازهای با زیربنای کمتر از دو هزار متر همچنان در برزخ اجرا قرار دارد و تعیین تکلیف این قانون به‌عنوان مطالبه عموم بهره‌برداران ساختمان‌های مسکونی در شهرها از جمله تهران مطرح است، متولیان بخش مسکن و ساختمان و دستگاه‌های نظارتی و مجری در حوزه ضوابط ساختمانی بعد از دست‌کم 10 سال هنوز حاضر به پایان دادن به این برزخ نشده‌اند.

بنا بود سال 86 با اجرای فاز اول صدور «دفترچه شناسنامه فنی و ملکی ساختمان» ظرف کمتر از دو سال صدور این دفترچه طبق صراحت قانون برای کلیه ساختمان‌ها اجباری شود اما در حال حاضر در تهران ظاهرا فقط ساخت‌وسازهای بالای 2 هزار مترمربع مشمول صدور دفترچه شناسنامه فنی و ملکی هستند که البته در اختیاری یا اجباری بودن آن هم ابهاماتی وجود دارد. بخش عمده‌ای از ساخت‌وسازهای مسکونی دارای زیربنای کمتر از 2 هزار مترمربع هستند که چون «دفترچه شناسنامه فنی و ملکی ساختمان» برای آنها صادر نمی‌شود خریداران این ساختمان‌ها امکان دسترسی به مشخصات فنی و پنهان ساختمان را ندارند و از آن مهم‌تر کم‌کاری، نواقص و خرابی‌های ساختمان ناشی از انحراف سازنده از ضوابط بالادست را نمی‌توانند پیگیری کنند. این در حالی است که اگر همه ساخت‌وسازها به شکل اجباری به اخذ «دفترچه شناسنامه فنی و ملکی ساختمان» مجهز شوند سازنده و مهندسان پروژه به واسطه امضاهایی که در شناسنامه ثبت می‌کنند به‌صورت خودکار تعهدپذیر می‌شوند و کیفیت ساختمان‌ها افزایش پیدا می‌کند. در حال حاضر بین «برگه شناسنامه فنی ساختمان» و «دفترچه شناسنامه فنی و ملکی ساختمان» دو تفاوت آشکار وجود دارد که به ابهامات فعالان ساختمانی به نوعی پاسخ می‌دهد.

تفاوت اول در کاربرد این دو نوع شناسنامه است. برگه شناسنامه فنی ساختمان صرفا برای پروژه‌های پیش‌فروش مورد استفاده قرار می‌گیرد و برای سایر ساخت‌وسازها اختیاری است اما دفترچه شناسنامه فنی و ملکی ساختمان در صورت اجرای کامل برای همه ساختمان‌ها اجباری است. تفاوت دوم این دو شناسنامه به مرجع صادرکننده آنها بازمی‌گردد. برگه شناسنامه فنی ساختمان همزمان با صدور پروانه ساختمانی از سوی شهرداری تهران صادر می‌شود اما دفترچه شناسنامه فنی و ملکی ساختمان را سازمان نظام مهندسی تهران آن هم بعد از صدور پروانه ساختمانی صادر می‌کند. «دفترچه شناسنامه فنی و ملکی ساختمان» باید ازسوی سازمان نظام مهندسی به عنوان شخص حقوقی و در پایان عملیات ساختمان امضا شود، طبق قانون مصوب سال 74، شهرداری‌ها باید قبل از صدور پایان کار نسبت به رویت دفترچه شناسنامه فنی و ملکی ساختمان و اطمینان از داشتن آن اقدام کنند.

