به طوری که پیش فروش واحدهای آپارتمانی جای خود را در میان معاملات دیگر باز کرد. هرچند که در آن سال‌ها به دلیل عدم قانونی کامل در این زمینه بسیاری از افراد متضرر شده و به دنبال آن هم پول و سرمایه خود را از دست دادند و هم اینکه دست آخر صاحب خانه هم نشدند. اما این روال تا مدت‌ها ادامه داشت و سودجویی و کلاهبرداری‌ها در زمینه پیش فروش مسکن تبدیل به معضل و رویه‌ای برای این گونه معاملات شده بود.
در این زمینه با توجه به زیان‌هایی که بسیاری از افراد جامعه متحمل شده بودند و همچنین پرونده‌های زیادی که در این زمینه در محاکم مفتوح شده بود، مقنن سال 1389 قانون پیش فروش ساختمان را تدوین و تصویب کرد. هرچند این قانون فقط در حد تصویب و نه اجرا در کتاب قانون باقی ماند و تا امسال هنوز به صورت کامل اجرا نشده است اما بسیاری از افراد و کارشناسان معتقدند که در صورت اجرای درست، این قانون می‌تواند بسیاری از مشکلات را در این حوزه سامان بخشد. یکی از عواملی که سبب شد طی شش سالی که از تصویب قانون می‌گذرد خبری از اجرای آن نباشد، عدم صدور شناسنامه فنی ساختمان توسط شهرداری است که در این قانون مورد توجه قانونگذار قرار گرفته است و بدین صورت کارشناسان نوک پیکان عدم اجرای قانون را متوجه مسئولان شهرداری می‌دانند. هرچند که در آیین‌نامه اجرایی این قانون وظایف دستگاه‌ها و سازمان‌های مختلف مشخص شده است. اما طی این سال‌ها شهرداری‌ها هر بار با بهانه‌های مختلف از بار این مسئولیت شانه خالی کرده و شناسنامه فنی را صادر نکرده‌اند.
که در این راستا شهریور ماه امسال وزارت راه و شهرسازی، مبادرت به ابلاغ «دستورالعمل صدور شناسنامه فنی ساختمان» برای اجرای ماده 22 قانون پیش‌فروش ساختمان،کرد که این دستورالعمل شهرداری‌ها را مکلف می‌کند در زمان صدور پروانه ساختمانی برای تک‌تک واحدها شناسنامه فنی صادر شود.به عبارت دیگر مهمترین مانع اجرای قانون پیش‌فروش ساختمان از سوی وزیر راه و شهرسازی تعیین تکلیف شد. حال این سوال مطرح است که این دستورالعمل تا چه اندازه می‌تواند شهرداری را ملزم به صدور شناسنامه فنی کند؟ در این زمینه گفت‌وگویی با دکتر ابراهیم امینی حقوقدان و وکیل دادگستری انجام داده ایم که از نظرتان می‌گذرد.
آقای دکتر امینی، مطابق قانون پیش‌فروش ساختمان، شهرداری‌ها ملزم به صدور شناسنامه فنی برای ساختمان‌ها شدند. بفرمایید دلیل تاکید قانونگذار برای صدور شناسنامه فنی چیست؟
البته در اینجا ذکر این نکته ضروری است که قبل از تصویب قانون پیش‌فروش ساختمان، شناسنامه فنی و ملکی برای ساختمان‌ها درنظر گرفته شده بود و متولی آن نیز وزارت راه و مسکن (سازمان مسکن) بود که با اطلاعاتی که مهندسان طراح راجع به ساختمان ارائه می‌کردند و همچنین اطلاعاتی که در زمان احداث ساختمان از سوی مجریان و ناظران پروژه‌های ساختمانی داده می‌شد، این شناسنامه فنی و ملکی تهیه می‌شد. البته شناسنامه فنی و ملکی زمانی صادر می‌شد که ساختمان احداث شده بود. اما به دلیل سوءاستفاده‌ها و مشکلات زیادی که هنگام پیش‌فروش پیش می‌آمد، قانونگذار قانون پیش‌فروش ساختمان را تصویب کرد و در این قانون صدور شناسنامه فنی برای ساختمان را در نظر گرفت که این شناسنامه فنی با شناسنامه فنی و ملکی که در گذشته صادر می‌شد تفاوت دارد.
