کرنش شب‌عید «پیش‌قیمت» مسکن

فروشندگان ملک، با اعمال انعطاف در تعیین پیش‌قیمت فروش آپارتمان (قیمت پیشنهادی)، متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در 9 منطقه پرفروش تهران (مناطق یک تا 8 و 13) طی 20 روز ابتدای بهمن را در مقایسه با دی ماه امسال، معادل 9 درصد و در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته (20 روز اول بهمن پارسال)، 5 درصد کاهش دادند.

اگرچه سمت عرضه مسکن پایتخت در بازار معاملات شب عید فروش مسکن کرنش و انعطاف آشکاری نسبت به تعیین قیمت پیشنهادی از خود نشان داده است اما کارشناسان مسکن معتقدند برای انعکاس این انعطاف در قیمت قطعی فروش مسکن، لازم است سه رفتار فعلی از سوی سه ضلع معاملات مسکن که هم اکنون منجر به کاهش نرخ تخفیف خرید آپارتمان برای متقاضیان شده است، اصلاح شود. بررسی‌ها از وضعیت بازار شب عید معاملات مسکن نشان می‌دهد به رغم آنکه سمت عرضه ملک با اعمال انعطاف در تعیین پیش‌قیمت مسکن در پرفروش‌ترین مناطق شهر تهران، قیمت‌های پیشنهادی را در مقایسه با ماه قبل و مدت مشابه سال قبل کاهش داده است اما دست کم بنا بر سه عامل عمده، میانگین قیمت قطعی فروش واحدها با رشد 11 درصدی در مقایسه با بازار شب عید معاملات مسکن در سال گذشته، مواجه شده است.

قیمت پیشنهادی فروش مسکن در بازار شب عید معاملات آپارتمان‌های مسکونی در مقایسه با مدت مشابه سال قبل با افزایش 6 درصدی از ناحیه سمت عرضه مسکن روبه‌رو شده است هر چند این افزایش در مقایسه با سطح عمومی قیمت سایر کالاها و خدمات(نرخ تورم 6/ 8 درصدی) کمتر بوده است. «چانه‌زنی ضعیف سمت تقاضا برای دریافت تخفیف بیشتر از سمت عرضه مسکن»، «کم‌کاری واسطه‌های بازار در اقناع سمت عرضه به اعمال انعطاف بیشتر در قیمت قطعی فروش ملک» و «چشم‌انداز افزایش احتمالی قیمت آپارتمان با شروع فاز رونق از سوی سمت عرضه»، سه علت عمده افزایش 2 رقمی قیمت قطعی مسکن(11 درصدی)در بازار شب عید معاملات ملک در 9 منطقه پرفروش تهران محسوب می‌شود.

گزارش ها از آمارهای سامانه ایران فایل حاکی است: متوسط قیمت پیشنهادی هر مترمربع آپارتمان در 9 منطقه پرفروش تهران به‌عنوان بزرگ‌ترین نما از بازار معاملات شب عید خرید مسکن، دی ماه امسال 6 میلیون و 722 هزارتومان بود؛ این درحالی است که میانگین قیمت قطعی فروش مسکن در همین بازه زمانی به 5 میلیون و 640 هزار تومان رسید که به معنای نرخ تخفیف 16 درصدی در معاملات مسکن شب عید است. این در حالی است که قیمت پیشنهادی فروشنده‌های آپارتمان در این مناطق، دی ماه سال گذشته به‌طور متوسط مترمربعی 6 میلیون و340 هزار‌تومان از سوی فروشندگان اعلام شده بود که در نهایت با نرخ تخفیف 20 درصدی، قیمت قطعی در این بازه زمانی به میانگین 5 میلیون و60 هزار تومان در هرمترمربع کاهش یافت. به این ترتیب به رغم رشد 6 درصدی قیمت پیشنهادی در بازار معاملات شب عید امسال در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته، قیمت قطعی فروش آپارتمان در این بازه زمانی رشد 11 درصدی داشته است. محتوای آمارهای موجود از وضعیت قیمت‌های پیشنهادی و قطعی فروش مسکن در 9 منطقه پرفروش شهر تهران نشان می‌دهد نرخ تخفیف(فاصله بین قیمت پیشنهادی و قیمت قطعی فروش ملک)در بازار شب عید معاملات مسکن از 20 درصد سال گذشته همین موقع، با کاهش 4واحد درصدی هم‌اکنون به 16 درصد رسیده است. این درحالی است که فروشندگان بازار زمستانی آپارتمان، در این مناطق، تنها 6 درصد افزایش در نرخ سال گذشته پیش‌قیمت را مبنای فروش واحدهای آماده خود در بازار معاملات مسکن شب عید امسال قرار داده‌اند. میانگین قیمت پیشنهادی هرمترمربع آپارتمان در 20 روز اول بهمن امسال در 9 منطقه پرفروش شهر تهران به 6میلیون ‌و100 هزار تومان رسید در حالی که این قیمت در مدت مشابه سال قبل، معادل 6 میلیون و 400 هزار تومان بود. هم‌اکنون 5/ 63 درصد از معاملات فروش مسکن در شهر تهران در مناطق یک تا 8 و همچنین منطقه 13 پایتخت انجام می‌شود و از این لحاظ این 9 منطقه نشان‌دهنده نمایی کلی از وضعیت بازار معاملات مسکن در همه مناطق پایتخت هستند. دی ماه امسال از مجموع 15 هزار و 673 معامله خرید مسکن در شهر تهران، 9 هزار و 959 معامله در این 9 منطقه انجام شده که معادل 5/ 63 درصد کل معاملات صورت گرفته است.