طرح صدور «برگه شناسنامه فنی ساختمان» که در ابتدا بنا بود از ابتدای دی ماه یعنی روز گذشته آغاز شود اما برای تکمیل سیستمی‌شدن این فرآیند و آموزش کاربران (تا پایان 5 دی ماه) به دهمین روز از اولین ماه زمستان موکول شده‌است از دیدگاه مهندسان ناظر و همچنین از نظر پیش‌خریداران و کارشناسان مسکن حاوی دو اشکال عمده است. اشکال اول آن است که مسوولیت تکمیل و امضای آن به مهندس ناظر و معاون شهرساز منطقه سپرده شده و مطابق با ابلاغ وزیر راه و شهرسازی، مهندس ناظر برای این مسوولیت حق دریافت حق‌الزحمه اضافه را ندارد. مهندسان با تاکید بر سطح پایین حق‌الزحمه‌های فعلی نظارتی که هیچ گونه تناسبی با ارزش اقتصادی ساختمان‌های احداث شده ندارد مسوولیت جدید تحت عنوان تضمین کیفیت ساخت از طریق امضای «برگه شناسنامه فنی» را به شکل انجام رایگان مورد‌نقد قرار داده‌اند.

اشکال دوم نیز مربوط به زمان صدور برگه شناسنامه فنی ساختمان است که در حال حاضر فقط در زمان صدور پروانه ساختمانی با تقاضای پیش‌فروشنده امکان‌پذیر است، از این رو برای رفع این اشکال شهرداری‌ها باید این اطلاع‌رسانی را انجام دهند که سازنده‌هایی که حین گرفتن پروانه ساختمانی برای دریافت برگه شناسنامه فنی اقدام نکرده‌اند و در حین ساخت تصمیم به پیش‌فروش گرفته‌اند امکان پذیر شود چراکه عمده سازنده‌ها در حین ساخت به دلایلی از جمله کمبود نقدینگی تصمیم به پیش‌فروش می‌گیرند. اگر چه براساس اعلام شهرداری تهران صدور برگه شناسنامه فنی ساختمان برای سازندگان اختیاری است اما به موجب قانون پیش‌فروش ساختمان، همه سازندگانی که قصد پیش‌فروش واحدهای خود را دارند باید در زمان پیش‌فروش، برگه شناسنامه فنی ساختمان مختص هر کدام از واحدهای پیش‌فروشی را در اختیار داشته باشند. به عبارت دیگر، به‌موجب قانون پیش‌فروش، برگه شناسنامه فنی ساختمان یکی از اسناد ضروری در زمان تنظیم قرارداد محضری پیش‌فروش در دفاتر اسناد رسمی است.

ابهامات اجرایی از نگاه مجری

محمد ابراهیم دادسرشت مدیرکل تدوین ضوابط، نظارت و صدور پروانه معاونت شهرسازی و معماری شهرداری تهران در تشریح اجرای آیین‌نامه اجرایی ماده 22 قانون پیش‌فروش ساختمان گفت: موضوعی که اخیرا مطرح شده و باید آن را از شناسنامه فنی و ملکی ساختمان جدا کنیم موضوع قانون پیش‌فروش ساختمان است در ماده 22 این قانون که در سال 89 ازسوی مجلس شورای اسلامی تصویب شده آمده است که شهرداری‌ها مکلف هستند همزمان با صدور پروانه ساختمانی در قالب برگه شناسنامه فنی ساختمان، مشخصات فنی واحدهایی که پیش‌فروش می‌شوند را چاپ کنند و با شماره مسلسل و تاریخ صدور به پیوست پروانه تحویل پیش‌فروشنده بدهند.

او با اشاره به ابلاغیه دستورالعمل ماده 22 قانون پیش‌فروش از سوی وزیر راه و شهرسازی در شهریور ماه سال جاری، ادامه داد: این دستورالعمل که با عنوان شناسنامه فنی ساختمان ابلاغ شد منجر به ایجاد ابهاماتی در اذهان عمومی درخصوص اجرای یک شناسنامه فنی مجزا از آنچه در قانون نظام مهندسی آمده است، شد. دادسرشت با تاکید براینکه بهتر بود از سوی وزیر راه و شهرسازی عنوان دیگری همچون «برگ مشخصات فنی واحد پیش‌فروش» برای این دستورالعمل انتخاب شود، اظهار کرد: این دستورالعمل یک صفحه مشتمل بر چند ماده دارد که از یکسو نحوه تکمیل مشخصات را اعلام می‌کند و از سوی دیگر حاوی یک فرم یک صفحه‌ای است که شناسنامه فنی ساختمان نام گرفته است. بخش‌های اول این فرم حاوی چهار بخش مشخصات فنی یک واحد است و نهایتا ذیل این فرم محل امضای مهندس ناظر و معاون شهرسازی منطقه را دارد.