تفاوت این شناسنامه فنی و ملکی با شناسنامه فنی که مقنن در قانون پیش‌فروش ساختمان پیش بینی کرده است چیست؟
شناسنامه فنی که در قانون پیش‌فروش ساختمان پیش بینی شده مربوط به زمانی است که هنوز ساختمانی احداث نشده و براساس اطلاعاتی است که سازنده با توجه به متراژ بنا، تعداد واحدها، نوع امکانات ساختمان، نوع مصالح و... در زمان طراحی بنا قصد دارد آن را بسازد، صادر می‌شود تا در صورتی که فردی مبادرت به پیش‌خرید یک واحد آپارتمانی می‌کند (قبل از ساخت) بداند که این ساختمان از لحاظ متراژ، تعداد واحدها، مساحت و همچنین کیفیت ساخت و بسیاری از موارد دیگر به چه صورت است و با آگاهی کامل از مشخصات آن مبادرت به پیش خرید کند تا به دلیل مجهول بودن خصوصیات مورد معامله، آن قرارداد باطل نبوده یا موجبات تضرر او فراهم نشود. چراکه بسیاری ازسوءاستفاده‌ها در همین مقطع انجام می‌شود. در گذشته بسیار اتفاق می‌افتاد که هنگام پیش خرید ساختمان، سازنده طوری از واحد و ساختمان تعریف می‌کرد اما بعد که ساختمان ساخته می‌شد با آنچه که قرار بود ساخته شود و سازنده در موردش صحبت کرده بود، کاملا متفاوت بود. به دنبال این مشکلات قانونگذار در پی این بر آمد که سازنده اطلاعات دقیقی از ملک، بنا و تعداد واحدها و سایر خصوصیاتی که تاثیر در قیمت دارد در این شناسنامه فنی ذکر شود تا قرارداد پیش‌فروش نیز براساس این شناسنامه فنی صادر شود و باعث فریب خریدار نشود یا اینکه اصولا خریدار هم توقعی بیش از آن از فروشنده نداشته باشد.
طبق قانون، مرجع صدور شناسنامه فنی شهرداری‌ها هستند که طی این سال‌ها شهرداری‌ها به این وظیفه خود عمل نکرده‌اند. به نظر شما عدم صدور شناسنامه فنی توسط شهرداری‌ها تخلف از قانون محسوب نمی‌شود؟
البته هنگامی که قانونی تصویب می‌شود باید در خود قانون تکلیف اجرای آن نیز پیش‌بینی شود و اگر لازم است آیین نامه اجرایی برای آن تدوین شود. باید پیش بینی شود که چه دستگاه یا سازمانی تنظیم و تدوین آن را به‌عهده دارد تا قانونی که نوشته می‌شود به خوبی اجرایی شود. مطابق این قانون یکی از مدارک لازم برای انعقاد قرارداد پیش‌فروش ساختمان، همین شناسنامه فنی است که متاسفانه، شهرداری نتوانسته منویات قانونگذار را به موقع جامه عمل بپوشاند و خودش را با این قانون هماهنگ کند. لذا می‌توان گفت به دلیل اینکه شهرداری نتوانسته، زمینه‌های لازم برای تهیه شناسنامه فنی واحدها را مهیا کند و در اختیار آنها قرار دهد، این قانون به درستی اجرایی نشده است. طبیعی است که وقتی قانون تکلیفی را برای یک دستگاهی پیش‌بینی می‌کند و چندین سال از اجرای این قانون می‌گذرد اما تا به حال آن دستگاه به تکلیف خودعمل نکرده،تخلف محسوب می‌شود.