علت کاهش نرخ تخفیف مسکن

بررسی‌ ها نشان می‌دهد: به رغم افزایش 6 درصدی پیش‌قیمت در بازار مسکن، معاملات خرید در بازار شب عید فروش ملک در این مناطق، با افزایش11 درصدی در قیمت قطعی مواجه شده است؛ یعنی اگرچه فروشندگان ملک ابتدا با تصوری واقع‌بینانه از فقدان کشش کافی برای افزایش محسوس قیمت پیشنهادی در بازار شب عید معاملات مسکن، به‌طور میانگین تنها 6 درصد افزایش را در اعلام پیش قیمت آپارتمان‌های خود لحاظ کرده‌اند اما در نهایت موفق به فروش این واحدها تا 11 درصد گران‌تر از قیمت‌های قطعی آپارتمان در مدت مشابه سال قبل-زمستان پارسال- شده‌اند. کاهش 4 واحد درصدی فاصله قیمت پیشنهادی و قیمت قطعی فروش مسکن-پیش قیمت-در بازار شب عید معاملات آپارتمان‌های مسکونی در پرفروش‌ترین مناطق شهر تهران، از ناحیه سه رفتار متفاوت از سوی سه سمت انجام معاملات در بازار مسکن (خریدار، فروشنده و واسطه‌های ملکی)، قابل بررسی است. هر چند خریداران مسکن در بازار شب عید امسال به‌طور متوسط از تخفیف مناسب 16 درصدی برای خرید آپارتمان‌های معرفی شده به بازار فروش ملک برخوردار شدند اما سال گذشته همین موقع نرخ تخفیف خرید مسکن-فاصله بین قیمت پیشنهادی و قیمت قطعی-20 درصد بود. به این معنا که خریداران مسکن شب عید پارسال به‌طور متوسط موفق به دریافت 20 درصد تخفیف روی قیمت پیشنهادی اعلام شده از سوی فروشندگان شده بودند.

کارشناسان مسکن معتقدند هر چند نرخ تخفیف 16 درصدی با توجه به نرخ تورم فعلی و همچنین قرار گرفتن بازار معاملات مسکن در فاز پیش رونق، همچنان نرخی مناسب ارزیابی می‌شود اما کاهش 4 واحد درصدی نرخ تخفیف مسکن در زمستان امسال در مقایسه با زمستان سال گذشته، با توجه به سه رفتار متفاوت از سه سمت فعال در بازار معاملات مسکن (خریدار، فروشنده و واسطه ملکی) قابل بررسی است. بررسی‌های صورت گرفته از دلایل کاهش نرخ تخفیف در بازار شب عید معاملات فروش مسکن نشان می‌دهد امسال متقاضیان خرید مسکن در مقایسه با سال‌های قبل و به خصوص سال گذشته چانه‌زنی ضعیف‌تری برای دریافت تخفیف بیشتر از فروشندگان داشته‌اند. این موضوع از دیدگاه کارشناسان بازار مسکن از سه عامل مهم سرچشمه می‌گیرد که هر کدام از این عوامل به سهم خود در عملکرد ضعیف سمت تقاضا برای دریافت تخفیف بیشتر موثر بوده است.

