حکم «پایان‌کار» بسازو‌بفروش‌ها

موانع و مزایای اجرای دستورنامه جدید چیست؟

دستور قطع خدمات مهندسی به بسازو‌بفروش‌های غیرمتخصص صادر شد. سازمان نظام مهندسی ساختمان تهران در جدیدترین ابلاغیه خود به مهندسان ناظر دستور داد ساخت‌وسازهای پایتخت را از هر نوع بساز‌و‌بفروشی بی‌ضابطه پاکسازی کنند.

سازمان نظام مهندسی ساختمان تهران دیروز با صدور ابلاغیه‌ای به مهندسان ناظر ماموریت داد با «جلوگیری از شروع به کار» و «توقف ساخت‌و‌سازهایی که در آنها از سازنده ذی‌صلاح استفاده نمی‌شود»، طرح ممنوعیت بسازوبفروشی را برای اولین بار در پایتخت عملیاتی کنند. ابلاغیه روز گذشته سازمان نظام مهندسی ساختمان تهران درخصوص «تصفیه ساخت‌وسازهای پایتخت از سازندگان غیرمتخصص»، حاوی 4 ماموریت عمده به مهندسان ناظر برای قطع خدمات مهندسی به پروژه‌هایی است که در آنها از مجری ذی‌صلاح مستقر در کارگاه ساختمانی استفاده نشده است.

«عدم صدور برگه شروع عملیات ساختمانی تا زمان حضور و معرفی سازنده صاحب صلاحیت و برخوردار از پروانه اشتغال به کار مهندسی از وزارت راه وشهرسازی» اولین تاکید سازمان نظام مهندسی به مهندسان ناظر در راستای «اجرای حکم اخراج بسازوبفروش‌ها از پروسه ساخت‌وسازهای پایتخت» است. در عین حال، مهندسان ناظر ماموریت دارند پیگیری‌های لازم را برای «توقف پروژه‌هایی که بدون به کارگیری مجری ذی‌صلاح در دست ساخت قرار دارد» انجام دهند و در عین حال نسبت به معرفی این پروژه‌ها و کارفرمایان آنان به اداره کار از بابت «به کارگیری کارگران فاقد صلاحیت» اقدام کنند.

ماموریت سوم مهندسان ناظر به موجب این ابلاغیه «کنترل دقیق فرآیند حضور تمام وقت و منظم مجری ذی‌صلاح در کارگاه ساختمانی» است. به موجب قانون، مجری ذی‌صلاح نوعی شغل تمام وقت و نیازمند حضور مستمر سازنده با صلاحیت در کارگاه ساختمانی و نظارت بر کلیه عملیات ساخت در تمام طول مدت ساخت‌وساز است. این در حالی است که سازمان نظام مهندسی ساختمان تهران در ابلاغیه دیروز خود «نظارت بر حضور مامور کنترل ایمنی در ساخت‌وسازهای مربوط به پروژه‌های خاص» از سوی مهندس ناظر را مورد تاکید قرار داده است. در این ابلاغیه همچنین به مهندسان ناظر اطمینان داده شده است سازمان نظام مهندسی به هیچ شکایتی از سوی بسازو‌بفروش‌های متخلف درباره مهندسان ناظر برای اجرای ماموریت‌های محول شده به ناظران، رسیدگی نخواهد کرد.

به این ترتیب، مهندسان ناظر می‌توانند با اطمینان خاطر نسبت به اجرای این ماموریت‌ها اقدام کنند. هر چند ممنوعیت بسازوبفروشی با «به رسمیت شناخته‌شدن جایگاه قانونی مجریان و سازندگان با صلاحیت» از 21 سال قبل در جریان تصویب قانون نظام مهندسی ساختمان(مصوب سال 74) در مهمترین ماده این قانون –ماده 4- مورد تاکید قرار گرفته اما تاکنون عمده ساخت‌و‌سازها از سوی بسازو‌بفروش‌های فاقد صلاحیت در حال انجام است.