او تصریح کرد: اما نکته مهم آن است که در مورد این موضوع که با صدور این فرم قرار است چه اتفاقی بیفتد و مسوولیت دقیق شهرداری چیست ابهاماتی وجود دارد.چراکه مشخصات گنجانده شده در قالب این فرم عمدتا باید از جانب چهار طراح ساختمان تکمیل شود و سپس مهندس ناظر آن را تطابق دهد و این فرم به‌عنوان پیوستی برای قرار داد پیش‌فروش به حساب آید. اما اینکه معاون شهرسازی معماری یک منطقه از شهرداری چه تاییدی می‌تواند روی این فرم داشته باشد جز اینکه فقط اطلاعاتی را که طراحان و مهندسان ناظر تهیه کردند با متن پروانه تطبیق دهد مورد سوال است. همچنین ابهام دیگری در ماده سه و شش این دستورالعمل وجود دارد، چراکه در یک ماده اشاره می‌شود که فرم برگه شناسنامه فنی ساختمان باید قبل از صدور پروانه تکمیل شود و در ماده دیگری تاکید می‌کند که این فرم باید پس از صدور پروانه تکمیل شود. دادسرشت افزود: البته این فرم مشخصات فنی کاملا اختیاری است و در واقع هر فرد سازنده یا مالکی که قصد پیش‌فروش کردن یک واحد قبل از تکمیل پروژه را دارد باید این مسیر را طی کند. از این رو کارآیی این موضوع نیز مورد ابهام است اما شهرداری فقط مجری است و وقتی یک قانون تصویب می‌شود با فرض اینکه همه ابعاد قانونی در مجلس دیده شده است ما مجری می‌شویم.

توضیح درباره دو شناسنامه ساختمانی

عضو هیات‌مدیره سازمان نظام مهندسی تهران نیز در این‌باره گفت: درخصوص «شناسنامه فنی ساختمان» یک نکته مهم وجود دارد؛ مبنی بر اینکه هم‌اکنون صدور دو نوع شناسنامه فنی مورد تاکید است که هیچ‌کدام از آنها نیز تاکنون به‌صورت عمومی و برای تمام ساختمان‌ها صادر نشده است. مهدی روانشادنیا ادامه داد: اولین شناسنامه که با نام «شناسنامه فنی و ملکی ساختمان» شناخته می‌شود شناسنامه‌ای است که مطابق با آیین‌نامه اجرایی ماده 33 قانون نظام مهندسی ساختمان و مبحث دوم مقررات ملی ساختمان از سوی مجری ذی‌صلاح ساختمانی تهیه و پس از ارائه به سازمان نظام مهندسی و تایید این سازمان، صادر می‌شود. او افزود: اما شناسنامه‌ای که شهرداری تهران اعلام کرده و بنا دارد از دهم دی ماه آن را صادر کند «شناسنامه فنی ساختمان» نام دارد که به موجب تکلیف قانون پیش‌فروش ساختمان و ابلاغیه هشت ماده‌ای وزیر راه‌وشهرسازی در شهریور ماه، برای هر یک از واحدهای مسکونی پیش‌فروشی مورد تاکید قرار گرفته است.

روانشادنیا با بیان اینکه این دو شناسنامه، دو شناسنامه مجزا و مستقل از یکدیگر هستند، گفت: در «شناسنامه فنی ساختمان» موضوع قانون پیش‌فروش ساختمان، شناسنامه قبل از شروع عملیات ساختمانی یعنی در زمان اخذ پروانه، از سوی شهرداری صادر می‌شود و مهندس‌ناظر اطلاعات مربوط به هر مرحله از ساخت وساز را در آن درج می‌کند. او با بیان اینکه تاکنون بر سر صدور «شناسنامه فنی ساختمان» موضوع قانون پیش‌فروش، هیچ‌گونه هماهنگی و ارتباطی از جانب شهرداری تهران با سازمان نظام تهران صورت نگرفته است، تاکید کرد: این در حالی است که مطابق با مواد 5 و 6 ابلاغیه 8 ماده‌ای وزیر راه‌وشهرسازی درخصوص صدور «شناسنامه فنی ساختمان»، مهندسان ناظر مسوول درج اطلاعات مرحله به مرحله عملیات ساختمانی در شناسنامه فنی هستند، ضمن اینکه مهندسان طراح و معمار هم درخصوص درج اطلاعات ساخت و ساز مربوط به جداول شناسنامه فنی ساختمان در نقشه‌ها مسوولیت دارند.