اولین عامل به «اطلاع خریداران مسکن از قرار گرفتن قیمت‌ها در سطح حداقلی» مربوط می‌شود. اگرچه سمت عرضه مسکن امسال در مقایسه با سال گذشته نرخ تخفیف کمتری در قیمت قطعی فروش واحدها اعمال کرده است اما از همان ابتدا با بررسی شرایط بازار ملک، تنها 6 درصد (کمتر از نرخ تورم)، قیمت‌های پیشنهادی خود را افزایش داده است. این موضوع باعث شده، سمت تقاضا نیز که هم‌اکنون از یک‌سو با سطح حداقلی قیمت‌ها در بازار فروش مسکن مواجه شده و از سوی دیگر شروع ریزنوسانات جزیی قیمت در بازار مسکن را احساس کرده است، برای خرید واحد دلخواه خود از حداکثر توان برای چانه‌زنی استفاده نکند.

دومین عامل به «تقویت قدرت خرید خانوارها به واسطه افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن»برمی‌گردد؛ سقف تسهیلات بدون سپرده خرید مسکن در شهر تهران از ابتدای امسال به 110 میلیون تومان افزایش یافت که این افزایش، بخشی از ضعف بنیه مالی خریداران مسکن را برطرف کرده و بنابراین انگیزه چانه‌زنی حداکثری را در میان متقاضیان خرید آپارتمان کاهش داده است. از سوی دیگر، بازار معاملات مسکن شب عید امسال در مقایسه با بازار معاملات زمستانی مسکن در سال گذشته، یک تفاوت عمده دارد؛ مبنی بر اینکه هم‌اکنون بازار معاملات مسکن نسبت به سه سال گذشته بیشترین حجم خریداران واقعی را در خود جای داده است؛ به این معنا که برخلاف سال گذشته که بخش قابل توجهی از متقاضیان حاضر در بازار شب عید معاملات مسکن تنها به انگیزه اطلاع از سطح قیمت‌ها و نه خرید قطعی وارد بازار می‌شدند اما هم‌اکنون عمده متقاضیان مصمم به خرید آپارتمان تا قبل از پایان سال جاری هستند.

«اصرار بخش قابل‌توجهی از متقاضیان خرید مسکن به انجام معامله قبل از شروع سال جدید» عامل سومی است که موجب شده هم اکنون سطح چانه‌زنی خریداران برای دریافت تخفیف بیشتر کاهش یابد. علاوه بر تاثیر سطح فعلی چانه‌زنی از سوی متقاضیان خرید مسکن، رفتار متفاوت سمت عرضه در بازار شب عید معاملات آپارتمان هم در عقبگرد 4 واحد درصدی نرخ تخفیف فروش ملک موثر بوده است. کارشناسان مسکن در این باره می‌گویند: هر چند سمت عرضه مسکن با اعمال انعطاف و کرنش در تعیین نرخ پیشنهادی فروش مسکن، قیمت پیشنهادی هر مترمربع آپارتمان در 9 منطقه پرفروش پایتخت را در بازار شب عید امسال نسبت به بازار شب عید سال گذشته 5 درصد کاهش داد، اما چشم‌انداز رونق و احتمال افزایش قیمت مسکن در سال بعد از سوی فروشند‌گان موجب شده در زمان مذاکره با خریداران نرخ تخفیف برای فروش واحدها را کاهش دهند. به این معنا که اگرچه فروشندگان حاضر در بازار شب عید معاملات مسکن هم اکنون فروشندگان واقعی و خواهان فروش هر چه سریعتر ملک خود هستند و از سوی دیگر با درنظر گرفتن شرایط بازار و قدرت خرید متقاضیان قیمت پیشنهادی خود را در مقایسه با سال قبل تنها 6 درصد افزایش داده‌اند، اما سه عامل عمده منجر به کاهش سطح تخفیف 20 درصدی سال گذشته به تخفیف 16 درصدی در معاملات امسال آنها با خریداران شده است.