بر اساس ماده 4 قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان، هرگونه فعالیت در حوزه ساخت مسکن مستلزم برخورداری از صلاحیت حرفه‌ای است که اين‌ صلاحيت‌ در مورد مهندسان ‌از طريق‌ پروانه ‌اشتغال ‌به‌ كار مهندسي‌ و در مورد كاردان‌هاي‌ فني‌ و معماران ‌تجربي‌ از طريق‌ پروانه‌ اشتغال‌ به‌‌كار كارداني‌ يا تجربي‌ و در مورد كارگران ‌ماهر از طريق‌ پروانه ‌مهارت‌ فني‌ احراز مي‌شود. منع قانونی فعالیت بسازو‌بفروش‌ها علاوه بر تکلیف ماده 4 قانون نظام مهندسی دو بار دیگر در جریان «ابلاغ تصویب نامه هیات وزیران در سال 83» و همچنین «ابلاغیه 17 ماه پیش معاون وزیر راه وشهرسازی برای حذف بسازو‌بفروش‌ها از چرخه ساخت‌و‌ساز»، مورد تاکید قرار گرفت اما هیچ‌گاه عملیاتی نشد.

نیمه شهریور ماه سال گذشته، حامدمظاهریان، معاون امور مسکن‌‌و ساختمان وزارت راه و شهرسازی با ارسال دو نامه به معاون وزیر کشور و رئیس سازمان شهرداری‌ها و دهیاری‌ها و همچنین شهردار تهران، با تاکید بر مفاد ماده 4 قانون نظام مهندسی مصوب مجلس سال 74، خواستار الزام شهرداری‌ها و سایر مراجع صدور پروانه ساختمانی به درج نام و مشخصات مجری ذی‌صلاح در پروانه ساخت شد. وی با استناد به ماده 10 تصویب‌نامه هیات وزیران در تیرماه سال 83، در این نامه تاکید کرده بود مجری ساختمان در زمینه اجرا باید دارای پروانه اشتغال به کار از وزارت راه‌و‌شهرسازی باشد و مطابق با قراردادهای همسان که با مالکان منعقد می‌کند اجرای عملیات ساختمان را براساس نقشه‌های مصوب و کلیه مدارک منضم به قرارداد بر عهده دارد.

این در حالی است که براساس این تصویب‌نامه، ‌شهرداری‌ها و سایر مراجع صدور پروانه ساختمان وظیفه دارند نام و مشخصات مجری واجد شرایط و صلاحیت را که از سوی مالک معرفی شده است همراه با نسخه‌ای که با وی به‌عنوان قرارداد انجام کار منعقد شده و در اختیار شهرداری و سازمان نظام مهندسی ساختمان استان قرار گرفته است، در پروانه مربوط قید کند. تکلیف شهرداری‌ها و مراجع صدور پروانه ساختمانی علاوه بر تصویب نامه سال 83 هیات وزیران در ماده 30 قانون نظام مهندسی ساختمان مصوب سال 74 نیز مورد تاکید قرار گرفته بود. براساس ماده 30 قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان، شهرداري‌ها و مراجع صدور پروانه ساختمان، برای صدور هر گونه مجوز شروع عملیات ساختمانی تنها نقشه‌هايي را خواهند پذيرفت كه از سوی اشخاص حقيقي و حقوقي دارنده پروانه اشتغال به كار و در حدود صلاحيت مربوط امضا شده باشد.