شهریور ماه دستورالعمل اجرایی شناسنامه فنی توسط معاونت راه و شهرسازی صادر شده است. به نظر شما آیا این دستورالعمل می‌تواند شهرداری را ملزم کند تا شناسنامه فنی را صادر کند؟
در این زمینه لازم است بگویم، دستورالعمل اجرایی، شیوه اجرا را مشخص می‌کند. به عبارت دیگر حکم همان آیین‌نامه اجرایی را دارد و طبیعی است که برای اجرای قانون باید به این دستورالعمل توجه شود زیرا قطعا تحلیل وزارت راه و شهرسازی این بوده که اگر تا به حال این قانون اجرایی نشده به این دلیل بوده که در قانون، تکلیف اجرای آن پیش بینی نشده است و به دلیل عدم آیین‌نامه اجرایی، برای مثال هم شهرداری و هم افرادی که در این زمینه مسئول هستند خود را موظف به اجرای این قانون نمی‌دانستند. حال وزارت راه و شهرسازی تدوین این دستورالعمل را لازم دانسته تا به نوعی اگر مشکل شهرداری یا سازمان‌های مسئول دستورالعمل اجرایی است که شیوه اجرای قانون را مشخص می‌کند، با این دستورالعمل بدانند که چگونه شناسنامه فنی قبل از احداث بنا و زمان طراحی بنا صادرشود. همانطور که قبلا نیز گفتم شناسنامه فنی ملکی که در گذشته رایج بود، بعد از اینکه پروژه اجرا می‌شد براساس واقعیت موجود ساختمان و واحدها صادر می‌شد اما مطابق قانون پیش‌فروش، شناسنامه فنی به صرف طراحی بنا، باید اطلاعات آن مشخص شود تا براساس اطلاعات مندرج در شناسنامه فنی، معامله صورت بگیرد تا امکان فریب افراد وجود نداشته باشد. اصولا باید گفت مهمترین اصل در قانون پیش‌فروش ساختمان همان صدور شناسنامه فنی است که در حال حاضر صادر نمی‌شود.
آقای امینی، بسیاری از افراد اعتقاد دارند که قانون پیش‌فروش ساختمان می‌توانست مانع بسیاری ازسوءاستفاده‌ها و کلاهبرداری‌ها در زمینه پیش‌فروش ساختمان شود. این در حالی است که طی حدودشش سالی که از تصویب این قانون می‌گذرد هنوز به درستی قانون اجرایی نشده است!
البته این بحث مفصلی است. اما نکته‌ای که وجود دارد این است که برخی از حقوقدانان به لحاظ قانونی، پیش‌فروش ساختمان را صحیح نمی‌دانند زیرا اعتقاد دارند ملک از نظر حقوقی، عین معین و جزو اموال قیمی محسوب می‌شود. فلذا باید مال موجود باشد تا بتوان نسبت به آن معامله کرد و ساختمانی که هنوز احداث نشده به دلیل اینکه موجود نیست براساس قانون مدنی، معامله نسبت به آن باطل است. البته این نظری بود که وجود داشت و دلیلش هم این است که با توصیف از ساختمان نمی‌شود ارزش مورد معامله را مشخص کرد. برای مثال وقتی فردی قرار است منزلی را خریداری کند، خانه باید مشخص باشد تا خریدار با توجه به فاکتورهای زیادی مانند متراژ بنا، نوع ساختمان و خصوصیات ملک و... بتواند قیمت آن را مشخص کند و در مورد خرید آن ملک تصمیم گیری کند که آیا به نفعش هست این معامله را انجام دهد یا خیر. در حالی که این موضوع در مورد پیش فروش ساختمان صادق نیست زیرا هنوز بنایی احداث نشده که فرد باید قیمت آن را تعیین کند. به عبارت دیگر یک واحد آپارتمانی که فقط طراحی شده و احداث نشده است مورد معامله واقع می‌شود که این بیع را غرری می‌گویند و به دلیل اینکه خریدار علم لازم را نسبت به مورد معامله نمی‌تواند پیدا کند و لذا طبق نظر برخی به دلیل اینکه پیش فروش خانه که جزو اموال قیمی است و این مال در حال حاضر موجود نیست، چنین معامله‌ای باطل است. زیرا این گونه معاملات به ضرر خریدار منجر می‌شود.
در حال حاضر نیز این موضوع صادق است؟
خیر زیرا ضرورت‌های زندگی امروز این نظر را نمی‌پذیرد و به دلیل اینکه به لحاظ مشکلات اقتصادی برخی از افراد توان خرید یک واحد آپارتمان را ندارند مجبور به پیش خرید می‌شوند. به همین دلیل ضرورت صدور شناسنامه فنی بیشتر احساس می‌شود و در این زمینه نیاز به اطلاعاتی برای مورد معامله هست که باعث فریب خریدار نشود که در این راستا می‌توان یک سری اطلاعاتی را مطرح کرد تا براساس آن اطلاعات بدون ساخته شدن ملک یا واحد آپارتمانی موردمعامله واقع شود.