اولین عامل موثر در کاهش 4 واحد درصدی نرخ تخفیف فروش ملک در بازار شب عید امسال در مقایسه با مدت مشابه سال قبل، از سوی فروشندگان ملک به «چشم انداز پیش‌روی سمت عرضه از آینده کوتاه‌مدت و میان‌مدت بازار مسکن» برمی‌گردد. هم‌اکنون هرچند عمده فروشندگان در بازار مسکن خواهان فروش هر چه سریع‌تر واحدهای خود هستند اما از آنجا که پیش‌بینی می‌کنند با ورود بازار معاملات مسکن به فاز رونق در سال آینده، احتمال افزایش قیمت مسکن وجود دارد بنابراین نرخ تخفیف فروش واحدها را از 20 درصد سال گذشته به 16 درصد کاهش داده‌اند. از سوی دیگر، «فروشندگان با مشاهده حضور خریداران واقعی در بازار مسکن-متقاضیانی که مصمم به خرید آپارتمان تا قبل از شروع سال جدید هستند-به نوعی اطمینان برای فروش واحدهای خود با نرخ تخفیف کمتر در مقایسه با سال گذشته دست‌یافته‌اند»؛ به این معنا که مطمئن هستند با نرخ تخفیف فعلی که 4 واحد درصد کمتر از نرخ تخفیف فروش آپارتمان در سال قبل است هم می‌توانند به‌راحتی واحدهای خود را در دوره پیش‌رونق-مقطع زمانی حاضر-به فروش برسانند. عامل سوم موثر و مرتبط با رفتار سمت عرضه در این زمینه به «اطمینان سمت عرضه از تعیین منصفانه نرخ فعلی قیمت پیشنهادی در بازار شب عید معاملات مسکن امسال» برمی‌گردد.

سمت عرضه مسکن امسال تنها 6 درصد به قیمت پیشنهادی فروش مسکن در 9 منطقه پرفروش شهر تهران که نشان‌دهنده وضعیت فعلی معاملات مسکن در کل مناطق پایتخت است، اضافه کرده است و اطمینان دارد این سطح افزایش، سطحی معقول، منصفانه و متناسب با قدرت خرید فعلی سمت تقاضای حاضر در بازار خرید مسکن است. به همین دلیل و با توجه به سایر دلایل گفته شده تمایل چندانی به اعمال نرخ تخفیف بالاتر از 16 درصد ندارد. نقش عامل سوم یعنی «واسطه‌های ملکی» در کاهش نرخ تخفیف فروش ملک از 20 درصد بازار شب عید سال گذشته به 16 درصد زمستان امسال نیز از دیدگاه کارشناسی قابل بررسی است. کارشناسان مسکن می‌گویند از آنجا که برخلاف رویه سال‌های اخیر، در حال‌حاضر هم خریداران و هم فروشندگان مسکن، متقاضیان واقعی و مصمم به انجام معامله هستند، واسطه‌های ملکی نیز انرژی مضاعفی برای چانه‌زنی و دریافت تخفیف بیشتر از سمت عرضه برای انجام معامله و کسب رضایت متقاضیان خرید به کار نمی‌بندند. به عبارت دیگر، دلالان ملکی زمانی که مشاهده می‌کنند هر دو سمت عرضه و تقاضای مسکن مصمم به خرید و فروش هستند، صرف زمان و انرژی بیشتر برای افزایش نرخ تخفیف را ضروری نمی‌دانند.

استراتژی «اقناع» برای مشاوران املاک

رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران با بیان اینکه مشاوران املاک به‌عنوان یکی از سه ضلع مثلث معاملات مسکن نقش موثری در کنترل نرخ تخفیف فروش مسکن ایفا می‌کنند، گفت: با نزدیک‌تر شدن به دوره رونق مسکن، کاهش نرخ تخفیف از سوی فروشندگان ملک امری طبیعی به‌نظر می‌رسد، هرچند در مقطع زمانی حاضر مشاوران املاک و خریداران می‌توانند با چانه‌زنی بیشتر فروشندگان را برای اعمال نرخ بیشتر تخفیف اقناع کنند. حسام عقبایی افزود: در این میان نقش مشاوران املاک نقشی موثر و مهم ارزیابی می‌شود چراکه واسطه‌های بازار ملک می‌توانند سمت عرضه را نسبت به اعمال تخفیف بیشتر اقناع کنند.

وی خاطرنشان کرد: در شرایط فعلی که فروشندگان مسکن نیز به این نتیجه رسیده‌اند بازار فروش ملک کشش افزایش قیمت محسوس را ندارد و در بازار شب عید معاملات فروش مسکن تنها 6درصد قیمت پیشنهادی خود را در مقایسه با مدت مشابه سال قبل افزایش داده‌اند، مشاوران املاک می‌توانند حداکثر افزایش 6 درصدی قیمت‌ها را مبنای معاملات و چانه‌زنی‌ها قرار دهند. عقبایی ادامه داد: هرچند هنوز هم این کشش در بازار مسکن وجود دارد که واحدهای مسکونی با همان نرخ‌های سال قبل به خریداران واگذار شود، مشاوران املاک در تفهیم این موضوع به فروشندگان می‌توانند ایفای نقش کنند.