علت تاخیر در حذف بسازو‌بفروش‌ها

این در حالی است که طی تمام بیست ویک سال گذشته به دلیل وابستگی بخش عمده‌ای از درآمد شهرداری‌ها به عوارض صدور پروانه ساختمانی، همواره حداقل ممنوعیت برای ورود گروه‌های مختلف و غیر متخصص به عرصه ساخت مسکن از سوی مراجع صدور پروانه ساختمانی اعمال شده و عملا تکلیف قانونی موجود برای ایجاد مانع در مسیر بسازو بفروشی به اجرا در نیامده است. به این ترتیب، طی تمام سال‌های گذشته تاکنون همه متقاضیان ساخت مسکن اعم از «با‌صلاحیت» و «بی‌صلاحیت» موفق به دریافت پروانه ساختمانی شده‌اند که نتیجه آن کم فروشی، بی‌کیفیت‌سازی و ساخت‌وسازهای بی‌ضابطه در همه شهرها به خصوص پایتخت بوده است.

با این وجود، با ابلاغیه جدید سازمان نظام مهندسی به مهندسان ناظر و اعضای عضو این سازمان، از این پس بهره‌برداران ساختمانی انتظار دارند با اعمال ضوابط قانونی پس از دو دهه تاخیر، به کارگیری مجریان واجد صلاحیت منجر به حذف بسازو‌بفروش‌های غیر متخصص از چرخه ساخت‌وساز و بهبود کیفیت ساختمان‌های جدید شود. وزارت راه وشهرسازی در قالب ابلاغیه جدید سازمان نظام مهندسی به مهندسان ناظر، به‌عنوان متولی نظارت بر حسن اجرای قوانین برای اینکه ممنوعیت ساخت‌وساز از سوی افراد بی‌تخصص (بسازو‌بفروش‌ها) را بعد از دو دهه تاخیر در اجرای قانون، برای اولین بار عملیاتی کند از ابزارهای تحت اختیار خود یعنی «مقررات نظام مهندسی و کنترل ساختمان» استفاده کرده است.

با استفاده از این ابزار قانونی، از این پس ارائه هرنوع خدمات مهندسی به پروژه‌های ساختمانی بساز‌و‌بفروشی ممنوع خواهد شد تا از این طریق به‌صورت خودکار، شهرداری‌ها ومراجع صدور پروانه ساختمانی نیز مکلف به اجرای قانون و پرهیز از صدور مجوز ساخت‌وساز برای سازندگان فاقد صلاحیت شوند. به این ترتیب، در صورت اجرای کامل این ابلاغیه، «سیاست پاکسازی بازار ساخت‌وساز از ساختمان‌های بی‌کیفیت و بساز‌و‌بفروشی»، به رغم مقاومت شهرداری‌ها و مراجع صدور پروانه ساختمانی اجرا خواهد شد.

سه اتفاق مثبت برای بهره‌برداران

تصفیه بازار ساخت‌وساز از پروژه‌های بساز‌و‌بفروشی، دست کم منجر به بروز سه اتفاق مثبت در بازار مسکن خواهد شد. «اجرایی شدن روند صدور شناسنامه فنی و ملکی ساختمان»، «صدور بیمه‌نامه‌های تضمین کیفیت واحدهای ساخته شده» و همچنین «استفاده از کارگران ساختمانی ماهر برخوردار از گواهینامه اشتغال از سازمان فنی و حرفه ای»، سه پیامد مثبت خروج بسازو‌بفروش‌ها از چرخه ساخت‌وسازهای پایتخت و مستقر شدن مجریان ذی‌صلاح در کارگاه‌های ساختمانی نهفته در بطن اجرای ماده 4 قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان است.

تمام این عوامل در نهایت منجر به بهره‌برداری از ساختمان‌ها وآپارتمان‌های باکیفیت، برخوردار از گارانتی تضمین کیفیت و پذیرش مسوولیت هر گونه نقص فنی در دوران بهره‌برداری از سوی سازندگان خواهد شد. بهره‌برداران ساختمانی انتظار دارند با این ابلاغیه بعد از گذشت 20 سال، واحدهای مسکونی که گران‌ترین کالای خریداری شده از سوی خانوارها وسایر افراد در طول دوران زندگی آنان محسوب می‌شود و تاکنون فاقد هر گونه بیمه نامه، گارانتی تضمین کیفیت و شناسنامه فنی و ملکی بوده است به مسیر حرفه‌ای هدایت شود و هزینه‌های ناشی از غیرحرفه‌ای‌سازی مستقیما به بهره‌برداران ساختمان‌ها تحمیل نشود.