از بحث شناسنامه فنی بگذریم، برخی از افراد نقدهایی به خود قانون پیش‌فروش دارند. برای مثال انبوه‌سازان اعتقاد دارند منافع آنها مورد توجه قانونگذار قرار نگرفته و مقنن بیشتر به دنبال منافع پیش‌خریدار و فروشنده بوده است. نظر شما در این زمینه چیست؟
انبوه سازان دنبال چه منفعتی بودند که در این قانون نادیده گرفته شده است. انبوه‌ساز هم اگر به دنبال این باشد که قبل از تکمیل پروژه سهم خود را پیش‌فروش کند مشمول این قانون خواهد شد. همچنین در این قانون پیش‌بینی شده است افرادی که مالک زمین نبوده و به عنوان سازنده و انبوه‌ساز هستند و قرار است زمین فرد دیگری را بسازند، آنها نیز می‌توانند واحدهای خود را پیش فروش کنند.
انتقاد دیگری که به این قانون وارد است این است که اختلاف میان خریدار و فروشنده به نهاد داوری ارجاع داده شده است در حالی که طبق قانون اساسی افراد برای احقاق حقوق خود باید به دادگاه صالح مراجعه کنند. به نظر شما این ماده در تعارض با قانون اساسی نیست؟
در حال حاضر نهاد داوری در تمام دنیا پذیرفته شده و معمولا دعاوی حقوقی به مراجع قضایی ارجاع داده نمی‌شود، بلکه داوری مرضی‌الطرفین از سوی هردو طرف اختلاف که وی را قبول دارند انتخاب می‌شود و این داور میان آنها حکمیت می‌کند و نظر وی مانند نظر قاضی لازم‌الاتباع است. به نظر بنده به لحاظ روانی نیز اینکه فرد شخصی را به عنوان داور انتخاب کند که اعتقاد دارد عاقلانه تصمیم می‌گیرد هم بر استحکام رای داور می‌افزاید و هم اینکه باعث خواهد شد ورودی پرونده‌ها به محاکم کاهش یابد و از اطاله دادرسی در دادگاه‌ها کاسته شود.
چه بسا بسیاری از افراد، سال‌ها برای اختلاف جزیی در محاکم رفت و آمد می‌کنند و این موضوع به نفع هیچ کس نیست. در این زمینه لازم است که همه از نهاد داوری استقبال کنیم. در حال حاضر در دنیا نهاد داوری، بسیاری از دعاوی حقوقی را حل و فصل می‌کند. نکته دیگر اینکه معمولا این افراد (داورها) به مسائل ساخت‌و ساز آشنا بوده و اطلاعات خوبی در این زمینه دارند در حالی که ممکن است قاضی دادگاه اطلاعات تخصصی و روز را در این رابطه نداشته باشد. به همین دلیل بنده اعتقاد دارم ارجاع اختلافات به نهاد داوری، یکی از نکات برجسته این قانون است و باید ترویج شود و باید در این زمینه فرهنگ‌سازی صورت گیرد تا بسیاری از اختلافات حقوقی از طریق ارجاع به داوری، هم سریع‌تر حل‌وفصل شود و هم اینکه توهم اعمال نفوذ و برخی از مسائل دیگر از بین برود و طرفین اختلاف بهتر نظر داور را بپذیرند.
البته خود قانون در مواردی نیز پیش‌بینی کرده که در صورتی که داور بر اثر بی‌توجهی یاعدم رعایت اصل بی‌طرفی رایی اشتباه یا نادرست صادر کند، این رای حتما قابل ابطال خواهد بود.
قانونی روبه جلو
دکتر مهدی روانشادنیا/ عضو هیات مدیره سازمان نظام مهندسی ساختمان
قانون پیش فروش ساختمان در سال 1389 تصویب شد، اما آیین نامه اجرایی آن با چهار سال تاخیر، یعنی در سال 1393 تدوین و ابلاغ گردید. این در حالی است که اگر قرار باشد قانونی اجرایی شود لازم است که بسترهای قانونی آن نیز فراهم باشد.