دو نقص به روایت نظام مهندسی

عضو هیات مدیره سازمان نظام مهندسی ساختمان تهران با بیان اینکه اقدام اخیر شهرداری در راستای عمل به ابلاغیه وزیر راه و شهرسازی به منظور صدور «شناسنامه فنی ساختمان» موضوع قانون پیش‌فروش ساختمان در کل اقدامی مثبت و رو به جلو محسوب می‌شود، گفت: با این وجود نحوه اجرای این کار هم اکنون با دو نقص عمده مواجه است. او ادامه داد: روشی که هم اکنون برای صدور «شناسنامه فنی ساختمان» موضوع قانون پیش‌فروش ساختمان انتخاب شده است نمی‌تواند روش مناسبی تلقی شود. روانشادنیا توضیح داد:اساسا سازنده ذی‌صلاح به‌عنوان فردی که در جریان تمام جزئیات و فرآیندهای ساختمانی قرار دارد باید تکمیل‌کننده «شناسنامه فنی ساختمان» باشد و نه مهندس ناظر که مرحله به مرحله و نه به‌صورت لحظه‌ای فرآیند ساخت را رصد می‌کند.

به این ترتیب زمانی که فردی به‌عنوان سازنده ذی‌صلاح، ساختمانی را احداث کرده، نقشه ساخت را تهیه کرده، از تاریخچه ساختمان اطلاع کامل دارد و در کارگاه ساختمانی به‌صورت تمام‌وقت حضور مستمر دارد، محول کردن وظیفه تکمیل «شناسنامه فنی ساختمان» به مهندس ناظر قابلیت اجرایی این قانون را به میزان زیادی تحت‌تاثیر قرار داده و کاهش می‌دهد. این در حالی است که در متن ماده 31 آیین‌نامه اجرایی ماده 33 قانون نظام مهندسی ساختمان-ماده مرتبط با نحوه صدور «شناسنامه فنی و ملکی ساختمان»-نیز مسوولیت تکمیل شناسنامه فنی ساختمان بر عهده مجری ذی‌صلاح و وظیفه تایید آن به سازمان نظام مهندسی محول شده است و هیچ اشاره‌ای بابت وظیفه مهندس ناظر در این زمینه صورت نگرفته است. روانشادنیا همچنین با اشاره به دستور وزیر راه‌وشهرسازی مبنی بر اینکه مهندسان‌ناظر بابت تکمیل «شناسنامه فنی ساختمان» هیچ‌گونه حق‌الزحمه اضافه‌تری نسبت به گذشته دریافت نخواهند کرد، گفت: این موضوع نیز یکی دیگر از ایرادات وارد به نحوه اجرای شناسنامه فنی ساختمان است؛ چرا که در شرایط فعلی حق‌الزحمه مهندسان ناظر نسبت به خدماتی که به سازندگان و بهره‌برداران ساختمانی ارائه می‌دهند، بسیار ناچیز است؛ بنابراین افزوده شدن به وظایف مهندسان ناظر بدون درنظر گرفتن حق‌الزحمه متناسب با این خدمات ناعادلانه و ایجادکننده مشکلات و تبعات بعدی است. عضو هیات‌مدیره سازمان نظام مهندسی اعلام کرد: در تلاش هستیم ضمن مکاتبه با وزیر راه‌وشهرسازی برای اصلاح این ماده و درنظر گرفتن حق‌الزحمه مناسب برای مهندسان‌ناظر پیامدهای منفی این موضوع را تحت‌کنترل درآوریم.