سه ابهام در مسیر اجرای قانون

با این حال برخی مهندسان ناظر اعلام کردند:این ابلاغیه از چند جهت محل تردید و ابهام است. اولین ابهام موجود در این ابلاغیه به «رکود ساختمانی و تنگنای مالی شهرداری‌ها در مقطع زمانی فعلی» مربوط می‌شود؛ هم اکنون با کاهش حجم ساخت‌و‌سازهای جدید به واسطه تداوم رکود ساختمانی، شهرداری‌ها ومراجع صدور پروانه ساختمانی تلاش می‌‌کنند بتوانند از هر روش ممکن مجوزهای بیشتری برای ساخت‌وسازهای جدید صادر کنند و از این طریق به منافع و درآمد بیشتری دست یابند. به این ترتیب لازم است از ابزارهای موثرتر قانونی به منظور الزام شهرداری‌ها به تمکین به این تکلیف قانونی استفاده شود.

ابهام دوم، به «عدم تمایل مالکان و متقاضیان ساخت‌و‌ساز برای به کارگیری مجریان ذی‌صلاح به واسطه تعیین حق الزحمه 10 درصدی نسبت به کل هزینه ساخت برای مجریان»، مربوط می‌شود. هم اکنون کاهش حاشیه سود ساخت‌وساز به واسطه نبود چشم‌انداز افزایش محسوس قیمت و همچنین نبود تقاضای هجومی در بازار معاملات مسکن، موجب شده در نظر گرفتن حق الزحمه مجریان ذی صلاح معادل 10 درصد از کل هزینه ساخت، از طرف عمده مالکان نوعی هزینه‌تراشی و برخلاف منافع اقتصادی آنان محسوب شود؛ از این رو خطر روی آوردن آنان به روش‌های زیرزمینی و دور زدن قانون به روش‌های مختلف برای کاهش هزینه‌ها و افزایش حاشیه سود ساخت‌وساز همواره وجود خواهد داشت. هم اکنون مطابق با فرمول تعیین شده برای پرداخت حق الزحمه مجریان ذی صلاح ساختمانی، در مبحث دوم مقررات ملی ساختمان، با محاسبه میانگین هزینه یک میلیون تومان برای ساخت هر مترمربع آپارتمان، مالکان باید در ازای ساخت یک ساختمان مسکونی معمولی(8 تا 10 واحدی) به‌طور متوسط رقمی در حدود 100 میلیون تومان به مجری پرداخت کنند.

این در حالی است که عمده این مالکان طی سال‌های گذشته، خودشان به‌صورت مستقیم اقدام به ساخت‌وساز کرده‌اند و بنابراین پرداخت هزینه به مجری ذی صلاح را نوعی هزینه‌تراشی اضافی و مغایر با اهداف آنان برای کاهش هزینه‌ها و افزایش حاشیه سود ساخت تلقی می‌کنند. ابهام سوم به «خلأ ضمانت اجرایی در متن این ابلاغیه از ناحیه الزام مهندسان ناظر به انجام ماموریت‌های محوله برای تصفیه بازار ساخت‌وساز از بسازو‌بفروش‌ها»مربوط می‌شود.کارشناسان معتقدند بهتر بود برای ایجاد ضمانت اجرایی قوی از ناحیه مهندسان ناظر نیز در این ابلاغیه موارد تنبیهی نسبت به ناظران ساختمانی متخلف اعمال می‌شد. به این معنی که برای اجرای بهتر قانون، مشخص می‌شد در صورت کوتاهی در انجام این ماموریت ها، سازمان نظام مهندسی با مهندسان ناظر، به چه نحوی برخورد خواهد کرد.