طی سال‌های قبل و پس از تصویب قانون پیش‌فروش، به دلیل اینکه بسترهای اجرای این قانون فراهم نبود پس عملا با عدم اجرای قانون مواجه بودیم. اما خوشبختانه در حال حاضر بسترهای اجرای قانونی فراهم شده است. به عبارتی هم آیین‌نامه اجرایی و هم دستورالعمل اجرای شناسنامه فنی ابلاغ شده و هم اینکه شهرداری تهران در اقدامی خوب قرار است از دی ماه امسال شناسنامه فنی ساختمان را که طی این سال‌ها ومغفول مانده بود را صادر کند تا بدین وسیله از بروز مشکلاتی که سال‌های قبل مردم با آن مواجه بودند جلوگیری کند.
افراد طی این سال‌ها در رابطه با پیش‌خرید آپارتمان به مشکلات زیادی بر می‌خوردند. اولا اینکه هنگام پیش‌خرید ساختمان اطلاعات موثقی از اینکه این ساختمان در چه زمانی و با چه شرایطی به اتمام می‌رسد، نداشتند. دوم اینکه در صورتی که سازنده یا مالک به تعهداتش عمل نمی‌کرد، عملا تمهیدات قانونی کافی برای حمایت از مصرف‌کننده ساختمان یا افرادی که ساختمان را پیش‌خرید کرده بودند وجود نداشت. مشکل دیگری اینکه افراد باید قرارداد پیش‌خرید ساختمان را در دفاتر اسناد رسمی ثبت می‌کردند و نه از طریق مشاوران املاک و ثبت قرارداد در دفاتر اسناد رسمی نیز مستلزم این است که برای ساختمان سندی وجود داشته باشد و چون سند تفکیکی برای واحدهای آپارتمانی پیش‌فروش وجود نداشت، نیاز بود که پیش‌سند صادر شود که برای صدورپیش سند هم حتما باید شناسنامه فنی وجود می‌داشت که این مشکل مانع بزرگی بر سر راه ثبت قرارداد پیش خرید ساختمان بود.
مشکلات بسیار دیگری وجود داشت و قانونگذار در قانون پیش‌فروش ساختمان سعی کرد این خلاهای قانونی را مرتفع کند. در حال حاضر در مقطع مهمی هستیم زیرا شهرداری تهران همت کرده تا به هر ترتیب شناسنامه فنی ساختمان را صادر کندکه تمام این موارد به واسطه صدور شناسنامه فنی توسطه شهرداری و اجرایی شدن قانون مرتفع خواهد شد. حال امروز که قرار است شناسنامه فنی توسط شهرداری صادر شود و سازمان نظام مهندسی نیز تنسیق امور آن را بر عهده دارد، باید همگی دست به دست هم دهیم تا این اتفاق بیفتد. طبیعی است که در شروع کار ممکن است مشکلاتی هم وجود داشته باشد که با اقدامات و پیگیری‌های فراوان می‌توان آنها را نیز رفع کرد تا شاهد مشکلات و زیان‌هایی که مردم متحمل شدند نباشیم. کلاهبرداری و سواستفاده‌های زیادی در زمینه پیش خرید صورت می‌گرفت. اولین مساله این بود که یک واحد آپارتمان به چندین نفر فروخته می‌شد یا اینکه تاخیر در زمان تحویل بود که به عبارت دیگر سازنده سر زمانی که توافق شده بود آپارتمان را تحویل نمی‌داد و در این زمینه نیز پاسخگو نبود. یا اینکه نوع مصالح ساخته شده یا در بحث کیفیت ساخت مسائل جدی وجود داشت و حتی پس از ساخت متوجه می‌شدند این واحد آپارتمان اصلا قابل سکونت نیست و... که همانطور که در بالا هم ذکر کردم تمامی این موارد به واسطه قانون پیش فروش ساختمان و شناسنامه فنی مرتفع خواهد شد. هرچند که هنوز بستر اجرایی این قانون در کل کشور فراهم نشده است که متوجه شویم که توانسته مانع جلوگیری از جرایم در زمینه پیش‌فروش ساختمان شود یا خیر اما آنچه در قانون مشاهده می‌کنیم اینکه تصویب و اجرای این قانون قدمی روبه جلو بوده و می‌تواند در حوزه ساخت مسکن بسیار مهم باشد.